農地は遺贈できる？農業委員会の許可や届出が必要なケースも解説

農地は、預貯金や株式などと同じく遺言による「遺贈」で特定の人や団体にわたすことができます。

遺贈によって農地を取得した人は、その農地を管轄する農業委員会に許可を得るか、所有者が変わったことを届け出る必要があります。

また、ほかの不動産と同様に法務局で「相続登記」をして名義を故人から受遺者または相続人に変更しなければなりません。

この記事では、農地の遺贈で許可や届出が必要になるケースと具体的な手続き方法、相続登記の義務化、相続税計算時の評価方法などを相続税専門の税理士がわかりやすく解説します。

1．農地の遺贈には農地法第3条の許可が必要な場合がある

遺贈とは、遺言によって遺産の一部または全部を無償で譲ることです。遺産をわたす相手は法定相続人に限られず、相続人以外の人や法人・団体にも贈ることができます。

通常、売買や贈与などで農地の所有者が変わる場合、農業委員会の許可を得なければなりません。

相続や一定の遺贈で農地を取得する場合、例外的に農業委員会の許可は不要とされていますが、遺贈する相手や方式によっては許可を得る必要があります。

以下では、原則として農地の所有権移転に許可が必要となる理由や、例外として許可が不要になるケースを解説します。

遺贈とは何かや相続との違いなどは以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

参考：遺贈とは？相続との違いや注意点、包括遺贈と特定遺贈について解説

1-1．農地の所有権移転には原則として農業委員会の許可が必要

売買や贈与のように、当事者の意思表示によって農地の所有権を移す場合には、原則として農地法第3条で定められる農業委員会の許可が必要です。

農地法とは、農地の権利移動や転用を規制し、農業生産の基盤を守る法律のことです。

農業委員会による許可が得られないと、売買や贈与による所有権の移転は効力が生じません。買主や受贈者は農地の所有者にはなれず、所有権移転登記もできません。

このような許可制になっているのは、農地をきちんと耕作できる人に引き継がせ、作物を育てる場所として守るためです。

1-2．例外として相続と一定の遺贈は許可が不要

同じ農地の所有権移転であっても、相続による取得の場合は農地法第3条の許可が不要とされています。

相続は当事者が「わたす」「受け取る」と意思表示して成立するものではなく、被相続人の死亡によって財産が当然に承継され、許可制になじまないと考えられているためです。

また、遺言により財産を特定の人にわたす遺贈のうち一定のものについても、農業委員会による許可を得る必要はなく、所有者が変わったことを届け出るのみでよいとされています。

ただし、遺贈する農地を具体的に指定して相続人ではない人物にわたすような内容の遺言が見つかったときは、売買や贈与などと同様に農業委員会の許可を得る必要があります。

2．包括遺贈・特定遺贈で分かれる農地法第3条許可の要否

遺贈には「包括遺贈」と「特定遺贈」の2種類があります。このうち、農業委員会による許可が必要となるのは、相続人以外の人物に農地を特定遺贈するケースです。

包括遺贈と特定遺贈については以下をご覧ください。

また、贈与者の死亡を条件とする贈与契約である「死因贈与」をする場合、農地を取得する人にかかわらず農業委員会の許可が必要となります。

農地を取得する方法ごとに、農地法第3条の許可と農業委員会への届出の要否を整理すると以下のとおりです。

※許可を得た場合は、農業委員会が権利移動を把握できるため届出は不要

包括遺贈や相続人への特定遺贈であれば農業委員会の許可は必要ありません。これは、農地法第3条第1項第16号および農地法施行規則第15条第5号において、同条の許可を要しない場合として定められています。

ただし、農地法第3条の3にもとづく農業委員会への届出は必要です。

2-1．相続人以外への特定遺贈は許可が必要

遺言により法定相続人ではない人物に農地が特定遺贈される場合は、農業委員会の許可が必要です。

法定相続人とは民法で相続する権利が定められた人をいいます。配偶者は常に相続人となり、配偶者以外の血族は次の順位で決まります。

たとえば、被相続人が亡くなった時点で子供が存命の場合、基本的に孫は法定相続人になりません。この場合、農地を孫へ特定遺贈すると相続人以外への遺贈として農地法第3条の許可が必要になります。

