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相続で取得した空き家の管理で損しないためにすべきこと|節税対策も紹介

相続で取得した空き家の管理で損しないためにすべきこと|節税対策も紹介

相続にて取得した空き家を放置することは、税金の支払いや管理の負担といった損をする可能性があります。

建物が劣化することは、近隣トラブルの原因になったり支払う税金が高くなったりする要因となるためです。相続で取得した空き家は譲渡の減税措置を活用して、早めに売却することをおすすめします。

相続で空き家を取得するデメリットや、管理で損しないために行うべき事柄について理解し、負担をできるだけ抑えて空き家をスムーズに処分する方法を確認しておきましょう。

1.取得した空き家の管理で損しないためにすべきこと

相続によって取得した空き家は、対応を誤ると余計なコストが発生します。空き家の管理で損しないためには、以下3つの対策が有効です。

取得した空き家で損しないための3つの対策

  1. 迅速に相続登記する
  2. 3年以内に相続した空き家を売却する
  3. 空き家に住み小規模宅地の特例を受ける

いずれも専門的な知識が要求される場面があるため、そのつど専門家の助言や判断を仰ぎながら進める必要があります

1-1.迅速に相続登記を行う

何より優先すべきは、取得した空き家の相続登記です。相続登記(法律的には「相続を取得原因とする所有権移転登記」と呼ぶ)は成立要件ではないため、登記がなくても相続そのものは成立します。

ただし空き家を賃貸したり売却したりする場合に、相続登記していなければ相手方に「自分が所有者である」と主張できません。また処分する予定がない場合でも、迅速な相続登記は必要です。

たとえば空き家をほかの相続人と共同で相続した場合、未登記のまま相続人の一人が死亡して新たな相続が発生することもあります。このような場合に、共有状態が複雑化することの考慮も必要です。なお所有者不明の不動産問題解消のため、2024年をめどに相続登記が義務化されます。

1-2.3年以内に相続した空き家を売却する

相続開始から3年以内をめどに空き家を売却することで、譲渡所得に対する最大3000万円の特別控除制度(「空き家特例」と呼ばれています。)の適用を受けられます。この特例制度は、令和5年12月31日までの売却が対象となる時限措置です。

細かな要件や手続きについては後述の「5.相続で取得した空き家の譲渡所得における特例措置 」にて解説します。ただし地域によっては、空き家に買い手がつかないこともあるため注意しましょう。

1-3.空き家に住み小規模宅地の特例を受ける

被相続人が居住していた空き家とともに相続した土地の評価額は、小規模宅地等の特例制度の「家なき子特例」を使うことで80%減額できます。家なき子特例とは、土地の評価額を下げる小規模宅地の特例において、以下の要件に該当した場合に利用できる制度です。

家なき子特例の適用要件

  1. 亡くなった人に配偶者や同居の親族がいない
  2. 宅地を相続した親族が相続の3年前までに「自己または自己の配偶者」「3親等以内の親族」「特別の関係がある法人」の持ち家に住んだことがない
  3. 相続した宅地を相続税の申告期限まで保有する
  4. 相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがない

参考:『家なき子特例』は親と同居しなくても小規模宅地等の特例が使える制度|税理士法人チェスター 

2.相続で空き家を取得するメリット

相続で空き家を取得するメリットは、不動産としての資産価値が得られることです。唯一のメリットではありますが、デメリットと比較してもアドバンテージを感じるのであれば保有する意味は十分にあります。

2-1.不動産として資産価値が得られる

空き家とはいえ、不動産は動産よりも相対的に資産価値があるとの評価が一般的です。空き家に住む予定がなく、耐久性に問題がなければ、賃貸物件にする選択肢もあります。

ある程度の人口を抱える地域であれば賃貸物件の需要があるため、空き家の不動産としての資産価値を十分に活用できる可能性があります。

3.相続で空き家を取得する4つのデメリット

不動産としての資産価値を加味しても、空き家を相続することでいくつかのデメリットが発生します。

相続で空き家を取得する4つのデメリット

  1. 相続税や登録免許税を支払う必要がある
  2. 固定資産税を継続的に支払う必要がある
  3. 管理上の負担が増える
  4. 近隣トラブルの原因になる

3-1.相続税や登録免許税を支払う必要がある

空き家に限った話ではありませんが、不動産を相続した場合は相続税や登録免許税を支払う必要があります。相続税と登録免許税の申請については、以下のとおりです。

税の種類 相続税 登録免許税
納付期限 相続開始から10ヶ月以内 登記申請時に納付
納付先 税務署 法務局(収入印紙にて納付)
課税対象 固定資産税評価額より基礎控除を差し引いた額 固定資産税評価額
税率 基礎控除後の額に応じて10~55% 0.4%

