農地の納税猶予の特例を利用すれば、相続税がゼロになる？

農地を売却・相続・贈与する場合、農業委員会や県知事の知事の許可や届出が必要ってご存知ですか？

そして農地を相続した場合、一定の要件を満たせば「農地の納税猶予の特例」を適用できます。

農地の納税猶予の特例とは、相続税の支払いを繰り延べられるだけではなく、一生涯（もしくは20年間）営農を継続すれば、納税が免除される特例のことです。

しかし、要件を満たさないと納税猶予が打ち切りとなり、納税を猶予されていた相続税額に加えて利子税を納める必要もあります。

本稿では、農地の相続による農業委員会や県知事の許可の有無、農地の納税猶予の特例について解説します。

1.農地法により売買・贈与には農業委員会や県知事への許可が必要？

自分の農地だからといって、許可なく農地を売買したり貸し借りしたりできるようにしてしまいますと、農業離れに拍車がかかってしまいます。

国は計画的に国民の食糧を確保する必要がありますし、経済活動とのバランスを考えて判断する必要があります。

そのため、農地法第3条において農地の権利移動等に関する法律が設けられており、農地の名義を無断で書き換えることができなくなっています。

しかし、相続や遺贈によって農地を取得した場合、農地法第3条は適用されません。

この理由は、農地の相続があまりに複雑すぎてスムーズに行うことが難しいと、長い年月の間相続の手続きがされず、放置されるということが頻発してしまうからです。

2.農業委員会や県知事への許可の有無

農地をどのようにして取得したのかで、農地法第3条に基づく、農業委員会または県知事の許可が必要なのか不要なのかが異なります。

【農地の売買や贈与】農地法による許可が必要

農地として利用する目的のままで、売買や贈与のために農地の所有権を移動する際には、農業委員会または県知事の許可が必要です。

つまり、宅地を無断で農地にしたり、農地を宅地にしたり、勝手に他人に譲ることはできません。

農業委員会や県知事の許可なく、無断で売買や贈与・貸し借りをしても、効力はありません。

【農地の相続】農地法による許可は不要だが届出は必要

農地の所有者が死亡して農地を相続しなければならなくなった場合、農業委員会または県知事の許可は不要です。

これは遺産分割協議をした結果、相続人のうち、代表の一人がすべてを相続することになったとしても同様の対応となります。

農地を相続するということは、新しい農地を所有し始めるというものではなく、すでにあるものを受け継ぐということです。

農地法は、一般の売買や貸し借りといった「権利の移転」についての法律であって、死亡は本人の意思で行った行為ではありませんので、農地法は適用されません。

つまり、相続によって農地を取得した場合は、農業委員会や県知事の許可を得ずとも、農地を取得した相続人に名義を書き換えられます。

しかし、まったくのフリーパスという訳ではなく、被相続人が亡くなってから10か月以内に、農業委員会や県知事への届け出は必要です。

期限を守らず、届け出を怠った場合には10万円以下の罰金がかかることもあります。

【農地を相続人以外に遺贈】農地法による許可の扱いが違う

遺言書によって、農地を相続人以外の人に遺贈（いぞう）された場合、農地法第3条が適用される場合があります。

遺贈には「包括遺贈」と「特定遺贈」の2種類があり、遺贈の種類によって、農地法による農業委員会または県知事の許可の扱いが異なります。

包括遺贈によって農地を取得した場合、農地法による許可は不要です。

しかし、特定遺贈によって農地を取得した場合、農業委員会や県知事の許可が必要となります。

仮に農地法による農業委員会や県知事の許可がないと、農地の所有権移転登記はできません。

包括遺贈と特定遺贈の違いについて、詳しくは「包括遺贈と特定遺贈の違い！トラブルを防ぐための注意点は？」をご覧ください。

3.農地の納税猶予の特例とは？

農地の納税猶予の特例は、「相続税の納税猶予」と「贈与税の納税猶予（生前の一括贈与）」の2種類があります。

農地に係る相続税の納税猶予の特例とは、農業を営んでいた方が亡くなって農地を相続する場合に、相続人が今後も続けて農業を行うという条件のもとで、一定の相続税額の納税を猶予できる特例のことです。