ほかにも、内縁の配偶者や子が存命であるときの父母、子や父母がいるときの兄弟姉妹、第三者である知人や友人などへ農地を特定遺贈する場合も同様に許可が必要です。

農地法第3条の許可が必要な場合、農地の所在地を管轄する農業委員会に申請します。

ただし、申請すれば必ず許可が下りるわけではなく「取得後すべての農地を効率的に耕作する」「農作業に常時従事する」など一定の要件を満たす必要があります。

2-2．包括遺贈や相続人への特定遺贈は許可が不要

包括遺贈の場合は、受遺者が相続人と相続人以外のどちらであっても農地法第3条の許可は不要です。

包括遺贈を受けた包括受遺者は、相続人と同一の権利義務を持つと民法990条で定められています。このため、相続によって取得した人と同様の扱いとなり、農業委員会による許可も不要とされています。

また、相続人への特定遺贈も農地法第3条の許可は不要です。

かつては、相続人への特定遺贈によって農地を取得する場合でも、農地法第3条の許可が必要とされていましたが、平成24年（2012年）12月に農地法施行規則が改正されたことで不要となりました。

なお、許可が不要な場合でも、農地を取得したことを農業委員会へ知らせる届出は別途必要になります。

2-3．死因贈与でも許可が必要

死因贈与とは、贈与者（財産をわたす人）の死亡によって効力が生じる贈与契約のことです。

遺言とは異なり、贈与者と受贈者（財産を受け取る人）が生前に取り交わす契約である点が特徴です。

死因贈与で農地をわたす場合は、受贈者が相続人と相続人以外のどちらであっても農地法第3条の許可が必要となります。

これは、遺贈が遺言者の単独行為であるのに対し、死因贈与は当事者間の契約による意思表示で財産を移すものであり、通常の贈与と同じように扱われるためです。

同じ死後に農地をわたす方法でも、遺贈と死因贈与で許可の要否が変わる点には注意が必要です。

3．農業委員会の許可を得る手続き方法・条件・必要書類

相続人以外への特定遺贈や死因贈与で農地を取得したときは、その農地が所在する市町村の農業委員会へ申請します。

農地法第3条許可申請は、原則として所有権を取得する人と移転する人が連署して申請しますが、遺贈は単独行為のため、遺言者が死亡した後にその相続人または遺言執行者が単独で申請できます。

遺言によって農地を取得する受遺者本人が単独申請するわけではない点には注意が必要です。

申請の流れは以下のとおりです。

許可書とは、農地の所有者変更等を許可した旨を農業委員会が交付する文書のことです。許可されるまでの目安期間は自治体によって異なりますが、30日程度とされています。

許可書がないと、法務局で所有権移転登記を受け付けてもらえないため、相続人以外に農地が特定遺贈されたときは、まず農業委員会の許可を得るようにしましょう。

以下では、許可を得るための条件と申請時に用意する必要書類を解説します。

3-1．許可を得るための条件

農地法第3条の許可を受けるには、主に次の要件を満たす必要があります。

2つ目の農作業常時従事要件について、従事する期間は年150日以上が1つの目安とされています。

かつては、取得後の経営面積が一定以上であることを求める下限面積要件もありましたが、令和5年（2023年）4月1日施行の改正農地法で廃止されました。

要件を満たさないと許可が下りず、農地を取得できません。農地の遺贈を検討する際は、事前に農業委員会へ相談し、要件を満たせるかどうかをよく確認することが望ましいでしょう。

