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農地の相続税評価は意外と難解!区分ごとに評価方法を解説します

土地を相続すると、その土地の評価額に基づいて相続税が課税されます。

しかし、畑などの「農地」は、原則として都道府県知事の許可がない限り用途を変えたり譲渡したりすることができません。

権利に制限がある分通常の土地の評価とは異なります。
農地の相続税評価について解説します。

農地の財産評価上の区分について

農地の相続税財産評価を行う場合には、まず最初に、評価対象となる農地を分類します。
相続財産評価上の農地は、以下の4種類に分けられます。

  • ①純農地
  • ②中間農地
  • ③市街地周辺農地
  • ④市街地農地

純農地及び中間農地の定義について

①の純農地は、生産性のかなり高い農地で、宅地に転用することがほぼ不可能な農地のことです。②の中間農地は、例えば、鉄道駅から500m以内の区域にある農地のような、許可により宅地への転用が可能で、比較的売買できる可能性が高い農地のことをいいます。

市街地周辺農地と市街地農地の定義について

③の市街地周辺農地とは、例えば、鉄道駅から300m以内の区域にある農地のような、市街化傾向が強い場所にある農地のことを言います。宅地への転用は原則可能です。④の市街地農地とは、市街地にある農地のことで、既に宅地への転用許可を受けているか、又は、届け出だけで転用が可能な状態にある農地を言います。

農地の財産評価区分ごとの評価方法について

評価対象農地が農地の財産評価上どの区分に該当するかが明らかとなったら、その区分に応じて定められた方法により財産評価を行います。この評価方法は、純農地と中間農地については、複雑さの点では宅地の評価とほぼ同じですが、市街地周辺農地と市街地農地については、宅地の評価より難しくなります。

純農地と中間農地の評価方法について

農地の相続財産評価は、先で述べたように農地の種別ごとに異なります。まず、①の純農地と②の中間農地については、倍率方式により評価します。倍率方式とは、評価対象地の固定資産評価額に、国税庁が定める評価倍率表による「その土地が所在する区域の評価倍率」を乗じて評価額を算出する方式です。その計算によって算出された金額を評価対象農地の相続税評価額とします。

倍率方式による土地の相続税評価については詳しくは下記の記事をご参照ください。

路線価方式と倍率方式

市街地周辺農地の評価方法について

③の市街地周辺農地については、評価対象農地が④の市街化農地であるとして評価した価額に0.8を乗じた価額が、その評価額となります。つまり、市街化周辺農地が市街化農地であると仮定した場合の評価額の80%が、市街化周辺農地の評価額となります。

市街化農地の評価方法について

④の市街地農地については、その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの評価額から1㎡当たりの造成費を控除した価額に、評価対象農地の地積を乗じた価額が、市街地農地の評価額となります。

例えば、市街地農地を宅地とした場合の相続財産評価額が10万円/㎡、その農地が所在する区域の1㎡当たりの造成費を5万円、市街地農地の地積を1,000㎡とすると、この農地の評価額は、(10万円/㎡-5万円/㎡)×1,000万円=5,000万円となります。

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