相続した土地の売却手順｜税金の計算方法・特別控除・確定申告も解説

「相続した土地を売却する時の流れは？」
「相続した土地を3年以内に売却するとどうなる？」

この記事をご覧のみなさんは、このようにお悩みではないでしょうか。

結論を言うと、相続した土地を売却するためには、遺産分割や相続登記等の相続手続きが完了していることが前提条件です。

そして、複数の不動産会社や買取業者に査定を出し、「仲介」と「買取」のどちらにするのかを選択しなくてはなりません。

なお、相続した土地を売却して譲渡益が出る場合は、譲渡所得税等の税金が課税されますが、3年以内の売却であれば、税額控除や特例を適用できる可能性があります。

必ず税理士に相談した上で適用要件を確認し、必要であれば売却の翌年に確定申告を行いましょう。

1．相続した土地を売却できる条件！未登記・共有名義は要注意

相続した土地を売却するためには、まず「現在の土地の所有者が誰なのか」を法的に証明する必要があります。

具体的には、以下の2つの条件を満たした上で、「土地を売却できる状態」にしておかなくてはなりません。

この2つの条件が揃っていないと、相続した土地を売却したくても、売買契約を締結できません。

まずは相続した土地の売却に係る、2つの前提条件を確認していきましょう。

1-1．条件①相続登記が完了している

相続した土地を売却するには、「相続登記が完了」していることが絶対条件です。

相続登記が済んでいない土地の名義は被相続人のままですので、買主への所有権移転ができず、売買契約そのものが成立しません。

相続した土地を売却したいなら、まず相続登記を終わらせることが最優先です。

どれだけ高く売れそうな土地であっても、未登記のままでは、買主が離脱することも考えられます。

参考：相続登記とは？期限・必要書類・費用・手続きの流れを解説

1-2．条件②共有名義の場合は共有者全員の同意がある

相続した土地が共有名義になっている場合、売却・解体・建替えなどの変更行為には「共有者全員の同意」が必要です。

1人でも反対すると売却できませんし、黙って勝手に売却もできません。

共有名義は、相続した土地の売却を妨げる典型的な原因です。

どうしても共有名義の土地を売却したい場合は、持分買取や分筆売却などで単独名義化を検討する必要があります。

参考：共有名義の不動産を相続！デメリット・相続登記・リスクを税理士が解説

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2．相続発生から土地の売却準備までの流れ【6つの手順】

相続した土地を売却するためには、売却活動を始める前に、相続特有の手続きを進める必要があります。

まずは、相続した土地の売却の前提となる、6つのステップを整理しておきましょう。

これらの手順を順番に進めることで、はじめて「相続した土地を売却できる状態」が整います。

なお、相続が発生したら行うべき相続手続きは他にも沢山ありますので、以下ページを参考にして確実に進めることをおすすめします。

参考：相続が発生したら…期限までに行うべき手続きと流れ

2-1．STEP①遺言書の有無を確認する

相続が発生したら、まずは遺言書の有無を確認しましょう。

この理由は、この後の遺産相続に関する手続きの流れや、準備する必要書類が変わるためです。

自宅や金庫の中などをチェックするだけではなく、公証役場の「遺言検索システム」や、法務局の「遺言書保管事実証明書の交付請求」なども使って念入りに調べてください（調べ方はコチラ）。

なお、自宅で自筆証書遺言が見つかった場合は、家庭裁判所による検認手続きをする必要がありますので開封しないようご注意ください（検認の詳細はコチラ）。

遺言書が見つかった場合は、原則としてその内容に沿って遺産分割を進め、随時相続財産の名義変更を行います。遺言書がない場合は次のSTEP②へ進みます。

2-2．STEP②法定相続人を調査・確定する

次に、遺産分割協議に参加する、法定相続人の調査・確定をします。

具体的には、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等を取得して、家族関係（特に子の有無）を確認します。