3-2．許可を得る際の必要書類

農業委員会に申請をする際に提出を求められる書類は各自治体によって異なりますが、おおむね以下のとおりとなります。

相続人以外への特定遺贈や死因贈与の場合は、遺言書の写しや死因贈与契約書の写しなど、取得原因を確認できる書類の提出を求められることがあります。

ほかにも、住民票や戸籍謄本、印鑑証明書などが必要となるケースもあります。

必要書類は農業委員会や状況などで異なっており、申請様式が改定される場合もあるため、申請前に管轄の農業委員会に問い合わせて必要書類や最新の様式を確認しておきましょう。

4．許可が不要でも農業委員会への届出は義務

相続、包括遺贈、相続人への特定遺贈で農地を取得した場合は、農地法第3条による許可は不要ですが、農業委員会への届出が義務づけられています。

農業委員会への届出は、平成21年（2009年）の農地法改正で義務化されました。この改正は、相続などで取得された農地の状況を農業委員会が把握し、耕作放棄地が生まれるのを防ぐことが主な目的です。

4-1．届出の期限は取得を知ってからおおむね10ヶ月以内

相続や包括遺贈などで農地を取得したときは、その取得を知った日からおおむね10ヶ月以内に農業委員会へ届出をする必要があります。

届出をするのは農地を取得した人、届出先は農地がある市町村の農業委員会です。

期限を過ぎないよう、農地を取得したとわかった段階で早めに申請の準備を進めることが大切です。

なお、登記簿上の地目が農地でなくても、現況が農地であれば届出が必要になります。これは、届出が農地の利用実態を農業委員会が把握するための手続きであるためです。

4-2．届出を怠ると10万円以下の過料が科されることがある

届出をしなかった場合や虚偽の届出をした場合には、10万円以下の過料が科されることがあります。これは、農地法第69条で定められています。

過料を科されることのないよう、相続や包括遺贈などで農地を取得したときは期限内に必ず農業委員会への届出を済ませましょう。

5．遺贈で農地を取得したときは「相続登記」が必須

遺贈で農地を取得したあとは、農地の名義を受遺者へ移すための「相続登記」が必要です。

ここで注意したいのは、前章で解説した農業委員会への届出と法務局での登記は別の手続きである点です。

届出は農地を取得したことを農業委員会へ報告するものであるのに対し、登記は法務局で農地の名義を移すための手続きです。

届出をしても登記をしなければ農地の名義は変更されません。

一方、登記をしても届出の義務を果たしたことにはならないため、農地を取得したあとは両方の手続きを期限内に済ませる必要があります。

5-1．令和6年4月から相続登記が必須に

令和6年（2024年）4月1日から、相続登記が義務化されました。これにより、相続や遺贈で不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。

施行日（令和6年4月1日）より前に発生した相続も義務化の対象であり、原則として令和9年（2027年）3月31日までに相続登記をする必要があります。

正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

また、登記をしないまま放置すると次のようなデメリットも生じるため、農地を取得したときは必ず法務局で手続きを済ませましょう。

相続登記の手続き方法や費用、必要書類など詳しくは下記の記事で解説していますのでご覧ください。

参考：不動産の相続登記の手続きについて

5-2．登記原因日付は遺贈の方法で異なる

登記原因日付とは、所有権が移った原因の発生した日として登記簿に記録される日付のことです。

農地の遺贈では、農地法第3条の許可が必要かどうかで原因日付の決まり方が変わります。具体的な原因日付は、以下のとおりです。

農地法第3条の許可が必要な場合、登記原因日付は原則として「遺言の効力発生日」と「農地法許可書が当事者に到達した日」のうち、いずれか遅い日となります。

実務上は、遺言者の死亡後に農業委員会の許可を得ることが多いため、許可書到達日が登記原因日付になるのが一般的です。

一方、許可が不要な包括遺贈や相続人への特定遺贈では、遺言の効力が生じた日、つまり遺言者の死亡日がそのまま原因日付になります。

6．遺贈された農地も相続税の課税対象

遺贈によって農地を取得した場合も、相続税の課税対象になります。農地は宅地と評価方法が異なることに加え、農地の種類によって評価のしかたが分かれる点にも注意が必要です。