参考:相続税の税率|国税庁登録免許税の税額表|国税庁

なお相続税の具体的な計算については「相続税計算シミュレーション」をご活用ください。

3-2.固定資産税を継続的に支払う必要がある

空き家を保有し続ける限り、固定資産税を毎年支払う必要があります。固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に不動資産所有者として登録される人に課税する地方税です。

建物の場合は「課税台帳の登録価格×標準税率1.4%(自治体によって異なる場合あり)」が税額となります。建物を取り壊して更地にしてしまえば、建物への固定資産税は不要です。しかし「住宅用地の軽減措置特例」が適用されなくなるため、土地にかかる固定資産税が跳ね上がってしまいます。そのため安易に更地にすることは危険です。

住宅用地の軽減措置特例は、敷地面積に応じて6分の1(または3分の1)の減額が適用されます。土地の固定資産税と住宅用地の軽減措置特例については、以下のとおりです。

敷地面積200平方mまで 敷地面積200平方mを超える部分 更地
課税標準額×1/6×1.4% 課税標準額×1/3×1.4% 課税標準額×1.4%

3-2-1.特定空き家等に認定されると固定資産税が最大6倍になる

空き家の管理を放棄して長期間放置してしまうことで、固定資産税が最大6倍にまで跳ね上がる可能性があります。平成27年に施行された「空き家対策特別措置法」により、特定空家等として認定された家屋は住宅用地の軽減措置特例が適用外となるためです。

また特定空家等に認定後、市町村長の改善命令に従わない場合には、50万円以下の過料に処せられる可能性もあります。

参考:空家等対策の推進に関する特別措置法|法令検索 e-Gov

3-3.管理上の負担が増える

特定空き家等に認定されないためには、空き家の定期的な管理が必要です。しかし現実問題として、屋内の清掃や庭の手入れなど、管理には手間や時間のかかる作業が伴います。

遠方に住んでいたり多忙で時間が取れなかったりする状況では、近隣の親戚に頼んだり空き家管理サービスを利用したりする方法も効果的です。ただし空き家管理サービスはもちろんのこと、近隣の親戚に依頼する場合でも報酬が必要となることを考慮しましょう。

3-4.近隣トラブルの原因になる

税金や劣化による資産価値の下落は、自分自身や身内だけの問題で済みます。しかし空き家の放置は、さまざまな近隣トラブルの原因となります。

空き家を放置することによるトラブル例

  • 害虫や害獣の棲み処となる
  • 犯罪集団の拠点となる
  • 自然災害による倒壊のリスクが高まる
  • ゴミの不法投棄場所となる
  • 放火されるリスクが高まる

4.空き家の相続放棄は根本的な解決にならない

負担から逃れたい一心で空き家の相続を放棄することは、ほかの相続人とのトラブルになる可能性があります。また根本的な解決にはつながりません。

将来的に負担となることが明らかな空き家でも、一方的な相続放棄は空き家をほかの相続人に押し付けるような印象を与えてしまいます。

また別の相続財産がある場合でも、相続放棄により一切の権利を失うことはデメリットです。どうしても空き家を相続できない事情がある場合は、ほかの相続人にその旨を伝えたうえで放棄を検討しましょう。

4-1.相続放棄しても不動産の管理責任は残る

ほかの相続人がいない場合でも、相続の放棄により空き家の管理責任から逃れられるとは限りません。売却や利用のあてがなく、管理するにも放置するにも負担がかかる場合は、相続放棄してしまえばよいと考えるのが自然です。

しかし相続放棄した者は、相続財産管理人を選任するまで自己所有財産と同等の注意義務で相続財産の管理が必要です。

(相続の放棄をした者による管理)

第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

引用:民法940条|法令検索 e-Gov

5.相続で取得した空き家の譲渡所得における特例措置(「空き家特例」)

相続により取得した空き家から解放されるためには、なるべく早く売却することをおすすめします。売却する場合は「取得した空き家で損しないための3つの対策」の特例措置により、譲渡所得から最大3000万円、控除することができます(「空き家特例」)。

5-1.適用条件

「空き家特例」を受けるための要件は、以下のとおりです。

特例の対象となる要件

  • 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を期間内(平成28年4月1日から令和5年12月31日まで)に売却すること
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 家屋に区分所有建物登記がされていないこと
  • 相続の開始直前まで被相続人以外の居住者がいなかったこと
  • 相続開始から譲渡までの間に家屋の貸付や居住の事実がないこと
  • 売却価額が1億円以下であること
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 売却家屋について相続財産を譲渡した場合にほかの特例適用を受けていないこと
  • 親子や生計を一にする親族など特別な関係にある者に対する売却でないこと

参考:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

区分所有建物登記とは、分譲マンションのように一棟の建物の中に複数の住居を有する建物に対する不動産登記です。売却期間は「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」となります。たとえば相続開始が令和3年4月1日であれば、3年後の令和6年12月31日までに売却が必要です。

