遺留分は不動産しかない場合どうなる？評価方法・計算・判例まで解説

「遺留分は不動産しかない場合どうなるの？」
「遺留分請求は不動産でもできるの？」

遺産の大部分を不動産が占めていて、遺言書の内容に納得できない相続人は、このような疑問を抱くことが少なくありません。

結論からいうと、相続財産が不動産しかない場合でも、遺言書によって遺留分を侵害されているのであれば、遺留分侵害額請求は可能です。

ただし、遺留分算定の基礎財産に含める不動産の評価額や、生前贈与された不動産の扱いなど、判断が難しい論点が多く存在します。

この記事では、不動産が中心の相続でも遺留分請求が可能となる理由はもちろん、遺留分の計算方法や不動産の評価額の考え方、請求の流れを専門家の視点でわかりやすく解説します。

1．不動産しか遺産がない場合でも遺留分は取り戻せる

被相続人の遺言によって唯一の遺産である不動産を取得できなかった場合でも、遺留分侵害額請求をすれば、自己の遺留分を取り戻すことができます。

遺留分侵害額請求とは、遺留分を侵害された遺留分権利者（兄弟姉妹以外の法定相続人）が、その侵害額に相当する金銭の支払いを、侵害している人（相続人や受遺者）に請求できる制度のことです（民法第1046条）。

例えば、法定相続人が長男・次男・三男であり、被相続人が「長男には自宅不動産、次男には別荘を相続させる」という内容の遺言書を残していたとします。

自宅不動産と別荘以外に財産がなければ、三男は何も相続できません。

しかし、三男は遺留分権利者（被相続人の子）ですので、遺言書の内容に納得できないのであれば、遺留分侵害額請求をすることで、長男と次男に対して自己の遺留分に相当する金銭の支払いを請求できます。