取得した農地で農業を続ける人に対しては、一定の要件を満たすと相続税の納税を猶予する制度を適用できます。一方で、相続人以外への遺贈では税負担が重くなる場合があります。

6-1．農地の相続税評価額の求め方

農地は、純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地といった4つの区分ごとに評価方法が異なります。各区分の特徴と評価方法は、以下のとおりです。

倍率方式とは、評価対象地の固定資産税評価額に、国税局長が地域ごとに定めた評価倍率を掛けて評価額を求める方法です。

宅地比準方式は、以下の計算式で評価額を求める方法です。

この「宅地としたときの1㎡あたりの価額」は、基本的に路線価（道路に面した土地の1㎡あたりの価額）を用いて求めます。

路線価のない地域では、評価対象農地にもっとも近接し、かつ道路からの位置や形状等がもっとも類似する宅地の評価額（宅地としての固定資産税評価額×宅地としての評価倍率）をもとに算出します。

相続税評価上の農地区分や倍率方式で求める際の評価倍率および路線価は、国税庁が公表する「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

農地の具体的な評価方法については以下の記事で詳しく取り上げていますので、あわせてご覧ください。

参考：農地の相続税評価額はいくら？4つの区分の確認方法と計算方法を解説

6-2．農地の納税猶予の特例

農業を営んでいた被相続人から農地を相続や遺贈で取得し、その後も農業を続ける相続人が一定の要件を満たす場合、特例により相続税の納税が猶予されます。

猶予の対象となるのは「農業投資価格」を超える部分に対応する相続税額です。

納税猶予された税額は、相続人が一生涯（または特定の地域に農地が所在する場合は20年）営農することで免除されます。

ただし「農地を譲渡した」「農地以外へ転用した」「農業経営をやめた」といった事情が生じると猶予が打ち切られることがあります。その場合、猶予されていた税額に利子税を加えて納付しなければなりません。

農地の納税猶予の特例は、対象となる農地や相続人の要件、免除・打ち切りの条件が細かく定められています。適用を検討する際は、相続税専門の税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

納税猶予の特例の要件は、別の記事で詳しく説明していますのであわせてご覧ください。

参考：【農地の納税猶予の特例とは】相続税免除の要件をプロが解説

6-3．相続人以外への遺贈は相続税が2割増し

相続や遺贈で財産を取得した人が、配偶者と一親等の血族（子・親）以外である場合、その人の相続税額に2割が加算されます。これを相続税の「2割加算」といいます。

2割加算の対象になるのは、以下のような人物が相続や遺贈などで相続財産を取得するケースです。

農地を相続人でない孫や第三者などへ遺贈すると、税負担が重くなりやすい点には注意が必要です。

遺贈を検討する際は、相続税を専門とする税理士にも相談し、この2割加算の影響も考慮した税額を試算することをおすすめします。

相続税の2割加算について、詳しくは以下の記事で解説していますので、あわせてご覧ください。

参考：相続税の2割加算とは？対象者は誰？相続税の計算方法や注意点【税理士解説】

7．農地を遺贈する際の注意点

農地の遺贈にはさまざまな注意点があります。これらを知らないまま進めてしまうと、許可が下りずに農地の名義を移せなかったり、手続きが途中で滞ったりしてしまいかねません。

そうした事態を避けるためにも、遺言を準備する前に次の4つのポイントを押さえておきましょう。

上記の注意点について1つずつ解説します。

7-1．許可前に受遺者が亡くなると遺贈が無効になる場合がある

相続人以外の人物に農地を特定遺贈する場合、農地法第3条の許可が効力を生じる前に受遺者が亡くなると、許可書を受けられません。

そのため、所有権移転登記ができず、結果として農地を取得できなくなります。

また、受遺者が遺言者よりも先に亡くなった場合は、遺贈そのものも無効です（民法994条）。遺贈が無効になると、対象だった農地は遺言者の相続人へ承継されることになります。

