不動産相続で配偶者が得する3つの制度と二次相続の注意点

夫婦のどちらかが亡くなったとき、「このままこの家に住み続けられるの？」と不安に思った方は多いのではないでしょうか。

亡くなった人の配偶者は、民法で定められた相続分が多いほか、相続税の負担を大きく減らせる特別な制度も使えます。ただし、制度の内容をよく知らないまま自宅を相続すると、配偶者に思わぬ税負担が生じたり、次の相続（二次相続）で子供の税負担が増えたりすることもあります。

この記事では、配偶者が自宅（居住用の不動産）を相続する場合に使える制度として、配偶者控除、小規模宅地等の特例、配偶者居住権の3つをご紹介します。あわせて、配偶者と子供がどの程度の割合で相続すべきか、判断のポイントについても解説します。

なお、賃貸物件や事業用地など、自宅以外の不動産相続についてはこの記事では取り上げません。

1．配偶者は相続順位・相続分で優遇される

配偶者は、民法において無条件で相続人になると定められています。子供や親、兄弟姉妹には相続できる順位がありますが、配偶者は常に相続人になります。

また、民法では、相続人がどれだけの割合を引き継げるかの目安として法定相続分が定められています。配偶者の法定相続分は、他の相続人よりも多く確保されています。

1-1．夫が亡くなっても妻がすべて相続できるとは限らない

「夫が亡くなったら妻がすべて相続できる」と思われがちですが、これは相続人が配偶者だけの場合に限られます。

子供がいる場合は、配偶者と子供が相続人になり、両者で財産を分け合うことになります。

「子供がいないから妻がすべて相続できる」と考える方もいますが、これも誤解です。子供がいない場合は、夫の親が存命であれば夫の親が、親がいなければ夫の兄弟姉妹が、それぞれ配偶者とともに相続人になります。

このように、夫が亡くなったときに妻がすべて相続できるケースは限られています。ご自身のケースで誰が相続人になるかは、戸籍を調べたうえで確認することをおすすめします。

1-2．配偶者の相続分は相続人の構成によって異なる

相続人がどれだけ相続できるかの目安となる法定相続分は、相続人の構成によって異なります。

配偶者と子供が相続人になる場合の法定相続分は、配偶者1/2、子供1/2です（子供が複数いる場合はさらに人数で均等に分割）。

配偶者と親が相続人になる場合は、配偶者2/3、親1/3、また、配偶者と兄弟姉妹が相続人になる場合は、配偶者3/4、兄弟姉妹1/4が法定相続分となります（親、兄弟姉妹が複数いる場合は人数で均等に分割）。

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2．配偶者控除で相続税がほぼゼロになる仕組みと適用要件

配偶者が自宅不動産を相続するときは、相続税の配偶者控除（配偶者の税額軽減）で相続税の負担を軽減することができます。

相続税の配偶者控除は、配偶者が実際に相続した財産が、「配偶者の法定相続分相当額」か「1億6,000万円」のいずれか多い方の金額までであれば、相続税がかからないという制度です。この制度は、自宅不動産に限らず預貯金なども含めた相続財産全体に適用されます。

