公衆用道路の相続税評価額は0円？30％評価との違いや判定の流れ

相続した土地の登記地目が「公衆用道路」になっている場合、相続税評価額がいくらなのか判断に迷う方は非常に多くいらっしゃいます。

結論から言うと、公衆用道路の相続税評価額は、登記地目ではなく「実際の利用状況（現況）」によって決まります。

不特定多数の人が通行している道路であれば「相続税評価額0円（評価しない）」となりますが、特定の人だけ利用する私道は「通常の宅地として評価した価額の30％」、自宅等の専用通路であれば「通常の宅地（100％）」として評価されます。

なお、固定資産税が非課税になっていても、相続税評価額まで0円になるとは限らない点にも注意が必要です。

この記事では、公衆用道路の相続税評価額の計算パターンや判定フローチャート、固定資産税が非課税の場合の注意点や実際の判例・裁決例まで、相続専門の税理士がわかりやすく解説します。

※本記事では「不特定多数の者の通行の用に供されている私道」を便宜上「公衆用道路」とします

1．公衆用道路とは？相続税評価額の計算の基本

公衆用道路の相続税評価額は、不特定多数の人が通行している状態であれば「原則0円（評価しない）」、特定の人だけが使う場合は「通常の宅地として評価した価額の30％」または「通常の宅地（100％）」となります。

実は相続税の土地評価において、国税庁の定める規定に「公衆用道路」という評価区分は存在しません。

そのため、実務では登記簿上の地目にかかわらず、財産評価基本通達24の基準に基づき、「実際の利用状況（現況）」で相続税評価額を算定するのが鉄則です。

引用：国税庁「財産評価基本通達24」※下線部は筆者による

登記地目が「公衆用道路」であっても、その実態が特定の人のための袋小路であれば、相続税評価額は0円にはなりません。

逆に、登記地目が「宅地」であっても、不特定多数の人が通行している道路であれば、公衆用道路として評価額が0円になります。

なお、公道のように固定資産税が非課税になっているからといって、相続税の道路評価も自動的に0円になるとは限らないため注意が必要です。

参考：国税庁「No．4622私道の評価」

1-1．公衆用道路で相続税評価額は0円？フローチャートで判定

実務上、相続税の土地評価において公衆用道路を調べる際は、以下の判定手順に現況を当てはめることで、どの評価パターンに該当するかの大まかな目安を確認できます。

まずは道路の通行実態を思い浮かべながら、以下のフローチャートに当てはめてみてください。

公衆用道路に該当するか否かを判定する際は、Googleマップのストリートビューだけで判断せず、実際に現地に行って「近隣住民が日常的に通り抜けているか」を確認して、現況を把握することが重要です。

ご自身だけで判断できない場合は、相続税に強い税理士への相談を検討しましょう。

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2．公衆用道路として相続税評価額0円（評価しない）に該当する3つのケース

公衆用道路（私道）の相続税評価額が0円（評価しない）となるのは、その道路が「不特定多数の者の通行の用に供されている」と認められる場合です。

国税庁「不特定多数の者の通行の用に供されている私道」では、次の3つが例として挙げられています。

いずれも不特定多数の者の通行の用に供されている私道の例で、相続税評価額は0円（評価しない）となります。

国税庁の同ページでは、ある程度の公共性が認められるものであることを必要としつつ、道路の幅員の大小によって区別するものではないとされています。

2-1．ケース①公道から公道へ通り抜けできる私道

公道と公道をつないでおり、近隣住民や一般の通行人が日常的に抜け道として利用している私道は、原則として相続税評価額が0円となります。

道幅の広さは問われませんので、車が通れないほど狭い路地であっても、両端が公道に接していて歩行者が日常的に利用していれば相続税評価額0円（評価しない）が認められます。

実務では、「両端が公道に接しているか」「門扉や柵などで通行が妨げられていないか」といった点を現地で確認し、通り抜けの実態を判断します。

不特定多数の人が通り抜けできる公共の通路として開放されていれば、評価しない私道として0円で申告可能です。

2-2．ケース②公共施設や商店街等の出入りに使われる私道（行き止まり）

行き止まりの私道であっても、その私道を通って不特定多数の者が集会所・地域センター・公園などの公共施設や商店街等に出入りしている場合は、相続税評価額が0円（評価しない）となります。

「行き止まり＝すべて30％評価」と決めつけると、本来相続税評価額が0円（評価しない）となる土地を過大に申告してしまう危険があるのでご注意ください。

2-3．ケース③公共バスの転回場や停留所がある私道

私道の一部に公共バスの転回場や停留所が設けられ、不特定多数の者が利用している場合、相続税評価額は0円（評価しない）になります。

不特定多数の者が利用する私道は、第三者の通行を認めなければならず、道路内の建築や廃止・変更が制限されるなど、利用に一定の制限を受けるためです。

判断の分かれ目は、実際に不特定多数の人がバスを利用しているかどうかです。

バスの路線や停留所の位置、バス会社や自治体への確認などで、利用の実態を確かめておきましょう。

3．公衆用道路ではなく「私道」や「宅地」として評価するケース

不特定多数の通行に供されておらず、利用者が限定されている道路は、「通常の宅地として評価した価額の30％」または「通常の宅地（100％）」として相続税評価額を計算します。