ここで間違いがあれば、次のステップである遺産分割協議をやり直す必要があるため、法定相続人の調査は慎重に行ってください。

参考：相続人調査はどう進める？費用・戸籍の収集方法も解説

2-3．STEP③相続財産を調査・確定する

法定相続人の調査・確定と並行して、遺産分割の対象となる相続財産を調査・確定します。

被相続人が保有していたプラスの財産（不動産・預貯金・有価証券など）のみならず、マイナスの財産（借金・未払金）も把握しなくてはなりません。

被相続人が土地を所有していた場合、固定資産税の納税通知書や登記済の権利書などを探して、地番や家屋番号を明白にしてください。

これらの資料が見つからない場合は、市町村役場で「名寄帳」を取得して、被相続人が所有していた土地の詳細を確認します。

参考：【相続財産調査とは】誰がするの？かかる費用や調査方法をプロが解説

2-4．STEP④遺産分割協議をする

前提条件が整いしだい、法定相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が・どの財産を・どのくらい相続するのかを決めます。

土地は現金のように物理的な分割ができませんので、具体的な分割方法（現物分割・換価分割・代償分割・共有分割）も決めなくてはなりません。

相続財産のほとんどを土地や建物などの不動産が占める場合、遺産分割協議が長引きやすいという特徴があります。

遺産分割協議が成立しないと相続登記もできず、売却の開始時期が大きく遅れてしまいますのでスピーディーな対応が欠かせません。

参考：【遺産分割とは】分割方法・割合・手続きの流れ！トラブル対処法も解説

2-5．STEP⑤相続登記の申請手続きをする

土地を相続することが決まれば、速やかに法務局で相続登記の申請をしましょう。

相続登記とは、不動産（土地や家屋）の名義を、被相続人から相続人等に変更し、所有権を移転させる手続きのことです。

相続登記が完了していないと、土地の売却は一切進められません。

令和6年4月1日に相続登記の義務化が施行され、不動産の取得を知った日から3年以内に、法務局で申請手続きをする必要があります。

なお、相続登記の申請をする際には、登録免許税という税金が課税されますので覚えておきましょう。

参考：【相続登記の登録免許税】計算シミュレーション・免除措置も解説

2-6．STEP⑥不動産会社や買取業者に査定を依頼する

次に、不動産会社や買取業者に査定を依頼して、相続で取得した土地の価格を把握しましょう。

相続税評価額や固定資産税評価額を基に、土地の時価を計算することは可能ですが、周辺の取引事例などによって相場が変わることもあります。

現実的な売却価格を把握するためにも、複数社に査定を依頼して、土地の価格目安を知ることが大切です。

そして査定結果をもとに、土地の売却方法を「仲介」と「買取」のどちらにするのかを検討します。

3．相続した土地の売却方法は「仲介」と「買取」の2種類がある

相続した土地などの不動産を売却する方法は、「仲介」と「買取」の2種類があります。

両者は売却期間や売却価格が大きく異なるため、目的に応じて選ぶことが重要です。

それぞれの特徴を理解しておくと、相続した土地の売却方法を選びやすくなります。

3-1．仲介が向いているのは「売却価格」を重視するケース

仲介とは、不動産会社が売主をサポートしながら買主を探し、土地の売却を成立させる方法です。

売却活動が必要となるため、不動産会社と媒介契約（一般・専任・専属専任）を締結した上で、売却を進めることとなります。

仲介は、「相続した土地をできるだけ高く売却したい」というケースに適した方法です。

納税資金などに困っておらず、特に売却を急いでいないのであれば、仲介による不動産売却を選択すると良いでしょう。

3-2．買取が向いているのは「売却スピード」を重視するケース

買取とは、不動産会社や買取業者が土地を直接買い取る方法です。

買主を探す必要がないため、数週間程度で契約・現金化できる点が大きな特徴です。

買取は、「売却価格が低くなっても早く現金化したい」というケースに最も適した方法です。

納税資金を準備するために売却を急ぐ場合や、仲介による不動産売却が進まない場合にも、買取は有効な選択肢となります。

4．相続した土地の売却にかかる税金は「譲渡所得税」

相続した土地を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、「譲渡所得税（住民税・復興特別所得税）」という税金がかかります。