相続税の配偶者控除については、下記のページもご覧ください。

参考：国税庁「No.4158 配偶者の税額の軽減」
参考：【相続税の配偶者控除】1.6億円が無税に！条件・注意点・計算方法を解説

2-1．【モデルケースで確認】法定相続分または1億6,000万円の多い方までが非課税

相続する財産の割合や金額によりますが、配偶者控除を適用すると、多くの場合、配偶者にかかる相続税がゼロになります。ここでは、以下の4つのモデルケースで確認します。

2-1-1．配偶者の相続した財産が法定相続分相当額以下の場合

このモデルケースの場合、配偶者は4億円×1/2＝2億円の財産を相続することになります。

配偶者の相続した財産は1億6,000万円を超えますが、法定相続分相当額と同額（＝法定相続分相当額以下）であるため、配偶者控除により配偶者に相続税はかかりません。

法定相続人が配偶者のみの場合、法定相続分はすべて配偶者に割り当てられるため、財産の総額がいくら大きくても配偶者に相続税はかかりません。

2-1-2．配偶者の相続した財産が1億6,000万円以下の場合

このモデルケースの場合、配偶者は2億円×3/5＝1億2,000万円の財産を相続することになります。

配偶者の相続した財産は法定相続分（1/2）相当額を超えますが、1億6,000万円以下であるため、配偶者控除により配偶者に相続税はかかりません。

2-1-3．配偶者の相続した財産が法定相続分・1億6,000万円のどちらも超える場合

相続した財産が法定相続分相当額を超え、かつ1億6,000万円を超えている場合は、配偶者にも相続税がかかります。

このモデルケースの場合、配偶者は4億円×3/5＝2億4,000万円の財産を相続することになります。

配偶者の相続した財産は法定相続分相当額を超え、かつ1億6,000万円を超えているため、配偶者控除を適用しても配偶者に相続税がかかります。

相続財産の金額が4億円の場合、法定相続人の全員にかかる相続税は9,220万円であり、配偶者はこのうち3/5相当の5,532万円を負担することになります。配偶者控除により4,610万円は控除されますが、残りの922万円は負担しなければなりません（詳しい計算の過程は省略します）。

2-2．配偶者控除の適用に必須の3つの要件

相続税の配偶者控除の適用を受けるには、次の3つの要件を満たしている必要があります。

申告期限までに遺産分割が間に合わない場合は、「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出することで、配偶者控除の適用を延長することができます。ただし、その場合は一度、配偶者控除を適用しない税額で納税する点に注意しなければなりません。

2-3．【要注意】相続税が0円でも申告が必要

配偶者控除により相続税額がゼロになる場合でも、相続税の申告そのものは必須です。「税額がゼロだから申告しなくてよい」と誤解してしまうと、特例の適用が受けられなくなるおそれがあるため注意が必要です。

3．自宅の土地評価を最大80％下げる特例と配偶者の優遇

配偶者が自宅不動産を相続するときは、小規模宅地等の特例でも相続税の負担を軽減することができます。

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす場合に、亡くなった人が住んでいた土地について、相続税を計算するときの評価額を最大80％減額できる制度のことです。実際の資産価値が減るわけではなく、あくまで相続税計算上の評価額だけが下がる仕組みです。

小規模宅地等の特例については、下記のページもご覧ください。

参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
参考：小規模宅地等の特例を完全解説！対象条件や手続きを知って相続税を節税しよう

3-1．配偶者は小規模宅地等の特例が無条件で使える

小規模宅地等の特例は、亡くなった人との同居や保有の継続などさまざまな要件が定められていますが、配偶者が自宅の土地を相続する場合は、これらの要件を問わず無条件で適用できます。

子供が相続する場合は、亡くなった人と同居していたか、持ち家がない（いわゆる「家なき子」に該当）などの要件を満たす必要があるため、この点で配偶者は大いに優遇されています。

なお、小規模宅地等の特例も、適用を受けるには申告期限までに相続税の申告をする必要があります。申告期限までに遺産分割が間に合わない場合は、「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出して特例の適用を延長することができます。ただし、その場合は一度、特例を適用しない税額で納税することになります。

3-2．都市部の持ち家は要注意！特例の適用で申告の要否が変わる

相続税は、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数で求められる金額）を超える財産に課税されます。

都市部では自宅の土地評価額だけで基礎控除額を超えてしまうケースが少なくありません。「相続税は資産家だけの話」と思っていても、都市部に持ち家があると課税の対象になる可能性があるため、注意が必要です。

ただし、自宅に小規模宅地等の特例を適用することによって評価額が圧縮されれば、相続税がかからなくなり、申告も不要になることがあります。

都市部に自宅がある場合を例に、小規模宅地等の特例の適用による評価額の圧縮効果を見てみましょう。

特例を適用しない場合の財産の評価額は、5,000万円（土地）＋1,000万円（家屋）＋1,000万円（預貯金）＝7,000万円となります。基礎控除額4,800万円（＝3,000万円＋600万円×3人）を超えるため、相続税がかかります。

