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側方路線、二方路線の影響加算率の調整

相続税評価をする場合に、二方路線影響加算というものを採用されることがあります。
土地や建物などの不動産を所有していれば、決して無関係なことではありません。
相続があった場合に土地の評価で役に立つこともあるので、知っておいた方がいいでしょう。

まずは、相続税評価における二方路線影響加算について解説していきます。

二方路線とは

二方路線とは、普通住宅において、その敷地の正面と裏面の路線と接している状態のことで、その土地のことを二方路線地といいます。
1本の路線と接しているという土地が一般的なのですが、正面と裏面の2本の路線と接している土地もあります。
当然のことながら2本の方が1本よりも土地の利便性は良いので、土地の相続税評価も変わってきます。

二方路線影響加算とは

では、二方路線地を相続した場合に、その評価はどのようにして計算するのでしょうか。
二方路線地の価額は、路線価の低い方の路線(裏路線)の影響を受けて、正面路線だけに接する画地の価額より高額になります。

固定資産評価基準には、二方路線影響加算法についての規定があります。これによると、
まず正面路線から単位地積当たり評点数を計算し、それに二方路線影響加算率で補正して単位地積当たりの評点数を加算します。最後に、該当する画地の地積を乗じることによりその評点数を算出することができます。なお、加算すべき単位地積当たり評点数は、二方路線影響加算率により補正する評点数をもとにします。

【具体例】

正面路線価400D、裏面路線価300Dの土地(普通住宅地区)で、表も裏も間口12m、奥行30m、地籍360㎡とします。この土地で計算してみます。
(1)まず基本額を計算します

正面路線価×普通住宅地区30mの奥行価格影響加算率
=400,000円×0.98 = 392,000円・・・①

(2)二方路線影響加算額

裏面路線価×普通住宅地区30mの普通住宅地区の奥行価格影響加算率×二方路線影響加算率
=300,000円×0.98 ×0.02 = 5,880円・・・②

(3)1㎡当たりの価額

①+②=392,000円+5,880円=397,880円

(4)評価額

1㎡当たりの価額×地積=397,880円×360㎡=143,236,800円
※各地区の二方路線影響加算率は以下のようになっています。

【二方路線影響加算率】
①「ビル街地区」0.03
②「高度商業地区・繁華街地区」0.07
③「普通商業・併用住宅地区」0.05
④「普通住宅地区・家内工業地区・中小工場地区」0.2

側方路線、二方路線の影響加算率の調整

評価対象地の一部のみしか側方路線に接していないような宅地について、側方路線の効用を受けている部分は側方路線に直接接している部分のみとなります。
このような宅地に係る側方路線影響加算額の計算については、側方路線が接する割合の調整率を乗じて計算することになります。
二方路線影響加算においても、同様の調整を行います。

不整形地の側方路線影響加算・二方加算影響加算の適用について

側方路線影響加算額の計算は次のようになります。

【側方路線影響加算額の計算方法】
側方路線の路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率×調整率(※)

※調整率:A/B

A:評価対象地が側方路線に直接接している部分の距離

B:側方路線を正面路線として評価対象地に係る想定整形地を設定した場合のその想定整形地の間口距離

また、二方路線影響加算額についても同様に、二方路線からみて、二方路線を正面路線として評価対象地に係る想定整形地を設定した場合のその想定整形地の間口距離のうち、評価対象地が二方路線に直接接している部分の距離の占める割合により、二方路線影響加算額を調整します。

側方路線に接するが二方路線影響加算率を適用する場合

評価対象地が側方路線に接する場合であっても、実際には角地としての効用を有していない場合には、側方路線影響加算率ではなく、二方路線影響加算率を適用します。正面路線と側方路線の角地部分が評価対象地に含まれていない場合がこれに該当します。

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