年間1000件を超える相続税申告の取り扱い実績

お気に入り
登録
お問い
合わせ

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

小規模宅地等の特例についてお聞きになったことはありますか?

小規模宅地等の特例を利用すると相続税が大幅に節税できることで注目されています。土地をお持ちの方はぜひ知っておきたい制度です。相続によって財産をもらうと相続税がかかります。その相続税を大幅に削減してくれる制度が小規模宅地等の特例です。

今回は、相続対策(節税対策)をする上で、非常に大切な小規模宅地等の特例についてご紹介してきます。

1.小規模宅地等の特例とはどんな規定なの?

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人やその人と生活を共にしている家族の事業用や居住用の宅地について、評価額を減額してもらえるというものです。

ただし、一定の要件を満たした場合という条件付きです。この特例が適用されると、その宅地の評価額が最大80%まで減額されることがあります。1億円の価値がある宅地であれば、2,000万円で計算してもらえるため、相続税が大幅に安くなるケースがあります。

≪小規模宅地等の特例制度が導入された背景≫

亡くなった人やその家族の事業用や居住用の土地というのが残された遺族にとって手放すことのできないものであること、また、その土地に対して多額の相続税を課税されることによって遺族の生活に大きな差し障りが生じてしまうことを考慮してこの制度が導入されています。

≪小規模宅地等の特例を利用した節税事例≫

では、実際に小規模宅地等の特例を使って節税ができた事例を見てみましょう。

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

埼玉在住のある方は5,000万円の評価額の居住用の宅地に住んでいました。しかし、多くの資産を持っており、節税に頭を悩ませていました。そこで、この人は相続税の節税対策のため東京の麻布十番にある5億円の評価額の宅地を購入し移り住む事にしました。

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

移転前は5,000万円の宅地が小規模宅地等の特例を適用することで、1,000万円の評価額となり、4,000万円の評価減に成功していたことになります。しかし、相続税対策後には5億円の宅地に小規模宅地等の特例が適用され、評価額は1億円にダウンしました。その結果、4億円の評価減に成功したわけです。

対策前と比べて3億6,000万円分の評価額を下げることができるのです。

3億6,000万円の評価減ができれば、相続税の最高税率が適用されるような資産家の方であれば、約2億円の相続税の削減が可能になります!

このように、多くの資産を保有している方は小規模宅地等の特例を賢く利用するだけで大幅な節税に繋がることがご理解いただけたでしょうか。

2.小規模宅地等の特例を受けるための要件とは

小規模宅地等の特例の適用を受けるためにはいくつかの要件があります。その中に含まれるのは相続前の用途に加えて相続後の取得者や利用状況についての要条件です。その両方を満たした場合のみ適用が認められることになります。

(1)相続前の用途とは

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

相続前の用途として条件に適うのは、亡くなった人や同一生計親族の事業用や居住用である場合です。

つまり、普段住んでいる住居でなく保養のための別荘は該当しません。また、亡くなった人と生活を共にしない親族などが使用している宅地も適用外となります。

(2)相続後の宅地の取得者と利用状況とは

さらに、宅地の取得者と利用状況の要件も定められています。取得者によっては相続後にもその取得者が利用する必要があります。

また、相続税の申告期限である相続開始の翌日から10カ月までの間、その宅地を継続して利用していることも要件の一つであるケースがあります。

・相続前の用途

・宅地の取得者

・継続利用する必要があるか

の3点についてそれぞれの場合で考えてみましょう。

まず、亡くなった人の事業用の土地に関しては、取得者はその事業を承継する親族で、引き続き土地を利用する必要があります。亡くなった人の居住用の土地は、家族が継続利用することが条件です。また、亡くなった人の家族の事業用の土地は、事業を営む家族が継続利用する必要があります。

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

家族の居住用の土地は、同居していた家族が引き続き住むことが求められます。ちなみに、居住用の土地に関しては配偶者であれば継続利用しているかどうかは問われません。

親が老人ホームに入居していた!同居できない状況でも小規模宅地等の特例は適用される?

(3)面積の要件もあるの?

上記の要件以外にも、小規模宅地等の特例には面積の上限も定められています。

これはあくまでも事業用や居住用のため土地を手放せない人の救済のための制度ですから、大きな面積の土地まで税制面で援助する必要はないという考え方で、上限が決められています。

面積の上限は、事業用宅地等(特定事業用宅地等及び特定同族会社事業用宅地等)で400平方メートル、居住用宅地等で330平方メートルとなっていますが、その両方に該当がある場合には併用することができ、併せて730平方メートルまで適用することが可能です。

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

小規模宅地等の特例には面積の上限がありますから、複数の宅地がある場合には、なるべく一平方メートル単価の高い宅地から適用を受けると良いでしょう。

事業用の土地は小規模宅地等の特例は適用できる?自宅の土地と併用可能??

3.小規模宅地等の特例が適用されると評価額はどうなる?

