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市街地山林の相続税評価(純山林評価でタダ同然に!?)

1.市街地山林の定義

市街地山林とは、一般的に市街化区域内にある(介在する)山林の事を指します。
イメージとしては、住宅地内や住宅地に隣接するような場所にある山林のことを言います。

2.市街地山林の相続税評価の原則

(計算式:宅地比準方式)
“その山林を宅地とした場合の評価額”-“造成費”

市街地山林の相続税評価額は一般的に高額になってしまい、またその換金性は通常の宅地等と比べてかなり低くなっていますので、相続税を支払うために赤字が発生してしまうと言う事態も少なくありません。

3.市街地山林の純山林評価とは

宅地への転用が見込めない場合の市街地山林は、“純山林評価”をすることができます。
純山林評価を行うと、宅地としての利用価値がないという前提での評価ですので、上記の原則的な評価額で計算した相続税評価と比較すると、かなり低い評価となります。
では、“宅地への転用が見込めない場合”とはどういった場合のことを指すのでしょうか!?

(1)上記の計算式を計算した結果マイナスとなる場合
この判定はさほど難しくありません。上記2.における計算結果がマイナスとなるような場合には、“純山林評価”となります。

(2)宅地造成が不可能と認めれる場合
一例として、斜度が30度以上あるような場合があります。
では、29度だからダメなのかというとそういうわけではありません。また、広大な山林で、傾斜がある部分もあり、ない部分もあるような場合ですと、この斜度の測り方も困難になってきます。

4.実務における対応方法

上記3の判定は、非常に専門的な知識が必要になります。ですので、税理士事務所においても、純山林と判定する根拠資料として、不動産鑑定士の意見書を参考にするケースも少なくありません。

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