5-2.申請に必要な書類

「空き家特例」を適用するためには、確定申告の際に以下の書類提出が必要です。

特例の適用申請に必要な書類

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
  • 売却家屋の登記事項証明書
  • 売却家屋の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
  • 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
  • 売却価額が1億円以下であることを証明する売買契約書など

参考:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

5-3.特例措置を適用した場合の納税額

「空き家特例」を適用する場合は、納税額を「(譲渡価額-取得費-諸費用-特別控除額)×税率」で算出します。以下の前提条件に従い、適用有無による納税額の違いを計算します。

計算例の前提条件

  • 譲渡価額は4000万円とする
  • 取得費は不明のため譲渡価額の5%で計算して200万円とする
  • 取り壊しは行っていないため諸費用は0円とする
  • 所有期間は30年(長期譲渡所得)であるため税率は20%とする
  • 復興特別所得税0.315%は考慮しないものとする
納税額の計算例 計算式
特例の適用を受ける場合 (4000万円-200万円-3000万円)×20%=160万円
特例の適用を受けない場合 (4000万円-200万円)×20%=760万円

上記の計算例では、特例の適用有無により納税額に600万円の差が出ることがわかります。

6.空き家を相続したときの登記手続

空き家の所有権は、相続開始と同時に移転したとみなされます。しかし買主に対して「自分所有の空き家である」ことを主張するためには相続登記が必要です。

相続登記は現時点で義務化されていません。ただし2021年4月に「相続登記義務化」に関する法案が可決成立し、2024年をめどに施行される予定です。

6-1.申請に必要な書類

相続登記の申請は、該当不動産を管轄する法務局へ以下の書類を持参または郵送するか、オンラインで添付することにより行います。

相続登記申請に必要な書類 書類の概要
登記申請書 司法書士に依頼するのが一般的です
相続登記の対象となる不動産の登記事項証明書(登記簿謄本) 全国どこの法務局でも取得可能です
被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票) 被相続人の死亡後に住民票から除外されたことを証明するものです
被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍 法定相続人を確定するために必要です
相続人全員の戸籍謄本 被相続人のように出生時までのものは必要なく、現在の戸籍謄本で構いません
遺産分割協議書もしくは遺言書 遺産分割協議書には相続人全員の実印による押印が必要です
相続人全員の印鑑証明書 遺産分割協議書に押印した実印の印鑑証明書が必要です
対象不動産を相続する相続人の住民票 対象不動産を相続しない相続人は不要です
固定資産評価証明書 相続登記する年度のものが必要です

登記申請書は「遺産分割協議」「遺言」「法定相続分」の3パターンで、それぞれ書式が異なります。書式は法務局の公式サイトよりダウンロード可能です。しかし専門的な知識が要求されるため、司法書士に依頼することをおすすめします

遺産分割協議書および印鑑証明書については、ほかに相続人がいない単独相続もしくは法定相続分による相続の場合には不要です。固定資産評価証明書については、被相続人が亡くなった年度ではなく、実際に相続登記する年度であることを把握しておきましょう。

6-2.相続登記にかかる費用

相続登記にかかる費用は、必要書類によって変動します。書類取得に必要な費用は「遺産分割協議」「遺言」「法定相続分」の3パターンで比較しましょう。

書類 遺産分割 遺言 法定相続分 相続登記の費用
不動産の登記事項証明書 1通480~600円(申請方法による)
被相続人の住民票の除票 自治体による
被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍 △(戸籍謄本のみ必要) 戸籍:1通450円
除籍・改正原戸籍:1通750円
相続人全員の戸籍謄本 △(不動産取得者のみ必要) 1通450円
相続人全員の印鑑証明書 自治体による
対象不動産を相続する相続人の住民票 自治体による
固定資産評価証明書 管轄による

上記以外にも、登記申請書や遺産分割協議書の作成を司法書士に依頼した場合や、相続税の申告手続きを税理士に依頼した場合の報酬にかかる費用も必要です。

7.相続で取得した空き家は早めに売却すると損をしにくくなる

相続で取得した空き家は、負担や損失額の軽減が可能です。賃貸に出すような利用予定がない場合は、なるべく早めに売却しましょう。

空き家対策特別措置法成立の背景からも分かるように、空き家の数は年々増加する傾向にあります。相続した空き家を放置した挙句に特定空き家等の認定を受けたり、近隣トラブルに発展したりするケースも少なくありません。

早期売却の必要性を理解しながらも、手続きの煩雑さに二の足を踏む相続人がほとんどであることも事実です。そこで相続に関する幅広い知識をもとに、空き家の処分について一括で任せられる専門家に相談することをおすすめします

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