そして、相続人が一生涯（または20年（三大都市圏の特定市以外にある市街化区域内農地等（生産緑地等を除く）に限る））営農することで、納税猶予された相続税額の納付が免除されます。

「猶予」と聞くと税金の支払いを先延ばしするイメージですが、実際には「納税が免除される」と思っていただいて問題ありません。

納税猶予の特例は、農地法により農地の売買や譲渡が制限されているのと同様に、農家の後継者育成を税制面から助成することで、農業離れを防止する目的があります。

納税猶予の特例について、「農地を相続したら絶対に使いたい「納税猶予」とは」でも詳しく解説しております。

3-1.納税猶予税額の計算方法

相続によって農地を相続した場合、納税猶予の特例を使うことで猶予される納税額は、以下の計算方法で算出します。

農業投資価格は、国税庁「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」において、都道府県別に「10アール（1,000㎡）あたり約50～90万円」と、通常の評価額の数百分の一程度と非常に低く設定されています。

4.相続税の納税猶予が適用できる農地等

相続税の納税猶予の対象となる農地は、期限内に提出する相続税の申告書に本特例の適用する旨を記載し、以下(A)～(E)のいずれかに該当するものであることが要件です。

さらに、特定市街化区域農地等（都市営農農地等以外で、三大都市圏の特定市に所在するもの）に、該当しない農地等であることが要件となります。

つまり、「市街化区域（生産緑地地区・田園住居地域・それ以外）」と「市街化区域外（市街化調整区域・非線引き区域）」にある農地等が、納税猶予の特例の対象となります。

4-1.農地等とは？

相続税の納税猶予の特例における「農地等」とは、農地又は採草牧草地及びこれらとともに取得した準農地のことを指します。

農地とは、農地法第2条第1項に規定する一定の農地で「耕作の目的に供される土地」のことで、採草放牧地とは、農地法第2条第1項に規定する一定の採草放牧地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供される土地のことを指します。

そして準農地とは、農地・採草放牧地以外の土地で、10年以内に農地又は採草放牧地に開発して農業相続人の農業の用に供することが適当であると市町村長が証明した土地のことです。

納税猶予の特例が適用できる農地等は解釈が複雑となりますので、国税庁「農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例」を必ずご確認ください。

【農地に該当するものの例示】

• 現在は耕作されていないが耕作しようとすればいつでも耕作できる土地（休耕地）
• 植木の植栽されている土地
• 盆栽を育成販売するために盆栽用の苗木を植え、肥培管理されている土地

【農地に該当しないものの例示】

• 家庭菜園
• 工場敷地等で一時的に耕作している土地
• 盆栽を鑑賞のために植えてある土地

5.相続税の納税猶予の適用要件

相続税の納税猶予を適用するためには、被相続人と相続人にそれぞれ要件が設けられており、両方の要件を満たす必要があります。

なお、相続人以外の人に贈与や遺贈をした場合、本特例を適用できませんのでご注意ください。

5-1.被相続人の適用要件

相続税の納税猶予を適用するために、被相続人が満たすべき要件は、以下のいずれかに該当することです。

• 死亡の日まで農業を営んでいた人
• 死亡の日まで特定貸付や認定農地貸付等を行っていた人
• 農地を生前一括贈与した人（贈与者）

なお、農地を生前一括贈与した人は、受贈者が贈与税の納税猶予または納期限の延長の適用を受けていた場合に限定されます。

5-2.農業相続人の適用要件

相続税の納税猶予の特例を適用するために、農業相続人が満たすべき要件は、以下のいずれかに該当することです。

• 相続税の申告期限までに農業経営を開始し、引き続き営農を行うと認められる人
• 相続税の申告期限までに特定貸付や認定農地貸付等を行った人
• 農地を生前一括贈与された人（受贈者）

なお、農地を生前一括贈与された人は、特例付加年金等の支給を受けるため、その推定相続人の1人に対し農地等について使用貸借による権利を設定して、農業経営を移譲し、税務署長に届出をした人に限定されます。