参考：遺留分侵害額請求とは？請求できるケース・時効・やり方・計算方法を解説

1-1．【令和元年7月以降】遺留分減殺請求から遺留分侵害額請求へ

民法（相続法）の改正に伴い、遺留分の請求方法は「遺留分減殺請求（旧法）」から「遺留分侵害額請求（新法）」に変更されました（令和元年7月1日施行）。

両者の違いは「侵害された遺留分の請求方法」ですが、遺産内容が不動産しかないケースでは、この違いが特に重要になります。

旧法では不動産の共有化が頻発し、売却や管理で相続人同士の対立が深刻化していました。

現行法では金銭請求に一本化されたため、不動産そのものを取り戻すことはできず、紛争の長期化を避けやすくなっています。

また、現金が不足する場合には裁判所に支払期限の猶予を求めることができるため、不動産しかない相続でも柔軟な解決が可能です。

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2．遺留分とは？遺留分権利者の範囲と遺留分割合

遺留分とは、一定の範囲の法定相続人（遺留分権利者）に保障された、最低限の遺産の取り分（相続割合）のことです。

遺留分権利者は、被相続人の配偶者・子・直系尊属（父母や祖父母）であり、兄弟姉妹には遺留分がありません。

遺留分割合は家族構成によって異なりますので、以下の一覧表で基本割合を確認してください。

遺留分は遺言書よりも優先される権利であるため、たとえ遺言によって不動産を特定の相続人へ集中させる内容になっていても、遺留分権利者は最低限の取り分を確保できます。

特に、遺産の大部分が不動産で構成される場合は、「誰が遺留分権利者か」で請求額が大きく変わります。

遺留分割合を正しく把握することが、遺留分侵害額の算定に直結する重要なステップです。

参考：遺留分をわかりやすく解説！請求できる人・割合・計算方法

2-1．遺留分の計算方法は「法定相続分×遺留分割合」

遺留分は、家族構成に応じた法定相続分に、遺留分割合を掛けて計算します。

遺産の大部分が不動産である場合でも、遺留分の計算式自体は同じです。

法定相続人が配偶者・長男・次男であるとした場合、法定相続分・遺留分割合・遺留分は以下のように考えます。

なお、直系尊属のみが法定相続人の場合、遺留分割合は1/3に下がります。

3．遺留分算定の基礎となる財産の計算方法

遺留分侵害額請求では、まず「遺留分算定の基礎となる財産」を計算する必要があります。

基礎財産には相続開始時の不動産だけでなく生前贈与された不動産も含まれるため、その評価方法と評価時期が請求額に直結します。

不動産には「一物五価（実勢価格・公示価格・基準地価・固定資産税評価額・相続税路線価）」と呼ばれる複数の評価方法が存在し、どの評価額を遺留分算定に採用するかが大きな争点になります。

実勢価格（時価）と相続税評価額では金額が大きく異なることも多いため、遺留分侵害額請求では「不動産の評価方法」「評価時期」を正しく押さえることが不可欠です。

3-1．遺留分算定における不動産の評価額は「相続開始時の時価」

遺留分算定における不動産の評価額は、「相続開始時（死亡時）の時価」を基準とするのが原則です。

この「時価」をどう求めるかが、遺留分侵害額請求の最も重要な争点になります。以下の順で評価額を検討するのが一般的です。

不動産の時価は、相続税評価額や固定資産税評価額とは異なり、実勢価格を基準に個別に算定する必要があります。

なお、相続税の計算の基礎となる相続税評価額は請求される側が主張しやすいものの、遺留分算定における不動産の評価額としては原則採用されません（当事者の合意があれば例外的に使用可）。

3-2．生前贈与された不動産も遺留分算定の対象になる

生前贈与された不動産は、一定の条件を満たす場合、遺留分算定の基礎財産に加算されます。

不動産は金額が大きいため、持ち戻し期間と評価時期が遺留分額に大きく影響します。

なお、生前贈与された不動産の評価額は、贈与時ではなく「相続開始時（死亡時）の時価」になります（民法第904条・1044条2項）。

贈与時から相続開始時までに不動産が値上がりしている場合は、遺留分算定の基礎となる財産が大きく増えるため、贈与の時期と相続開始時の評価額が争点になります。

不動産の生前贈与は遺留分侵害につながりやすいため、贈与の記録を早い段階で確認しておきましょう。

4．5,000万円の遺産なら遺留分はいくら？不動産を含んだシミュレーション

ここでは、遺留分算定の基礎となる相続財産の総額（不動産の評価額を含む）を前提に、具体的な金額を算定してみましょう。

法定相続人が長男・次男の2人で、遺言書の内容が以下のとおりであったとします。

このケースでは、長男・次男ともに遺留分相当額は1,250万円です。

しかし、次男が遺言によって取得する財産は250万円であるため、その差額である1,000万円（1,250万円－250万円）が遺留分侵害額となり、長男に対して請求できます。