一方、小規模宅地等の特例を適用すると、土地の評価額は次のように圧縮されます。

特例を適用したときの財産の評価額は、1,000万円（土地）＋1,000万円（家屋）＋1,000万円（預貯金）＝3,000万円となり、基礎控除額4,800万円以下であるため相続税はかかりません。

なお、ここで示した評価額は、説明のための仮の金額です。実際の土地評価額は、土地の形状や接道状況などによる補正を行うため、単純計算では正確な金額が出ないことがあります。土地の正確な評価額は、相続税専門の税理士に確認することをおすすめします。

4．配偶者居住権で自宅に住み続けながら財産も受け取れる

配偶者居住権とは、自宅の建物に関する権利を「所有権」と「居住権」に分け、配偶者に所有権がなくても、引き続きその建物に住み続けられるようにする制度のことをいいます。2020年に始まった、比較的新しい制度です。

自宅を相続すると預貯金などの他の財産を相続できなくなる、あるいは預貯金を相続すると住む場所を失う、といった問題点の解消が期待されています。

参考：【配偶者居住権とは】要件は？登記は必要？デメリットも解説

4-1．配偶者居住権は自宅の権利を所有権と居住権に分ける仕組み

たとえば、自宅（評価額5,000万円）と預貯金5,000万円を、配偶者と子供1人で均等に相続するケースを考えてみます。

配偶者居住権を使わない場合、配偶者が自宅を相続すると預貯金は子供が受け取ることになり、配偶者の手元に現金が残りません。これでは、配偶者の生活資金が不足するおそれがあります。

配偶者居住権を設定すれば、自宅の権利を所有権と居住権に分け、配偶者は居住権と預貯金の一部を、子供は所有権と預貯金の残りの部分を相続するといった分け方が可能になります。これにより、配偶者は自宅に住み続けながら、生活資金も確保できます。

4-2．成立に必要な要件と登記の重要性

配偶者居住権が成立するためには、次の要件をすべて満たす必要があります。

配偶者居住権は上記の要件を満たすことで成立しますが、第三者に主張するためには登記が欠かせません。設定後はできるだけ早く登記の手続きを進めることをおすすめします。

4-3．配偶者居住権は売却できないなど制約もある

配偶者居住権にはメリットだけでなく、注意しておきたい点もあります。

配偶者居住権は売却や譲渡ができません。将来老人ホームに入居するなど、まとまった資金を得るために自宅を売却する可能性がある場合は、配偶者居住権の設定に慎重な検討が必要です。ただし、配偶者居住権を設定した場合でも、配偶者居住権を放棄して所有者から対価を受け取るか、所有者の承諾を得て自宅を賃貸に出すことで資金を得ることができます。

配偶者が相続放棄をした場合は配偶者居住権を取得できませんが、「配偶者短期居住権」という別の権利により、相続開始から一定期間（最低6ヶ月間）は無償で自宅に住み続けることが保証されています。急な引っ越しを避けたい場合の当面の備えとして押さえておくとよいでしょう。

4-4．配偶者居住権を利用する場合としない場合の二次相続シミュレーション

下記のモデルケースをもとに、配偶者居住権を利用する場合と利用しない場合の相続税をシミュレーションします。ここで、一次相続とは夫婦のどちらかが亡くなったときの最初の相続、二次相続とは一次相続で残された配偶者が亡くなったときの相続のことをいいます。

配偶者居住権を利用しない場合：一次相続で配偶者が自宅すべてを相続すると、配偶者控除の範囲内のため相続税はかかりません。しかし、その後の二次相続で長男が自宅を相続する際は、配偶者控除が使えず基礎控除額も減るため、相続税（680万円、計算過程は省略）が発生します。

配偶者居住権を利用する場合：配偶者が居住権を、長男が所有権を相続すると、一次相続の時点で長男に相続税（188万円、計算過程は省略）がかかります。ただし、配偶者が亡くなった時点で配偶者居住権はそのまま消滅し、二次相続では長男に相続税はかかりません。