譲渡所得税とは、土地や家屋などの不動産の売却益に対して課税される税金のことです。売却益が出なければ譲渡所得税はかかりません。

相続税は財産を取得した相続人等に課税される税金であり、土地売却時に課税される譲渡所得税とは全くの別物です。

ただし、土地を含む相続財産に対して相続税が課税された場合には、譲渡所得税の計算で「取得費加算の特例」を使える可能性があります（次章で詳しく解説します）。

参考：相続税とは？仕組みや計算方法を税理士が簡単にわかりやすく解説

4-1．課税譲渡所得金額の計算方法

譲渡所得税を計算するためには、まず「課税譲渡所得金額」を求める必要があります。

計算式は以下のイラストの通りで、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて算出します。

算出された課税譲渡所得金額に、所有期間に応じた税率を乗じることで、譲渡所得税額が決まります。

参考：【相続した不動産を売却】手続きや特別控除・相続税も解説

4-2．譲渡所得税の税率は2種類ある

譲渡所得税（住民税・復興特別所得税）の税率は、土地を所有していた期間によって「短期」と「長期」に分かれます。

所有期間は、被相続人と相続人の所有期間を合算し、売却した年の1月1日時点で判定します。

例えば、親が土地を15年所有していて相続の翌年に売却した場合、所有期間は合計16年となるため、「長期譲渡所得」として扱われます。

4-3．相続した土地を2,000万円で売却した場合の税額イメージ

シミュレーションしやすいよう、以下の条件で譲渡所得税を計算してみましょう。

このケースの場合、譲渡所得金額は【2,000万円－1,000万円－500万円＝500万円】です。

さらに、所有期間は5年超であるため、譲渡所得税の税率は20.315％が適用されます。

譲渡所得税（住民税・復興特別所得税）の計算式は【500万円×20.315％＝101万5,750円】となり、100万円を超える税額となることがわかります。

5．相続した土地を売却する際に適用できる特例

相続した土地を売却する場合、譲渡所得税を軽減できる特例がいくつか設けられています。

代表的なのは以下の2つの特例で、それぞれ満たすべき要件が異なりますのでご注意ください。

なお、以前は「低未利用土地等の100万円特別控除」も選択肢の1つとして存在しましたが、令和7年12月31日で制度が終了しています（令和8年以降の土地の売却では利用できません）。

参考：相続した不動産を売却する際の3つの特例│相続税の節税方法を解説

5-1．相続税の取得費加算の特例

相続した土地を売却する際、相続税を納めている場合に限り、「取得費加算の特例」を適用できる可能性があります。

取得費加算の特例とは、譲渡所得税の計算式において、納めた相続税の一部を「取得費」に加算できる特例のことです（租税特別措置法第39条）。

取得費が増えることで課税譲渡所得金額が小さくなり、結果として譲渡所得税を抑えることができます。

取得費加算の特例は、同じ財産に相続税と譲渡所得税が二重で課税されるのを防ぐために設けられた制度ですので、相続税を納めていない場合は適用できません。

また、取得費加算の特例を適用するためには、相続した土地の売却を「相続税の申告期限から3年（相続開始から3年10ヶ月）以内」に行う必要があります。

期限を過ぎると取得費加算の特例を適用できなくなるため、売却時期の判断が非常に重要です。

参考：取得費加算の特例とは？要件や計算方法、併用可能な特例を税理士が解説

5-2．空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除

相続した空き家（土地と家屋）を売却する際、所定の要件を満たすと、「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」を適用できる可能性があります。

この特例は、被相続人が1人で居住していた家屋（昭和56年5月31日以前の建築物）とその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です（租税特別措置法第35条3項）。

特例の対象となる空き家は、相続開始直前まで被相続人が単身で居住していた家屋であり、「耐震基準に適合」もしくは「取り壊して更地」として売却することが要件です（マンション等の区分所有建物は対象外）。

【重要】「家を壊して土地だけ売る」のはOK。「最初から土地だけ相続した」場合は対象外

本特例は、相続によって建物と土地の「双方」を取得していることが絶対条件となります。そのため、売却時に更地（土地のみ）であっても、以下のケースでは特例を適用できませんので注意してください。

• 相続が始まった時点で、すでに家が解体されており「更地（土地）」として引き継いだ場合
• 実家は残っていたが、遺産分割によって「自分は土地だけを相続し、建物は別の兄弟が相続した」という場合

あくまで「家と土地をセットで相続した人が、自分の代で家を壊して土地だけを売る」という流れのときのみ利用できます。

さらに、売却期限は「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」であり、取得費加算特例（申告期限から3年以内）とは、起算日や期限の数え方が異なる点に注意が必要です。

なお、相続人自身がその家に居住していた場合は、別途「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えるケースがありますが、土地のみを相続した場合に該当することは稀です。