では、小規模宅地等の特例の適用を受けた場合、評価額はどのように計算されるのでしょうか。具体的な数字を例に考えてみましょう。

(1)評価額が6,000万円の300平方メートルの居住用宅地等の場合

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

330平方メートル以下という条件をクリアしているので、この宅地はすべての部分について適用を受けることができます。最大の80%まで評価額が減額できたとして、6,000万円×80%=4800万円の計算となり、評価額は6,000万円-4,800万円の1,200万円となります。この1,200万円に相続税が課税されることになり、もともとの6,000万円の時と比べるとかなりの減税に成功するわけです。

(2)評価額が8,000万円の500平方メートルの事業用宅地等の場合

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

事業用宅地等の上限は400平方メートルですから、500平方メートルの宅地のうち400平方メートルまでしか適用を受けられません。計算式に当てはめると減額金額は、8,000万円×400平方メートル/500平方メートル×80%=5,120万円となり、評価額は2,880万円となります。

4.不動産の貸付や駐車場業の場合も適用される

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

アパート・マンションや駐車場の賃貸業を行っている場合も小規模宅地等の特例の中に含まれています。不動産の賃貸業といっても、大きな事業を行っていなければいけないわけではなく一戸建てを一軒だけ、あるいはマンションの一室だけを貸している場合でも適用されます。

しかし、それは、相続開始前3年超に貸付事業をした宅地に限られ、相続開始前3年以内に貸付事業をした宅地については、他の賃貸物件と併せて事業的規模(いわゆる「5棟10室基準」)でない限り、貸付事業用宅地等から除外され、小規模宅地等の特例の適用を受けることができません。

しかも、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けられるとしても、特定居住用宅地等や特定事業用宅地等に比べて多少の制限がかかります。減額されるのは50パーセントまで、また、適用される面積の上限も200平方メートルとなっています。さらに、一般の事業用や居住用の土地についても適用を受けている場合には、それらの面積の上限に達していない部分についてのみ適用が受けられるという制限もあります。

5.二世帯住宅の敷地の場合

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

最近はやりの二世帯住宅に関しては小規模宅地等の特例の適用がされるかどうかの判断はもう少し複雑になっています。建物の中を自由に行ったり来たりできるようなタイプの二世帯住宅であれば、同じ建物と扱われてその敷地全体に小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

本来、小規模宅地等の特例は、亡くなった人か生活を共にしていた家族の居住用の土地でなければ適用が受けられません。そこで、建物の中で行き来ができない構造で、お互いの家族が生活を共にしてもいない場合には問題が生じます。

亡くなった人の住んでいた建物の敷地に関しては適用が受けられるものの、生活を共にしていなかった家族の住む建物の敷地の方は制度の適用が受けられないことになってしまいます。しかし、平成27年度の税制改正によって、二世帯住宅であっても建物が区分所有登記されていなければ、小規模宅地等の特例の適用が受けられることとなりました。

一軒家と二世帯だと違いはあるの?小規模宅地等の特例を状況別で確認しましょう!

6.小規模宅地等の特例の適用を受けるためにはどんな手続きが必要か

小規模宅地等の特例は、宅地の評価額を80%も減額できる節税効果の高い制度です。面積の上限が定められているとはいえ、地価の高い地域の宅地であれば相続税が大幅にダウンしますね。

特例が適用されることで相続税額がゼロになるというケースも多々あります。とはいえ、注意したいのが、

相続税額がゼロであったとしても小規模宅地等の特例の適用を受ける場合、相続税の申告手続きをしなければいけないということです。

小規模宅地等の特例を利用する場合には、相続税の申告書に加え、以下の書類を揃えて添付します。

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

他にも、申告期限内に遺産分割ができない場合には、「3年以内の分割見込書」、いわゆる「家なき子特例」や「老人ホーム特例」などの適用を受ける場合には、戸籍の附票の写しその他所定の書類が必要になります。

小規模宅地の特例を適用するなら相続税の申告は必須!申告書類と添付書類をご説明します。

まとめ

小規模宅地等の特例制度は、上手に利用すれば大幅な節税効果を得ることができます。

相続対策を希望されている方は、この制度をしっかり理解しておきましょう。

関連性が高い記事

小規模宅地等の特例とは ~概要・要件・質疑応答~

 相続税の各種特例のうち最重要と言っても過言ではない特例が、「小規模宅地等の特例」です。小規模宅地とあるのでなんとなく土地に関する特例なんだろうなというのはわかると思います。相続税専門の税理士が小規模宅地等の特例についてわかりやすく解説します。 1) […]

小規模宅地の特例において「同居」の意義

人の死はある日突然やってくるものですが、人が死ぬと直ちに相続が発生します。財産を相続した人は10ヶ月以内に相続税の申告と納付をしなくてはなりません。 この際に問題となるのが「相続人が被相続人と同居していた家」や「被相続人が事業のために使っていた土地」 […]

特定居住用宅地とは

1.特定居住用宅地等とは 特定居住用宅地等とは、小規模宅地等の特例の一つの類型です。小規模宅地等の特例には、他にも、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、貸付事業用宅地等という類型が存在します。その中で、被相続人等が居住していた家屋の敷地につい […]

カテゴリから他の記事を探す

土曜・夜間も面談受付(訪問対応も可)

0120-888-145
※全国6拠点

0120-888-145 ※全国6拠点

受付時間:平日9時~21時、土曜9時~17時

※ お電話の際は、「個別相談会の予約をしたい。」とお伝えください。

今すぐお問い合わせ

0120-888-145(全国6拠点)

【平日夜間・土曜・訪問対応も可】

平日9時~21時、土曜9時~17時
電子メール:info@chester-tax.com 携帯・PHS OK

ページトップへ戻る