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地上権の相続税評価

地上権の相続税評価

地上権とは、他人所有の土地に対して、工作物または竹木所有のために設定する土地利用権をいいます(民法第265条)。

また、地上権の一種として、地上または地下の一部を工作物所有のために利用することを許諾した権利である区分地上権という権利もあります。

区分地上権は、工作物所有のためにのみ認められており、竹木所有のための区分地上権設定契約は認められていない点には注意が必要です。

地上権は他者の土地を利用することができる物権として強い効力を持ち、財産的価値が高い権利ですので、相続税における評価方法が問題となります。

地上権の設定期間と相続税評価

地上権は、設定契約において、どのくらいの期間利用するかという利用期間を定めることができます。

この存続期間を基準に評価額が異なることとなります。

つまり、土地の通常の評価額に、その権利の残り期間に応じた割合をかけて算出した額で評価します。

具体的には以下のようになります。

権利の残り期間が、
10年以下:5%。
10年〜15年以下:10%。
15年〜20年以下:20%。
20年〜25年以下:30%。
25年〜30年以下、期間の定めがないもの:40%。
30年〜35年以下:50%。
35年〜40年以下:60%。
40年〜45年以下:70%。
45年〜50年以下:80%。
50年〜:90%。

ただし、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した区分地上権の価額を計算する際の割合は、30%となります。

地上権の設定期間は、耕作・牧畜をする権利である永小作権などとは異なり、設定期間を永久と定めることもできます。

例えば、個人ではあまり考えることは難しいですが、鉄塔を所有するために存続期間を永久として設定契約を締結することが可能です。

このように地上権を極めて長く設定する場合には、もはや所有権を持っている状態に等しいので最大で90%の割合を乗じて価値を算出することとなります。

地上権の相続税対策

地上権は存続期間に着目して評価されるので、利用実態がない(あるいは相続開始によって利用目的が喪失することが明らか)にもかかわらず、権利を保有していることにより、相続税の負担が発生してしまうこともありえます。

そのため、地上権としての利用実態がないような場合には、所有者との合意により地上権設定契約の期間を短くしたり、場合によっては地上権設定契約を合意解除するなどしておくことも広い意味では相続税対策ということができます。

また、地上権は登記される権利ですので、地上権の設定や変更、消滅などの権利内容の変更を生じさせた場合には法務局(登記所)で登記手続きをとることが必要です。

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