4-1．要件を満たせば「寄与分」を主張できる可能性がある

今回のシミュレーションでは、長男が不動産を取得した結果、次男が1,000万円の遺留分侵害額請求を行えるケースを紹介しました。

しかし、長男が被相続人である親の介護・生活費負担・事業手伝いなどを行っていた場合は、「寄与分」を主張できる可能性があります。

寄与分とは、被相続人の財産の維持や増加に特別な貢献をした相続人の取り分を増やす制度のことです。

寄与分は主に遺産分割協議で問題となる制度であり、遺言書があるケースや遺留分侵害額請求そのものに直接適用されるわけではありません。

ただし、調停や交渉の場では被相続人への貢献の度合いが公平性の観点から考慮されるため、結果として支払額が抑えられるケースがあります。

遺留分を侵害している法定相続人が被相続人に大きく貢献していた場合、遺留分と寄与分が同時に争点になることが多い点に注意が必要です。

参考：相続の寄与分とは？認められるための5つの条件と証拠書類・計算方法を解説

5．不動産が含まれる遺留分侵害額請求の流れ

不動産が含まれる遺留分侵害額請求は、以下の流れで進めるのが一般的です。

遺留分には「1年の短期時効」と「10年の除斥期間」があるため、早期に請求の意思表示を行うことが重要です。

また、不動産の評価額が確定しないと交渉が進まないケースが多く、評価方法の選択が実務上の大きな争点になります。

5-1．まずは当事者間の話し合い

遺留分侵害額請求は、まず遺留分を侵害している相手方との話し合いから始まります。

弁護士に交渉の代理を依頼することも可能です。当事者間で合意が成立した場合は、遺留分侵害額についての合意書（和解書）を作成し、その内容に従って支払いを受けます。

不動産が含まれる場合は、評価額の認識が双方で異なることが多く、話し合いの段階で不動産の査定書や鑑定評価を提示することが重要になります。

5-2．内容証明郵便で意思表示をする

話し合いが進まない場合や、相手方が協議に応じない場合は、内容証明郵便で遺留分侵害額請求書を送付します。

内容証明郵便で意思表示を行うのは、遺留分侵害額請求権の時効（1年）の完成を防ぐためです。

内容証明の段階では、請求額の根拠を示すために最低限の資料を添付することが多く、後の調停・訴訟で詳細な評価が行われるのが一般的です。

5-3．遺留分侵害額請求調停

当事者間による話し合いで解決できない場合は、相手方の住所地を管轄する家庭裁判所に「遺留分侵害額請求調停」を申し立てます。

調停では、調停委員が双方の主張を整理し、不動産の評価額や寄与分の有無、生前贈与の持ち戻しなどを踏まえて合意形成を試みます。

調停が成立した場合は調停調書が作成され、その内容に従って遺留分の支払いが行われます。

相手方が支払いに応じない場合は、調停調書に基づいて強制執行を申し立てることができます。

5-4．遺留分侵害額請求訴訟

遺留分侵害額請求調停が不成立に終わった場合、裁判所に「遺留分侵害額請求訴訟」を提起します。

訴訟では、当事者の主張や証拠に基づいて裁判所が判断します。

訴訟は長期化することが多いため、弁護士のサポートを受けることをおすすめします。

6．遺留分侵害額請求において不動産の評価で対立！判例に見る解決の考え方

遺留分をめぐる争いでは、不動産の評価時期や債務の扱い、生命保険金の位置づけなど、判断が分かれやすい論点が多く存在します。

これらは最終的に「遺留分の算定元となる財産価額」に直結するため、過去の最高裁判例が実務の基準として非常に重要な役割を果たします。

この章では、遺留分の計算で特に争点となりやすい3つの判例を基に、ポイントを簡潔に整理します。

6-1．不動産評価の基準時は「相続開始時」と明確にした判例

遺留分を算定する際の不動産評価については、最高裁昭和51年3月18日判決（昭和49(オ)1134）が重要な先例です。

この判例は、相続人が受けた生前贈与（金銭）を特別受益として遺留分算定の基礎財産に加える際、贈与時の金額ではなく「相続開始時の貨幣価値に換算した価額」で評価すべきと判示しました。

判例が扱ったのは金銭の贈与ですが、「評価は相続開始時を基準にする」というこの原則は、不動産を含む財産評価全般に共通する基本ルールとして実務上運用されています。

この最高裁判例は旧法下のものですが、現在の実務でも大原則として扱われています。

6-2．不動産と借金（相続債務）がある場合の取扱いを明確にした判例

遺産に不動産などのプラスの財産だけでなく、住宅ローンなどのマイナスの財産（相続債務）が含まれる場合の遺留分計算について、最高裁平成8年11月26日判決（平成5(オ)947）が重要な基準を示しています。

この判例は、遺留分の額から遺留分権利者が相続によって得た財産の価額を差し引いたうえで、その遺留分権利者が本来負担すべき相続債務の額があれば、その分を加算して遺留分侵害額を算定するという計算方法を示したものです（現行民法1046条2項に反映されています）。