参考：空き家特例（3,000万円特別控除）とは？小規模宅地等の特例との併用も解説

5-3．【コラム】農地を売却した場合の特例措置もある

相続した土地が農用地区域内の農地であり、さらに地域の農業者や農地中間管理機構に売却した場合には、その譲渡益から一定額が控除（特別控除）される可能性があります。

農地の売却に係る特別控除は800万円・1,500万円・2,000万円の3段階があり、それぞれ満たすべき要件が異なります。

引用：農林水産省「農地を売った場合の税金」

農地の売却に係る特別控除は、農地法や農地中間管理機構の制度が関係するため、宅地の売却とは手続きが大きく異なります。

農地相続がある場合は、売却方法や税務が複雑になるため、専門家への相談をおすすめします。

参考：相続した農地の売却をするなら土地の現況をチェック！手続方法も確認

6．相続した土地を売却して譲渡所得（利益）が出たら「確定申告」を

相続した土地を売却して譲渡所得が発生した場合、必ず確定申告をして譲渡所得税を納める必要があります。

また、「取得費加算の特例」や「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」は、確定申告をして初めて適用される制度であるため、適用することで譲渡所得税額が0円になるケースでも申告が必要です。

一方で、そもそも譲渡所得が発生しない場合（譲渡所得なし・特例適用なし）は、基本的に確定申告は不要です。

6-1．確定申告の期限

譲渡所得税に係る確定申告は、相続で取得した土地を売却した、翌年の2月16日～3月15日（土日の場合は翌月曜日）です。

「土地を売却した年」ではありませんので、間違えないようご注意ください。

確定申告の期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税が発生するほか、特例の適用自体が受けられなくなる可能性があるため注意が必要です。

6-2．確定申告の必要書類

確定申告では、譲渡所得の計算に必要な書類を揃える必要があります。

この他、取得費加算の特例を適用する場合は、相続税申告書の写しや相続税の納付書が必要となります。

また、空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除を適用する場合は、被相続人の住民票除票・戸籍謄本・耐震基準適合証明書・取壊し証明書等の提出が求められます。

譲渡所得税の軽減に繋がる特例を適用する場合は、必要書類が増えるため、早めの準備が重要です。

6-3．確定申告書の書き方

確定申告書は、国税庁「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、ご自分でも作成できます。

譲渡所得の入力画面に沿って、売却価格・取得費・譲渡費用・特例の適用有無を入力するだけで、税額が自動計算されます。

ただし、以下のケースでは譲渡所得税の計算が複雑になるため、税理士への相談が現実的です。

申告内容に誤りがあると特例が適用できなくなるため、慎重に進めましょう。

7．相続した土地の売却でよくある質問

相続した土地の売却に関わる、よくある質問をまとめましたので参考にしてください。

7-1．相続した土地を3年以内に売却するとどうなりますか？

「取得費加算の特例（相続開始から3年10ヶ月以内）」もしくは「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除（3年経過日の属する年の12月31日まで）」のいずれかが適用できる可能性があります。

どちらを適用するにしても、期限を過ぎると適用できず、譲渡所得税が高くなる場合があります。

売却時期は特例の可否に直結するため、必ず期限を確認してください。

7-2．仲介手数料はいくらかかりますか？

不動産会社に支払う仲介手数料は、以下のように計算します。

例えば、相続した土地を2,000万円で売却した場合、仲介手数料は【2,000万円×3％＋6万円＝66万円（＋消費税）】です。

売却価格が高いほど手数料も大きくなるため、事前に概算を把握しておくことが重要です。

7-3．共有者の1人が反対していると売却できない？

共有名義の土地は、共有者全員の同意がなければ売却できません。

売却に反対している共有者がいる場合は、持分売却・持分買取・調停などの方法を検討することになります。

共有名義は売却の妨げになりやすいため、早めに共有者間で方針を確認することが重要です。

8．まとめ

相続した土地の売却は、相続登記を完了させ、共有者の同意を得ておくことが前提条件です。

そのうえで、複数社に査定を依頼して最適な売却方法を選択し、譲渡所得税に係る特別控除や特例の適用可否を確認しながら売却時期を見極めなくてはなりません。

譲渡所得税に係る特別控除や特例は適用期限が厳しく、判断を誤ると税負担が大きくなる可能性もあります。

手続きの漏れや税務リスクを避け、安心して売却を進めるためにも、相続と不動産売却の両方に精通した専門家に相談されることをおすすめします。

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