通行できる人が「特定の住民」や「所有者自身」に限られている道は、私的な価値や利用効用が残っていると判断されるためです。

利用者が限定されている道路は、主に以下の2つのパターンのいずれかに分類されます。

ただし、行き止まりの私道であっても、不特定多数の人が通る場合は公衆用道路として相続税評価額は0円（評価しない）となりますので、判定ミスをなさらないようご注意ください。

3-1．特定の人のみが利用する道路（袋小路など）

特定の一部の住民や関係者だけが日常的に利用している行き止まりの私道などは、原則として「通常の宅地として評価した価額の30％」が相続税評価額となります。

例えば、分譲地の奥にある行き止まり（袋小路）の道路や、特定の数軒の住宅の住人のみが通行する私道がこのケースに該当します。

特定の人のみが利用する道路である場合、まずはその私道を「自用地（通常の宅地）」として路線価方式または倍率方式によって評価し、その評価額に30％を乗じて評価額を算出します。

つまり、通常の宅地の相続税評価額から、7割減額できることとなります。

参考：私道の評価方法パターンと気を付けるべき点は？【計算例付きで解説】

3-2．所有者のみが専用で利用する道路

所有者やその家族のみが専用で利用している通路や路地状敷地は、原則として私道としての30％評価（減額）が認められないため、「通常の宅地（土地）」として相続税評価額を計算します。

例えば、自宅の敷地内にある奥の玄関へ続く専用通路や、旗竿地（敷地延長）の路地状部分などが該当します。

これらは独立した道路ではなく、奥の宅地と一体となって利用されている「1画地の宅地」とみなされるためです。

特定の所有者のみが利用しているように見える道路であっても、建築基準法上の道路種別や、他者の通行を受け入れざるを得ない「私道としての実質的な負担や制限」が存在する場合は、評価判定が変わる可能性もあります。

また、外観上は道路のように見えても、第三者が通行できない完全な専用空間であれば、私道減額の適用を受けることはできません。不整形地などとして相続税評価額を計算することとなります。

このような評価区分や1画地認定の判断は非常に高度で専門性が高くなりますので、自己判断せず、土地評価に強い税理士に相談して正確な評価額を算出してもらいましょう。

参考：相続税の土地評価を自分で計算する方法を解説【初心者向け】

4．固定資産税が非課税でも評価額0円とは限らない！申告漏れしやすい2つのケース

市区町村から届く納税通知書で固定資産税が非課税になっていても、公衆用道路として相続税評価額が自動的に0円になるとは限りません。

これは、地方税法上の「固定資産税（地方税）」と、相続税法上の「財産評価（国税）」では、課税の目的や非課税・減額の認定基準に違いがあるためです。

固定資産税が非課税だからといって相続税法での取扱いの確認を怠ると、相続税の申告漏れや過大申告につながる恐れがあります。

特にこの章でご紹介する2つのケースには十分な注意が必要です。

4-1．ケース①課税明細書に載らない非課税私道

固定資産税が非課税になっている公衆用道路は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書（課税明細書）に記載されないケースがあります。

課税対象にならない土地は通知書の明細から除外されることが多いですが、所有権そのものが消えたわけではありません。

そのため、課税明細書だけを見て相続財産をリストアップしていると、公衆用道路の所有権を見落として申告漏れとなってしまうリスクがあります。

非課税私道を見落とさないためにも、市区町村役場で「名寄帳」を取り寄せて所有状況を確認しましょう（請求時に非課税の土地も含めるよう伝えてください）。

その上で、公図や登記事項証明書で、自宅敷地の周辺にある細長い筆（登記地目が公衆用道路）の所有権も確認すると非課税私道を見つけやすくなります。

参考：【名寄帳とは】取得できる人・取得方法・必要書類・見方について解説

4-2．ケース②倍率地域で固定資産税評価額が0円の私道

路線価が定められていない倍率地域において、固定資産税評価額が0円（または非課税）だからといって、相続税評価額を「固定資産税評価額0円×倍率＝相続税評価額0円」と単純計算するのは誤りです。