このような事態に備えて、受遺者が先に亡くなった際に代わりに農地を承継させる人をあらかじめ遺言で定めておくのも1つの方法です。

ただし、この代わりの受遺者が相続人以外である場合も、農地法第3条の許可が必要となります。

7-2．市街化区域内の農地でも、農地のままわたす場合は第3条許可が必要

市街化区域内にある農地を宅地・駐車場など農地以外に転用する場合や、転用を目的として農地の権利を移す場合、あらかじめ農業委員会へ届出をすると都道府県知事等の許可が不要になります。

しかし、市街化区域内の農地を農地のまま売買・贈与・貸借などでわたす場合には、市街化区域内であっても原則として農地法第3条の許可が必要です。

つまり、相続人以外に市街化区域内の農地を特定遺贈する場合も、農業委員会の許可が必要となります。

7-3．要件を満たせず農業委員会の許可が下りないことがある

前述のとおり、相続人以外への特定遺贈では「申請者やその世帯員などが保有するすべての農地を効率的に耕作する」「取得者やその世帯員などが農作業に常時従事する」などの要件を満たさないと、農業委員会の許可が得られません。

たとえば、農業に関わりのない第三者へ特定遺贈する場合、その受遺者に農業をする意思がないと申請は却下されてしまうでしょう。

許可が得られないと、農地の名義変更もできないため、遺言を作成する段階で要件を満たせるかどうかをよく確認することが大切です。

7-4．遺言書の書き方で手続き方法が異なる

農地を遺言で引き継がせるときは、遺言書の書き方によって、農地の名義変更手続きが変わります。

たとえば、農地を相続人に「相続させる」と書かれた遺言が残されていた場合、その農地を受け取る相続人が単独で名義変更の手続きをできます。

一方、遺言書に「遺贈する」と書かれていた場合は、原則として農地を受け取る人と遺言執行者（いない場合は亡くなった方の相続人全員）が共同で登記の手続きをするのが原則です。

相続人に農地を遺贈する場合は、令和5年（2023年）4月1日からは受け取る人が単独で相続登記による名義変更ができるようになりましたが、相続人以外への遺贈では引き続き共同での手続きが必要です。

相続人の人数が多い場合や連絡を取りづらい人がいる場合は、手続きに時間がかかることもあります。

8．農地を引き継ぎたくないときの対処方法

遺贈や相続によって農地を取得する権利を得たとしても、農業をする意思がないなどの理由でその農地を引き継ぎたくない場合は、以下の方法で対処できます。

相続放棄は、被相続人の死亡を知ったときから3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

ただし、農地だけ相続放棄をするということはできず、預貯金や株式など他のプラスの財産および借入金や未払金などのマイナスの財産も一切引き継がなくなります。

相続土地国庫帰属制度を利用するには、土地が一定の要件を満たすことに加え、10年分の管理費用に相当する負担金の納付が必要です。

農地として売却したり第三者に貸したりするときは、原則として農地法第3条の許可を得る必要があります。一方、農地の活用方法を判断しかねるときは、農業委員会に相談することも可能です。

どの方法が向いているかは、農地の状況や他の遺産の有無、受遺者の希望と居住地などで変わります。

農地の取得を希望しない場合は、遺産相続を専門とする弁護士や税理士、司法書士などの専門家、および農地の売買実績が豊富な不動産会社などに相談するとよいでしょう。

9．農地の遺贈については相続税の専門家に相談しよう

農地の遺贈は、誰に・どの方式でわたすかによって農地法第3条の許可の要否が変わります。農地を取得したあとには、相続登記や相続税の計算なども行わなければなりません。

なかでも農地は評価方法に複雑な部分があります。また、相続税額を算出するときは農地の納税猶予の特例や2割加算なども考慮する必要があるため、農地の遺贈については相続税専門の税理士へ早めに相談することをおすすめします。

税理士法人チェスターは、年間の相続税申告実績が3,000件を超える相続税専門の税理士法人です。農地のように評価が難しい土地を相続するケースにも数多く対応してきました。

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