5-2-1.農地を2人以上の相続人の共同名義で相続した場合

農地を2人以上の相続人で相続した場合、その農地を相続人の共同名義にすることは可能です。

しかし、相続人全員に相続税の納税猶予の特例を適用したい場合は、相続人全員が農業を行う必要があります。

仮に相続人のうちの誰かが農業を行わない場合は、その相続人の取得分については納税猶予の特例は適用されません。

5-2-2.農地を取得した相続人が未成年や学生の場合

農地を取得した相続人が未成年や学生であり、すぐに農業を開始できないケースもあるかと思います。

この場合、農地を取得した未成年や学生である相続人と同居しており、さらに同一生計にある家族が営農すれば、相続税の納税猶予の特例を適用できます。

しかし、農地を取得した相続人が成人または学校を卒業し、農業を営むことができるにも関わらず営農しなかった場合、納税猶予の特例は取り消されてしまいますのでご注意ください。

6.農地の納税猶予の特例の手続き方法

農地の相続における相続税の納税猶予の特例を適用させるためには、必要書類を準備した上で指定の手続きをしなくてはなりません。

6-1.納税猶予の特例の手続きの流れ

農地の相続における相続税の納税猶予の特例を適用させるためには、以下の流れで手続きを行います。

6-2.必要書類

農地の相続における相続税の納税猶予の特例を利用するためには、以下の必要書類を準備する必要があります。

「相続税の納税猶予に関する適格者証明書」「特例適用農地の明細書」は農業委員会に、「納税猶予の特例適用の農地の該当証明書」は市町村役場に申請します。

そして納税猶予された「相続税額＋利子税」相当の、担保に関する必要書類も提供する必要があります。

そして相続税の申告期限（相続発生の翌日から10ヶ月以内）までに、申告に係る相続税申告書等に、上記の必要書類を添付して相続税申告を行います。

7.農地の納税猶予税額が免除される期限（営農継続期間）

農地の納税猶予の特例において、相続税の納税が猶予される期限（営農継続期間）は、都市計画区分や地理的区分によって異なります。

つまり、上記の営農継続要件を満たした場合、納税猶予されていた相続税額の納付が免除されます。

7-1.市街化区域内の生産緑地地区の場合

市街化区域内の生産緑地地区においては、三大都市圏・地方圏共に「営農継続要件は終身」となります。

つまり、営農を一生涯継続することで、相続税の納税が免除となります。

なお、平成30年の税制改正によって、三大都市圏の特定市以外と地方圏は、20年→終身へと見直しがされています。

詳しくは、国税庁パンフレット「平成30年度税制改正により農地等の納税猶予制度が変わりました！！」をご覧ください。

7-2.市街化区域内の田園住居地域内の場合

市街化区域の田園住居地域においては、三大都市圏の特定市は「営農継続要件は終身」となり、三大都市圏の特定市以外・地方圏は「営農継続要件は20年」となります。

7-2-1.生産緑地とその他の両方を所有する場合

市街化区域の三大都市圏の特定市以外・地方圏だけではなく、市街化区域の特定市においても営農農地等を有する場合は、「全体の営農継続要件が終身」となります。

詳細は必ず最寄りの税務署に問い合わせをしましょう。

7-3.市街化区域外の場合

市街化区域外（市街化調整区域・非線引き区域）においては、三大都市圏・地方圏共に「営農継続要件は終身」となります。

8.相続税の納税猶予が打ち切りになるケースとは？

納税猶予の特例の適用を受けた農地を譲渡した場合や農業経営をやめた場合は、納税猶予の期限が確定し、猶予されていた相続税を利子税とあわせて納税しなければなりません。

相続税の納税猶予の特例においては、一定の事由に該当する場合、納税猶予税額の「全額」もしくは「一部」が打ち切りになってしまう場合があります。

8-1.全額打ち切りになってしまう場合

以下の事由に該当する場合、納税猶予税額の「全部」が打ち切りになってしまいます。

8-2.一部打ち切りになってしまう場合

以下の事由に該当する場合、納税猶予税額の「一部」が打ち切りになってしまいます。

予額の一部の期限が確定する場合

• 収用交換等による譲渡等をした場合
• 適用を受けた農地面積の20％以下を譲渡、貸付、転用、耕作放棄した場合
• 生産緑地地区内の農地（採草放牧地を含む）の買取申出をした場合
• 農用地区域内の農地等について、特例事業（農地中間管理機構への譲渡）、利用権設定等促進事業に基づき譲渡した場合　など

