定期借地権の相続税評価

「定期借地権等」とは

土地を借りて建物などを建てるとき、その土地に及ぶ権利を借地権といいます。
契約期限が定められていて、期限がくるとその土地に建っている建物などを取り壊し、更地の状態で所有者に返還しなければならない土地の事を指し、定期借地権を持つ土地については、契約更新もなく、立ち退きの場合に立ち退き料を所有者に要求することも認められません。

借地権には、次の5種類が存在します。

（1）借地権
（2）定期借地権
（3）事業用定期借地権等
（4）建物譲渡特約付借地権
（5）一時使用目的の借地権

定期借地権等は借地借家法の改正により、従来の借地権と比較して、契約期限が到来しても契約の更新をしない（法定更新制度）ことや、契約終了時において建物を取り壊し、さら地に戻した上で所有者に土地を返還しなければならない借地権のことをいいます。

事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権もまた定期借地権に含まれ、これらに対して、通常の定期借地権を「一般定期借地権」と言うことがあります。

「定期借地権等」の評価

定期借地権等の相続税評価には、原則的評価方法と簡便的評価方法があります。

（1）原則的評価方法
原則としては、課税時期において、借地人に帰属する経済的利益及び期限到来までの期間に基づいて評定した価格をもって相続税評価額とします。

（2）簡便的評価方法
（1）の評価方法を原則とはしますが、実務上の評価の簡便性の観点から、「課税上弊害がない」場合に限って、簡便的な評価方法により評価した金額を相続税評価額とすることが出来ます。

簡便的な評価方法を簡略化しますと、「自用地評価額×借地権割合×価値残存率」により計算した金額となり、算式は次の通りとなります。

（算式）
Ａ×Ｂ／Ｃ×Ｄ／Ｅ＝定期借地権等評価額

Ａ定期借地権等の目的となっている宅地の課税時期における自用地としての評価額Ｂ定期借地権等設定時における借地人に帰属する経済的利益の額Ｃ定期借地権等設定時におけるその宅地の通常の取引価額Ｄ課税時期の定期借地権等の残存期間に応ずる基準年利率による複利年金現価率Ｅ定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率また、上記算式の借地人に帰属する経済的な額は、借地人から支払われる保証金の返還の有無や、地代の金額に応じて算出した金額となります。

ただし、「課税上弊害がある」と認められる場合には簡便的評価方法により評価することが出来ません。

「課税上弊害がある」場合とは、権利金の追加払いがある場合や自然発生的に差額地代が生じているような場合で、権利の設定時と課税時期とで借地人に帰属する経済的利益に特段の変化が有る場合を言います。

このように「課税上弊害がある」場合には、原則的評価方法により評価することになります。