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山林の相続税評価

山林の相続税評価

土地は不動産登記法や不動産登記法事務取扱手続準則により、用途によって細かく分類されています。
具体的には、宅地や農地、山林、原野、牧場、雑種地に分類されます。

そして、土地に相続があった場合には国税庁の定める財産評価基本通達に基づき評価され、課税されることとなります。
では山林はどのようにして評価されるのでしょうか。まずは山林の区分から解説していきます。

相続税評価上の山林の区分について

相続税評価上、山林は所在地の環境によって次の3種類に区分されます。

 ①純山林
 ②市街地山林
 ③中間山林

①の『純山林』は、市街地から遠く離れた場所にあり、土地の財産評価に当たり、宅地の影響をほとんど受けない山林のことをいいます。
一方、②の『市街地山林』とは、市街地にあり、土地評価に宅地の影響を受ける山林のことをいいます。
③の『中間山林』とは、①の純山林と③の市街地山林の中間の山林のことをいいます。

山林の評価方法

山林の種類ごとに評価方法は異なります。

まず、市街地山林ならば、宅地とした場合の評価額から宅地造成費を引いた価額(宅地比準方式)または固定資産税評価額に評価倍率をかけて算出する方式(倍率方式)のいずれかで評価します。
また、中間山林または純山林ならば倍率方式によって評価されます。

これが山林の相続税における評価方法となります。さらに詳しく解説していきます。

純山林及び中間山林の相続税評価の方法

純山林及び中間山林については、倍率方式によって相続税評価を行います。

倍率方式とは、評価対象山林の固定資産評価額に、その地域の実情や売買実例価格・精通者意見価格等を参考にして国税長官が定める倍率を乗じた価額を、相続税評価額とする方式です。

例えば、ある純(中間)山林の固定資産評価額を100万円、その山林が属する地域の山林の評価倍率を3.3だとすると、その純(中間)山林の相続税評価額は、100万円×3.3=330万円となります。

市街地山林の相続税評価の評価方法

市街地山林の相続税評価の方法は、比準方式又は倍率方式となります。
比準方式とは、市街地山林を宅地であるとして評価した1㎡当たりの価額から、その山林を宅地に転用するとした場合の1㎡当たりの造成費用を控除します。それにより得た価額に、山林の地積を乗じて計算した価額を、相続税評価にするという方式を言います。

例えば、市街地山林を宅地とした場合の当該土地の1㎡当たりの評価額を10万円、その山林を宅地に造成するとした場合の1㎡当たりの造成費を7万円、市街地山林の地積を100㎡とします。
このときの比準方式による相続税評価額は(10万円/㎡-7万円/㎡)×100㎡=300万円となります。

なお、市街地山林が所在する区域が、国税庁が公表している評価倍率表において、倍率方式を用いて山林の評価を行う区域に該当する場合には、その市街地山林の評価は比準方式ではなく、純山林や中間山林と同様の固定資産評価額に評価倍率表で定める倍率を乗じて評価額を算定する倍率方式による評価を行います。

また、市街地山林でも、宅地に転用することが見込めない山林については、その宅地が倍率方式による評価を行わない区域に存する場合でも、比準方式による評価は行わず、近隣の純山林の評価額を参考にして設定した価額(比準価額)が、当該市街地山林の評価額となります。

ただし、山林は成長する可能性があるので実際の面積が登記記録上の土地面積よりも大きくなっていることがあります。

この場合には、固定資産評価額を実際の土地面積の価額に置き換えて評価されることとなります。

山林の測量とその専門家

山林の実測は土地家屋調査士などに依頼することができますが、大規模な山林の場合には費用が莫大なものとなってしまいます。

そこで、実際に個人的な測量を実施する必要がある場合は相続税の算定の際に地積が意外に大きいと感じる場合や境界の確定に必要な場合などということとなります。

測量費用は3ヶ月程度の期間がかかる測量を依頼した場合には、数百万円程度の費用がかかります。

ただ、土地の測量は行われていない場合や近年の地震や豪雨などで地すべり・土砂崩れが生じている場合など相続税の支払いや売却処分等にあたってどうしても測量が必要となるケースもあります。

このような場合には、税務申告等に先立って土地家屋調査士に実測を相談・依頼しなければなりません。

山林は高価な価値がある資産であることも多い反面、様々な負担が生じる可能性を認識することが重要ということができます。

なお、土地の登記に関しては司法書士も専門家ですが、司法書士は権利関係の登記の専門家であり、物理的現況の登記は土地家屋調査士のみが国家資格者として専門家となっています。

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