9.農地の納税猶予における注意点

農地の納税猶予の特例には、予め知っておくべき注意点があります。

9-1.農業を辞めるときは利子税が加算される

農地の納税猶予の特例を適用してから営農を辞めた場合は、農地等納税猶予税額に利子税も加算されます。

この利子税とは、国税を延納することによる「利息」のようなもので、申告期限の翌日から納税猶予の期限までの期間により、区分に応じる割合に対して利子税年3.6～年6.6％となります。

ただし、各年の利子税特例基準割合が年7.3％に満たない場合は、以下の計算方法によって算出されます。

利子税特例基準割合とは、各年の前々年の9月から前年の8月までの各月における、銀行の新規の短期貸出約定平均金利の合計を12で除して得た割合として、各年の前年の11月30日までに財務大臣が告示する割合である「平均貸付割合」に、年0.5％の割合を加算した割合のことです

各年の利子税特例基準割合は毎年変動するため、国税庁「延滞税の割合」から最新情報をご確認ください

9-2.耕作をしていないと適用されない

農地を相続しても、その農地等で耕作をしていない場合は、農地の納税猶予の特例は適用されません。

仮に農地等を他の用途で使用した場合は猶予が取り消され、納税猶予税額に加えて利子税も納税しなくてはなりません。

しかし、以下のような事由による一時的な耕作の中止であれば、休耕地として納税猶予の特例が適用できます。

9-3.農地を貸し付けるには一定の要件がある

農地の納税猶予の特例を適用した後、農業相続人が生涯や疾病等によって営農を継続できなくなった場合、特定貸付をすることで納税猶予の特例を継続できます。

しかし、特定貸付には一定の要件があります（詳細は農林水産省のコチラのページをご覧ください）。

仮にこれらの要件を満たさない場合は、「納税猶予適用農地等に係る営農困難時貸付け」をすることで納税猶予を継続できます。

手続きの詳細については、国税庁「贈与税又は相続税の納税猶予の営農困難時貸付けの特例の届出手続」をご覧ください。

9-4.耕作された農地は小規模宅地等の特例をつかえない

耕作された農地に、小規模宅地等の特例は適用できません。

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住や事業の用に供していた宅地（土地）の相続税評価額が、最大80％減額される特例のことです。

小規模宅地等の特例は、宅地の上に「建物や構造物があること」が前提となるため、事業として使っていた農地でも、耕作されていた場合には適用できないのです。

しかし、営農するにあたって必要な農機具置き場や農作表情などの建物や建造物がある土地については、小規模宅地等の特例の「特定事業用宅地等」を適用できます。

農地と小規模宅地等の特例について、詳しくは「耕作された農地は小規模宅地等の特例を受けることができない」をご覧ください。

10.農地の特例を適用できる要件を確認しよう

農地の納税猶予の特例を受けるということは、農業相続人は、その農地で一生涯（または20年間（三大都市圏の特定市以外にある市街化区域内農地等（生産緑地等を除く）に限る））農業を行わなければなりません。

農業を続けるのであれば、納税猶予は得になりますので受けるべきでしょう。

しかし、この特例の適用を受けた農地を譲渡した場合や、農業経営を廃止した場合など、納税猶予の要件を満たさなくなった場合には、猶予していた相続税とそれに係る利子税を一括で納付しなければなりません。

納税猶予の特例を適用するためには、農業を一生続けて行く覚悟が必要となります。

農業を今後続けていける方であれば、農地の納税猶予の特例は有利な選択肢といえます。

10-1.税理士法人チェスターへご相談を

税理士法人チェスターは、年間1,700件超えの相続税申告実績を誇る、相続専門の税理士事務所です。

農地の納税猶予の特例を適用させるためには、準備すべき必要書類が多く、さらに手続きの流れも複雑です。

小規模宅地等の特例との併用も含め、様々なシミュレーションをすることで、相続税の節税に繋がります。

税理士法人チェスターは、すでに相続が発生されたお客様は、初回面談が無料となります。

農地の納税猶予の特例の適用をお考えの方は、税理士法人チェスターまでお気軽にご相談ください。