市街地山林の相続税評価【税理士が解説】宅地転用の基準とは
市街地山林の相続税評価は複雑で、評価方法次第で納税額が大きく変わることもあります。特に宅地への転用が見込めない山林については、大幅な減額が見込めます。
この記事では相続税専門の税理士が、山林のなかでも「市街地山林」の評価について具体的手順を示しながら分かりやすく解説します。
この記事の目次 [表示]
1．市街地山林とは？
相続税法上、「市街地山林」の定義を定めている条文はありませんが、一般的には、都市計画法における市街化区域内に存在する山林や、市街地の中に点在する山林のことを指します。
また、山林には市街地山林の他に、純山林と中間山林があり、どれに該当するかは実務上、国税庁ホームページの倍率表で確認することができます。
※国税庁「路線価図・評価倍率表」を加工して作成
2．市街地山林の評価はどのようにするのか
山林の相続税評価は、それぞれの区分に応じ、以下の方法で行われます。
| 区分 | 評価 |
|---|---|
| 純山林 | 倍率方式 |
| 中間山林 | 倍率方式 |
| 市街地山林 |
※宅地への転用が見込めない場合には、近隣の純山林の価額に比準して評価する。 |
まず、純山林と中間山林については、倍率方式によって相続税評価を行います。
純山林、中間山林の相続税評価については、こちらの記事もご覧ください。
参考：山林の相続税評価
市街地山林については、宅地比準方式や倍率方式により評価を行います。
具体的な評価方法について、確認していきたいと思います。
2-1．「宅地比準方式」と「倍率方式」の判定
まずは、評価方法の判定です。
国税庁ホームページの倍率表を確認することにより判定します。
倍率表の山林の欄に評価倍率が記載されていれば、倍率方式により計算しますが、ほとんどの場合は「比準」や「市比準」と記載されており、宅地比準方式により計算することになります。
※国税庁「路線価図・評価倍率表」を加工して作成
3．「宅地比準方式」の具体的評価手順
ここでは「宅地比準方式」の計算方法を確認します。
3-1．宅地比準方式 の「評価単位」
まずは「評価単位」の判定です。
宅地比準方式の場合、原則として一筆の土地ごとに評価を行います。ただし、市街地山林が農地や雑種地と隣接していて、形状等を考慮すると山林単体で評価することが不合理であり、隣接地も含めて評価することが合理的と認められる場合には、一体評価することがあります。
例えば、下記図の場合、山林のみでは地積が小さく、道路に面していない土地となり、単独で評価するのは妥当でないと考えられます。その為、山林と雑種地をまとめて1利用単位として評価を行うことが妥当と思われます。
参考：国税庁「土地の評価単位―地目の異なる土地を一段として評価する場合」
3-2．宅地比準方式 の「評価方法」
次に具体的な計算ですが、宅地比準方式は下記の算式により計算します。
宅地比準方式は、その山林が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額から、その山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1㎡当たりの造成費を控除した金額に、その山林の地積を乗じて計算した金額によって評価する方法です。
それぞれの項目について、確認方法を詳しく見ていきます。
3-2-1．【その山林が宅地であるとした場合の1㎡あたりの評価額】とは
【その山林が宅地であるとした場合の1㎡あたりの評価額】は、下記の算式で計算します。
まず、「①近傍宅地の1㎡当たりの固定資産税評価額」と「②時点修正率」は、全国地価マップで確認することができます。1㎡あたりの固定資産税評価額は評価対象地の前面道路に記載があり、さらに、その道路を選択すると、左側に時点修正率が確認できます。
なお、前面道路に評価額が付されていない場合には、山林の所在する市区町村に電話して、近傍宅地の評価額を確認することができます。
※一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」を加工して作成
「③宅地の評価倍率」は、国税庁ホームページの倍率表で確認できます。
※国税庁「路線価図・評価倍率表」を加工して作成
「④画地補正率」は、奥行価格補正など路線価方式による土地の評価と同様となります。路線価方式の詳しい解説は、「【相続税路線価とは】調べ方・計算方法をわかりやすく解説！」をご覧ください。
宅地比準方式の場合の留意点は、「各種補正率の地区区分は普通住宅地区の欄を使用する」という点です。
奥行価格補正率などを加味する場合の地区区分は、「普通住宅地区」の欄を使用します。また、その山林が複数の道に接していた場合、側方加算や二方加算も行います。市街地山林の場合、接道している道が建築基準法上の道路に該当していない場合もあるので、加算する必要があるかどうかの確認も必要です。
※国税庁「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表（平成31年1月分以降用）」を加工して作成
その他に、地積規模の大きな宅地、無道路地、がけ地、土砂災害特別警戒区域、容積率の異なる宅地、セットバック、都市計画道路などの評価減も適用可能です。
ただし、上記のうち、がけ地や土砂災害特別警戒区域に該当する場合には、後に記載する「宅地転用が見込めない場合の評価」に該当する可能性があります。