倍率地域にある私道において、固定資産税評価額が0円・非課税になっている場合、相続税評価額を計算するためには、以下の2つのケースを区別する必要があります。

このように、固定資産税評価額の有無や課税状況によって参照すべき金額や計算方法が大きく異なります。

自己判断で処理すると申告漏れのリスクが高まるため、判断に迷う場合は必ず税務署や相続専門の税理士に確認しましょう。

参考：近傍宅地とは？評価額の調査方法についても税理士が解説

5．公衆用道路の評価方法が争われた判例・裁決

登記上の地目が「公衆用道路」であっても、実際の利用状況（現況）によって相続税評価が分かれた裁判例や国税不服審判所の裁決例は複数あります。

この章では、3つの事例をご紹介しますので、どのような点が判定の分け目となったのかを確認しておきましょう。

5-1．事例①地目が公衆用道路でも袋小路は0円にならない

相続人らが、登記簿上の地目が「公衆用道路」である土地（位置指定道路）について、不動産鑑定評価額（0円）を基礎にすべきだとして更正の請求をしたところ、税務署が「更正をすべき理由がない」と通知したため、国税不服審判所で争われた事例です。

この土地は、公道とT字型に交わる入口部分と、その奥の行き止まり部分で構成されていましたが、鑑定は「不特定多数の者が通行する道路」を前提事実にしていたことが問題とされました。

国税不服審判所は、公道と一体化している入口部分は不特定多数の者が通行しているため「評価しない（評価額は0円）」としたものの、その奥の行き止まり部分は隣接する居宅やアパートの居住者という特定の者だけが通行しているため、「通常の宅地として評価した価額の30％」で評価すべきだと判断しました。

さらに、位置指定道路であっても所有者に処分権があり、抵当権の設定も可能であることから、相続人らの「土地全体を評価しない（0円とする）」という主張は退けられました。

参考：国税不服審判所「平成23年6月7日裁決（公表裁決事例）」

5-2．事例②位置指定道路でも行き止まりなら30％評価

相続人が、行き止まり私道として相続税申告をした後に、不動産鑑定を根拠に更正の請求をしたものの、税務署に「更正をすべき理由がない」と通知されたため、その通知処分の取消しを求めた事例です。

私道は行き止まりで、沿道の宅地上に公園や集会所などの公共施設はなく、利用者は沿道の建物の居住者やその関係者に限られていました。

相続人は、位置指定道路は不特定多数の通行を前提とした道路だから、評価しない（0円）のが妥当だと主張しました。

しかし、裁判所は位置指定道路かどうかではなく、現実の利用状況で判断するとして、不特定多数の通行にはあたらないと認め、30％評価を合理的としました。

参考：東京高等裁判所「平成27年7月8日判決」、東京地方裁判所「平成26年10月15日判決（一審）」

5-3．事例③道路の外観があっても評価上の私道とは限らない

相続人が、共同住宅に面した細長い通路部分を私道（行き止まり）として減額評価して申告したところ、税務署が「私道にあたらない」として、更正処分と過少申告加算税の賦課決定処分をした事例です。

通路は、各共同住宅の入口と公道（市道）をつなぐ道で、外観は一般的な行き止まり道路であり、土地も共同住宅も同じ所有者のもので、通路を使うのは貸家の借家人やその関係者だけでした（登記地目は宅地）。

広島地方裁判所は、「賃貸人が、賃貸借契約に伴う負担として、賃借人及びその関係者が通路として利用することを容認している関係にすぎない」とし、通路に生じている負担は、評価通達24が想定している第三者に対する関係での「私道」としての負担とは明らかに異なると判断しました。

結果、通路は私道と認められず、隣接する共同住宅の敷地と一体の「1画地の宅地」として、財産評価基本通達26による貸家建付地で評価すべきとされました。

参考：広島地方裁判所「平成25年6月26日判決」

6．公衆用道路の相続税評価に迷ったら相続専門の税理士に相談を

公衆用道路（私道）の相続税評価額は、登記簿上の地目や固定資産税の課税状況ではなく、「実際に不特定多数の人が通行しているか」という現況によって最終的に判定されます。

不特定多数の人が通行している道路であれば、相続税評価額0円（評価しない）です。

しかし、特定の住民や関係者のみが利用する行き止まりの道路は「通常の宅地として評価した価額の30％」、所有者のみが専用する通路は「通常の宅地（100％）」として評価額を計算しなければなりません。

現地調査や行政確認を踏まえて、相続した土地（道路）がどの評価パターンに該当するのかを正しく判定することが、追徴課税のリスクを回避し、税金の払い過ぎを防ぐ一番の近道です。

判断が難しい場合は、相続税に強い税理士に相談して判定をしてもらうと安心です。 

6-1．税理士法人チェスターにご相談ください

税理士法人チェスターは、年間3,000件超の申告実績を誇る、相続税専門の税理士法人です。

公衆用道路や私道を含む複雑な土地評価は、現地調査を行った上で正確に相続税評価額を算定させていただきます。

また、税理士法人チェスターには、国税の審査経験豊富な国税OBが部長を務める内部審査部を設けており、厳格な土地評価のセカンドチェック体制を整えております。

「相続した道路が0円評価できるのか判断できない」「固定資産税は非課税だが相続税の扱いがわからない」などでお悩みの方は、まずはお気軽にチェスターの無料面談をご利用ください。

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