一次相続と二次相続を合計した税額で比較すると、このモデルケースのように配偶者居住権を利用するほうが総額を抑えられることが多いです。一次相続の段階では「思ったより税金がかかる」と感じることもありますが、二次相続まで含めたトータルの視点で検討することをおすすめします。

5．配偶者と子供、不動産はどちらが相続すべきか判断のポイント

ここまで、不動産相続における配偶者の優遇制度として、配偶者控除、小規模宅地等の特例、配偶者居住権について解説しました。実際の遺産分割協議では、これらの制度を踏まえたうえで「配偶者と子供で、どちらがどれだけ相続するか」を決める必要があります。

ここでは、配偶者がどれだけ相続するかの判断のポイントを整理します。

5-1．判断の3つの基準（今の税負担・配偶者の生活の安定・次の税負担）

配偶者がどれだけ相続するかを判断するときは、目先の節税だけを考えていては不十分です。配偶者の生活の安定や、次に配偶者が亡くなったときの相続（二次相続）の税負担についても考えておく必要があります。

5-2．配偶者がすべて相続した場合と法定相続分で分けた場合の違い

配偶者と子供の相続の割合はさまざまなパターンが考えられますが、税負担においては次の2つの分け方で比較検討することをおすすめします。

一次相続で配偶者が財産をすべて相続すれば、多くの場合、配偶者控除により相続税はゼロになります。しかし、次の二次相続では配偶者控除が使えず、法定相続人の減少により基礎控除額も下がるため、子供の税負担が重くなりやすい点に注意が必要です。

一般的には、一次相続で配偶者がすべて相続するよりも、法定相続分程度で分けたほうが、2回の相続を通じた合計の税額は抑えられる傾向があります。ただし、配偶者の生活資金の必要性や財産の内容によって最適な割合は変わるため、相続税専門の税理士にシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

相続割合による税負担の違いを理解しやすいように、簡単にモデルケースをご紹介します。

モデルケース

• 家族構成：夫、妻、子供（1人）
• 財産内訳：2億円（夫が1億円保有、妻が1億円保有）

（1）一次相続で妻が夫の遺産1億円をすべて相続。二次相続では子供が2億円（妻保有の1億円＋妻が夫から相続した1億円）を相続。

（2）一次相続で妻と子供が1/2ずつ（5,000万円ずつ）相続。二次相続では子供が1億5,000万円（妻保有の1億円＋妻が夫から相続した5,000万円）を相続。

上記（1）、（2）のそれぞれの相続税を比較すると以下のとおりとなり、(2)のように法定相続分で相続したほうが、子供の相続税の合計額は少なくなります。

5-3．再婚して前妻の子がいる場合に注意したいこと

再婚をしていて前妻（前の配偶者）との間に子供がいる場合は、誰がどの権利を相続するかを慎重に検討する必要があります。

たとえば、後妻の住む場所を確保しつつ、最終的には前妻の子供に自宅を引き継ぐといった場合では、後妻が配偶者居住権を、前妻の子供が所有権を取得するという方法が考えられます。関係者間の意思に相違があるとトラブルに発展しやすいため、生前の早いうちに遺言書などで方針を明確にしておくことをおすすめします。

6．配偶者の不動産相続で損をしないためには税理士に相談を

ここまで、不動産相続における配偶者の優遇制度として、配偶者控除、小規模宅地等の特例、配偶者居住権について解説しました。

これらはいずれも節税効果が大きい制度ですが、財産の種類や家族構成によって最適な組み合わせは異なります。また、これらの制度を一次相続で最大限に活用すると、配偶者が亡くなったときの二次相続で子供に多額の相続税がかかる可能性がある点にも注意が必要です。

「うちの場合はどう分けるのが一番良いのか」と迷われたときは、一次相続と二次相続を通したトータルの視点でシミュレーションできる税理士へ相談することをおすすめします。

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