2014年1月1日

一団の雑種地の評価

雑種地とは、資材置き場や駐車場などのように、不動産登記上の区分する地目のどれにも該当しない、“その他の地目”の土地のことを指します。
尚、「財産評価基本通達第2章7：土地の評価上の区分」にて、不動産登記事務取扱手続準則において定められている地目の一部は、税制上で評価を行う際の地目では「雑種地」に含みますので、その点は確認を要します。

一団の雑種地に該当する例

雑種地を相続等で税が発生した場合に評価する際は、税制上では農地や宅地のような「利用の単位となっている一区画」や、山林や原野のような「一筆（土地の登記簿上でひとつの土地であると登記された単位）」ではなく、「一団」という単位で評価されます。

この一団とは、「同じ目的で使用されている土地」という意味で、例えば登記上や区画上で別となっている運動場やゴルフ場の土地などは「一団の雑種地」という扱いで、その土地の区画や土地の登記簿に関係なく、その同じ目的で使用している土地すべてで税制上の評価を行うことになります。

一団の雑種地の判定方法

この、「一団の雑種地」は、物理的につながっているかどうか「すべてが同じ目的で使用されていること」という点を満たした上で、次の点が必要になります。
(1)物理的に一体となっている
まず、「財産評価総則基本通達第2章22-2：大規模工場用地」の(注)に書かれているように、「不特定多数が通行する道路（公道など）や河川等で雑種地が分断されていない」ことが必須条件です。分離されている場合には、その分離された部分毎に「一団の雑種地」とします。
(2)雑種地でいずれの目的にも使用されていない土地
この土地も、物理的に一体であれば「一団の雑種地」とします。

(3)その他の場合
市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成している地域において、雑種地が宅地と類似する状況で利用単位ごとに2箇所以上が隣接していて、雑種地の形状や面積、位置関係等から、国税庁に「一団の雑種地として評価するのが合理的」と判断されたもの。
これらの条件を、一団の雑種地の判定方法とします。で判定されます。

例えば、その雑種地が不特定多数の者が通行する道路や河川などによって分けられている場合は、それぞれ分けられている部分ごとに一団の雑種地として評価します。

また、同じ目的で使用されている雑種地ごとにもそれぞれ分けて評価しますが、何の目的にも使われていない雑種地については、その全体を一団の雑種地として評価します。

また、市街化調整区域以外の、都市計画区域で、市街地形態になっている地域で、宅地と状態が似ている雑種地が、二つ以上の異なる利用目的の単位で隣接していて、その土地の形や面積、位置関係などからみて、これらを一つの単位として評価する方が合理的と判断される場合には、それらを一団の雑種地として評価します。

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