3-2-2．【1㎡あたりの宅地造成費】とは
「その山林が宅地であるとした場合の1㎡あたりの評価額」が計算できたら、宅地造成費を控除します。
宅地造成費は都道府県ごとに決まっていて、国税庁ホームページで確認できます。
例えば、東京都の令和6年の場合では下記のようになっています。
出典：国税庁「令和6年分 東京都 宅地造成費の金額表」
3-2-3．「傾斜地」の宅地造成費の計算方法
宅地造成費のうち、特に傾斜地の計算方法は煩雑なので、詳しく見ていきたいと思います。
傾斜度については、原則として、測定する起点は評価する土地に最も近い道路面の高さとし、傾斜の頂点（最下点）は、評価する土地の頂点（最下点）が奥行距離の最も長い地点にあるものとして判定します（参考：国税庁「令和6年分 東京都 宅地造成費の金額表」）。
図で示すと下記の通りです。
具体的な傾斜度の測定方法は、①国土地理院のHPなどから計算する方法と、②現地調査により測定する方法があります。
3-2-3-1．国土地理院のＨＰなどから計算する方法
まず、評価対象地の奥行距離を測定します。
上記図面のＡからＢの距離です。
Googleマップ等でも測定できると思いますが、チェスターでは土地の形等を測定するソフト「陰地名人」を利用しています。
次に、対象地を国土地理院HPの地理院地図で検索します。
検索すると、左下に「標高：●●m」と表示され、高さが測定できます。
評価対象地のなかで、最高地点と最低地点を探すことで、その差で高さが測定できます。
下記の参考図では、最高地点は252.3mで、最低地点は220.8mですので、高さは252.3△220.8＝31.5mとなります。
最高地点
※国土交通省「地理院タイル（標準地図）」を加工して作成
最低地点
※国土交通省「地理院タイル（標準地図）」を加工して作成
最後に、今まで計算した「奥行距離」と「高さ」から、傾斜度を計算します。
下記のようなサイトを使うと便利です。
上記の高さの場合で、仮に奥行距離が100mだとすると、下記のようになり、傾斜度は約17度と計算されます。
3-2-3-2．現地調査により測定する方法
評価対象地に行き、下記のような計測器を使用して測定します。
測定する場所によって傾斜度が異なることがあると思いますので、複数の場所を測って平均値を採用する、傾斜度ごとに造成費を計算するなど、合理的な方法で計算しましょう。
現地に行くメリットは、正確な測定ができることです。また、傾斜度以外の対象地の状況も確認できるので、その他の造成費控除の可能性も見落とす可能性が低くなります。
デメリットは、時間と費用がかかることです。
▲レーザー距離計
3-3．土地の評価明細書の記載例
相続税の申告に際し、市街地山林の評価は、国税庁の「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」と「市街地農地等の評価明細書」を使用して計算していきます。
ここでは、記載例を確認したいと思います。
■前提条件
| 近傍宅地の1㎡あたりの評価額 | 26,410円 |
|---|---|
| 時点修正率 | 1.0 |
| 評価倍率 | 1.1 |
| 不整形補正率 | 0.81 |
| 無道路地の評価減あり | |
| 傾斜度に係る造成費 | 20,600円/㎡ |
| 伐採・伐根費 | 1,000円/㎡ |
■記載例
4．「倍率方式」の具体的評価手順
倍率表に倍率の記載がある地域にある市街地山林の価額は、「倍率方式」により計算します。
4-1．倍率方式の「評価単位」
倍率方式の場合、一筆の土地ごとに評価を行います。
4-2．倍率方式の「評価方法」
倍率方式は、以下の計算式で評価額を算出します。
ここでいう「固定資産税評価額」は、固定資産税の課税明細書に記載されている金額です。
「倍率」は、国税庁が地域ごとに定めているもので、固定資産税評価額に何倍の数値を乗じるかを示しています。この倍率は、毎年見直され、国税庁のホームページで確認することができます。
※国税庁「路線価図・評価倍率表」を加工して作成
5．宅地への転用が見込めない場合には近傍純山林の価額に比準して評価
市街地山林は原則として宅地比準方式で評価されますが、所有している山林が崖地であるなどして、宅地への転用が見込めないと判断される場合には、例外的に近傍の純山林の価額に比準して評価されることがあります（相続税法基本通達49なお書き）。
これにより、宅地比準方式による評価額よりも大幅に低い評価額となる可能性があります。
宅地への転用が見込めないかの判断は、「物理的な観点」と「経済的な合理性の観点」から総合的に行われます。
いずれの判断を適用する場合でも、その土地の現状を把握することが大切になるので、現地調査や役所調査は重要になってきます。
5-1．判断方法①物理的観点
次のようなケースに該当する場合には、物理的な観点から、宅地への転用が見込めないと認められる可能性があります。
ただし、一定の基準があるわけではないので、その地域の実情等も加味して総合的に判断する必要があります。
- 傾斜が著しく急である:
一般的に、傾斜度が30度を超えるような山林は、宅地としての造成が困難と判断されることがある。 - 地盤が脆弱である:
土砂災害警戒区域に指定されているなど、地盤が不安定で宅地としての利用に適さない。 - 地形が複雑である:
崖地などが多く、宅地として利用できる平坦な部分が少ない。