つまり、不動産を含む財産をすべて相続した人が債務も承継しているケースでも、遺留分権利者が本来負うはずだった債務は加算という形で考慮される、という判断です。

6-3．生命保険金が遺留分の基礎財産に含まれるかを判断した判例

生命保険金は原則として「受取人固有の財産」であり、遺産には含まれません。

しかし、最高裁平成16年10月29日決定（平成14(受)1723）は、生命保険金が著しく高額で、他の相続人との衡平を害する場合には、特別受益に準じて遺留分の基礎財産に持ち戻すべきと判示しました。

この決定は、生命保険金の扱いを明確化した重要な先例であり、不動産と生命保険金が同時に存在する相続では必ず確認すべきポイントです。

特別受益について、詳しくは以下ページをご覧ください。

参考：特別受益とは？対象となるケース・時効や計算方法・持ち戻し免除をわかりやすく解説

7．不動産が関わる遺留分侵害額請求でよくある疑問【Q&A】

不動産が関わる遺留分侵害額請求では、遺言との関係、税金の扱い、鑑定費用、売却後の取扱いなど、多くの疑問が生じます。

この章では、それらをQ&A形式で整理し、判断に迷いやすい論点をわかりやすく解説します。

7-1．Q1：遺言書と異なる遺産分割はできないの？

A：利害関係者全員（相続人・受遺者・遺言執行者）が合意すれば、遺言と異なる遺産分割が可能です。

不動産を売却して代金を分ける「換価分割」など、遺言と異なる方法で分け直すことができます。

ただし、1人でも合意できない場合は、原則どおり遺留分侵害額請求（金銭請求）で解決することとなります。

参考：遺言書と異なる遺産分割は可能！登記や贈与税の注意点も解説

7-2．Q2：遺留分侵害額請求をしたら登録免許税や不動産取得税はどうなる？

A：現行制度である遺留分侵害額請求は「金銭請求」であるため、原則として登録免許税も不動産取得税も発生しません。

旧法（遺留分減殺請求）のように不動産の名義（持分）が移転するわけではなく、請求した側が不動産を取得しないためです。

※ただし、当事者間の合意によって「金銭の代わりに不動産を渡す（代物弁済）」という解決をした場合は、不動産を取得した側に登録免許税や不動産取得税、渡した側に譲渡所得税が発生します。

参考：【相続登記の登録免許税】計算シミュレーション・免除措置も解説

7-3．Q3：不動産鑑定士による鑑定評価の費用相場は？誰が負担するの？

A：私的鑑定は一筆20～50万円程度が相場で、原則として依頼者（鑑定を求めた側）が負担します。

筆数が多いほど費用は高額になり、裁判所選任鑑定の場合はさらに高くなることがあります。

7-4．Q4：遺留分は不動産を売却するとどうなる？

A：不動産を売却しても遺留分は消えず、売却後の「正味の手取り額」を遺産価値として計算します。

遺留分侵害額請求は金銭請求の制度のため、不動産を売却した場合は、売却代金から仲介手数料・測量費・解体費などの売却に伴う費用を差し引いた「正味額」を遺産の価値として扱います。

この金額を基準に遺留分の計算が行われ、侵害額があれば金銭で請求できます。

実務では、売却で得た現金を遺留分の支払い原資に充てるケースも多く見られます。

8．不動産が絡む遺留分侵害トラブルは弁護士に相談を

不動産が関わる遺留分トラブルは、不動産の評価額の算定方法や債務の扱いなどで当事者間の主張が対立しやすく、話し合いだけでの解決が難しいケースが多く見られます。

弁護士に相談すれば、評価額の主張・交渉・調停や訴訟といった法的手続きまで一貫してサポートを受けることができます。

相続税が絡む場合でも、弁護士が税理士と連携して対応できるため、複雑な不動産相続の問題を総合的に解決できます。

参考：遺産相続・遺産分割の弁護士費用の相場を解説｜誰が払う？安くできる？

8-1．チェスターグループにご相談を

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