5-2．判断方法②経済的合理性
評価対象地が、上記の判断方法①の条件に該当しない場合には、物理的には宅地造成ができる可能性があります。しかし、物理的に可能な場合でも、その土地を宅地化することにより、経済的な合理性が無い場合には、純山林による評価が行える可能性があります。
経済的合理性については、「宅地としての評価額」と「宅地造成費」の比較により判断することができます。
例えば、下記の場合は経済的合理性はないものと判断できます。
宅地造成費は国税庁ホームページに都道府県ごとに決まっています。
参考：国税庁「令和6年分 東京都 宅地造成費の金額表」
宅地への転用が見込めない場合の判断方法をフローチャートで示すと下記のようになります。
5-3．近傍純山林の単価の確認方法
宅地への転用が見込めないと判断され、近傍純山林の価額に比準して評価する場合、どのように確認すればよいのでしょうか。
一般的には、「評価専門官のいる税務署」に電話で問い合わせることで、近傍の純山林の価額を教えてくれます。
具体的には、まず評価対象地の管轄税務署を確認します。路線価図や倍率表の上部に記載されています。
※国税庁「路線価図・評価倍率表」を加工して作成
※国税庁「路線価図・評価倍率表」を加工して作成
次に、その税務署を管轄している評価専門官のいる税務署を確認します。
評価専門官は、複数の税務署ごとに1か所設置されており、特定路線価の設定や個別評価の対応を行っている部署になります。例えば、東京国税局で執筆時点では下記となっています。
なお、相続税申告は年をまたいで評価作業をすることも多い為、問い合わせる際には、評価する年（相続開始日の属する年）をしっかり伝えましょう。
引用：国税庁「特定路線価設定申出書」
5-4．具体的事例
ここでは、実務の中で宅地への転用が見込めないと判断された具体的な事例を2つご紹介します。
5-4-1．土地の一部が急傾斜で利用不可のケース
市街化区域内の山林の中に、大部分は緩やかな傾斜で宅地としての利用が見込めるものの、一部に30度を超える急傾斜地があり、物理的に利用が困難な部分がありました。
この場合、全体を一体として評価するのではなく、利用可能な部分と不可能な部分を分けて評価しました。
5-4-2．造成費が上回ったケース
市街化区域内の山林だったので、原則に従い、近傍宅地の評価額から、宅地造成費を控除し評価を行いました。
そうしたところ、下記の計算となり、宅地造成費が上回ることとなりました。
従って、宅地造成による経済的合理性はないものと判断し、近傍純山林の評価額を準用することとしました。
この他にも、専門家による擁壁工事や土盛り工事の見積額が、造成後の宅地の売却見込額を超える場合などには、純山林の評価額を準用することを検討できるものと思われます。
これらの事例からもわかるように、市街地山林の評価は、その土地の物理的な状況、法令上の制限、経済的な合理性などを総合的に判断して行われます。現地調査、役所調査なども重要な要素となります。
5-5．評価額はどれくらい違うのか
では、実際の相続税額への影響を確認したいと思います。
土地の広さ 400㎡
近傍宅地の評価額 30,000円／1㎡
宅地造成費 20,000円／1㎡
近傍純山林の価額 30円／1㎡
宅地への転用の可否について検討しなかった場合と、宅地への転用が見込めないと判断し近傍純山林の価額を準用した場合では、実際の評価額は下記のようになりました。
■純山林評価を検討しなかった場合
■近傍純山林の評価額を準用した場合
上記の評価により、相続税額は、
も減額することができました。
6．市街地山林を所有している場合の相続対策
一般的に、土地の相続税評価額は売却価額よりも低くなりますが、利用が制限されている市街地山林については、その売却価額が相続税評価額を下回っているケースも少なくありません。
そのため、相続が発生する前に、市街地山林の相続税評価額と売却価額を把握し、売却等の対策を講じることで、相続税を減額できる可能性があります。
また、事前に売却し、現金化することで、納税資金の確保、生前贈与や生命保険の活用なども検討することができます。
7．まとめ
市街地山林の相続税評価は、その立地や状況によって評価方法が異なり、専門的な知識が求められます。
また、相続対策を行う場合にも、相続税の知識に加えて売却価額も把握することで、より適切な対策を講じることができます。
チェスターグループでは、相続専門の税理士と不動産会社が税金と売却をセットで相談できる体制を整えております。まずはお気軽にご相談ください。
※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。
相続対策も相続税申告もチェスターにおまかせ。
「相続税の納税額が大きくなりそう」・「将来相続することになる配偶者や子どもたちが困ることが出てきたらどうしよう」という不安な思いを抱えていませんか？
相続専門の税理士法人だからこそできる相続税の対策があります。
そしてすでに相続が起きてしまい、何から始めていいか分からない方もどうぞご安心ください。
様々な状況をご納得いく形で提案してきた相続のプロフェッショナル集団がお客様にとっての最善策をご提案致します。
DVDとガイドブックの無料資料請求はこちらへ
各種サービスをチェック！
＼ご相談をされたい方はこちら！／
今まで見たページ（最大５件）
関連性が高い記事
カテゴリから他の記事を探す
財産評価編
