不動産の相続登記に必要な書類一覧【パターン別】-自分でできる名義変更

不動産を相続して自分で名義変更するには、相続のタイプによって必要となる書類が違ってきます。

資格がなくても自分で土地や建物の不動産名義変更はできますが、不動産名義変更に必要な書類には、各役所から取り寄せるものと自分で作成するものがあります。

相続のタイプによって必要となる書類の知識を深めることで、不動産名義変更を専門家に依頼するのかも明確になります。

1.遺言書で相続する人が指定されていた場合の必要書類一覧   

遺言書で相続する人が指定され、遺言書のとおりに相続し不動産名義変更登記する場合、必要な提出書類は以下のとおりです。

法定相続情報証明制度を利用する場合、法定相続情報一覧図の写しを提出すれば、以下の書類は不要となります。

遺言書にはさまざまな形式がありますが、一般的には普通方式の遺言書が使われます。遺言書の種類は以下のとおりです。

▲遺言書の形式には普通方式と特別方式がある

遺言書のとおりに相続し不動産名義変更をする場合、遺言書が正しい形式で書かれていることが必要です。遺言書の形式が無効の場合、遺言書による不動産名義変更手続きができないためです。

公正証書遺言の場合、公証人が確認したうえで筆記するため形式不備で無効になることはほとんどありません。しかし、自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合、遺言書の内容を遺言者本人が自由に決められるため、形式不備で無効となる可能性があります。

自筆証書遺言書保管制度を利用していた場合も同様です。遺言書の形式が正しいかどうか、事前に確認しておきましょう。

遺言書の書き方については次の記事を参考にしてください。
参考：遺言書の書き方完全ガイド－遺言書の形式と内容に関する注意点を解説

1-1.遺言書を家庭裁判所でチェックする

遺言書が自筆証書遺言または秘密証書遺言で、自筆証書遺言書保管制度を利用していない場合は、家庭裁判所において検認の手続が必要です。

検認とは遺言書に書かれている内容を知り、遺言書の内容の偽造や内容を変更されないように確認することです。検認では、遺言書の有効性を確認しません。

遺言書の検認は、遺言者（遺言書を書いた被相続人）の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で申立てをおこないます。申立人は遺言書を保管していた人、または遺言書を発見した人です。遺言者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所は、裁判所のホームページから確認できます。

参考：各地の裁判所｜裁判所

検認の手続には以下のような書類や印紙などが必要になります。申立人と被相続人の関係性により異なるため、家庭裁判所で必要書類を確認しましょう。

遺言書（自筆証書遺言、秘密証書遺言）が封筒に入り、封印がされている場合は、検認まで開封してはいけません。勝手に開封してしまった場合、法律で5万円以下の過料が科されます。

遺言書は無効になりませんが、開封したことで遺言書の偽造や変造を疑われ、相続人の間でトラブルに発展する可能性もあります。家庭裁判所で検認手続がおこなわれる検認期日まで、開封せず大切に保管しましょう。

▲遺言書は検認手続がおこなわれる期日まで封を開けない

遺言者が自筆証書遺言を法務局で保管する制度を利用していた場合は、裁判所による検認手続が不要になります。自筆証書遺言が法務局で保管されているかどうかは全国にある法務局で調べてもらえます。

2.遺産分割協議で相続人を決めた場合の必要書類一覧

遺産分割協議書によって相続する人を決定し、名義変更登記する場合に必要な書類は以下のとおりです。

法定相続情報証明制度を利用する場合、法定相続情報一覧図の写しを提出することで、必要書類のうち以下の書類については不要となります。

遺言書がない場合や遺言書と異なる内容で遺産分割をおこないたい場合は、法定相続人同士で遺産分割を協議し、決定した内容で遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書は、法定相続人（または法定相続人以外の受遺者を含む）全員で決定した内容をまとめ、法定相続人全員が実印を押印し合意したことを証明することで法的効力を持つことになります。遺言書のとおりに遺産分割する場合や法定相続分のとおりに相続する場合は、遺産分割協議書の作成は不要です。

3.法律で定められたとおりに相続する場合の必要書類一覧

法律で定められた法定相続分のとおりに相続し、不動産を名義変更登記する場合に必要な書類は以下のとおりです。

法定相続情報証明制度を利用する場合は、法定相続情報一覧図の写しを提出することで、必要書類のうち以下の書類については提出が不要となります。

法定相続情報証明制度について詳しくは以下の記事で解説しています。

参考：法定相続情報証明制度を利用した相続登記を解説！手続き方法/添付書類/注意点｜税理士法人チェスター

法定相続分で名義変更登記する場合には、遺産分割協議書や遺言書の添付は不要です。

すべての相続人が法定相続分で不動産を相続することに合意していて、遺産分割協議書の作成といった事務手続きを簡素化したいときは、法定相続分での名義変更登記を検討してみましょう。法律で定められた相続分であるため、遺産分割協議をおこなわなくても相続人単独で名義変更手続ができるためです。

しかし、相続人間で意見がまとまらず登記手続が進まない場合、法定相続分での名義変更登記は慎重におこなう必要があります。相続人単独で登記手続をしてしまうと、共有者間の意見が合わず、今後売却や運用などが困難になる可能性もあるためです。

4.相続人らが作成する書類の記載方法

相続による不動産の名義変更登記に必要な以下の書類は、相続人で作成が必要です。

作成した書類に不備があると、登記手続を受け付けてもらえない場合があります。不備なく登記申請ができるよう事前に記載方法を確認しておきましょう。

4-1.遺産分割協議書-相続人間で話し合い遺産を分割した場合は必要

遺言書がない場合や遺言書と異なる内容で遺産分割をおこないたい場合、または法定相続人同士で遺産分割について協議し、決定した内容で遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書は、法定相続人（または法定相続人以外の受遺者を含む）全員で決定した内容をまとめ、法定相続人全員が実印を押印し合意したことを証明することで法的効力を持つことになります。遺言書のとおりに遺産分割する場合や法定相続人が1人の場合は、遺産分割協議書の作成は不要です。

遺産分割協議書に記載する内容は以下のとおりです。

▲遺産分割協議書には法定相続人全員の名前を記入

▲遺産分割協議書は法定相続人の人数分を作成

法定相続人が複数いる場合は、人数分の遺産分割協議書を作成しましょう。相続人がそれぞれ名義変更手続を進められるため、相続手続がスムーズに進みます。

参考：遺産分割協議書とは？作成までの流れや書き方を解説【ひな形付】｜税理士法人チェスター

4-2.登記申請書-相続のタイプごとに記載事項が異なる

相続による不動産の名義変更登記には法務局に提出する登記の申請書が必要になります。登記申請書の形式は、以下のとおり不動産を相続する人を決めた方法によって異なります。

パターン別の不動産登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。

参考：不動産の所有者が亡くなった｜法務局

不動産登記申請書に記載する不動産の表示や不動産番号は、登記識別情報（登記済権利証）や固定資産税課税明細書に記載されています。不動産の表示がわからない場合は、事前に登記事項証明書や登記情報提供サービスを利用し調査しておきましょう。

参考：相続登記の申請書作成を徹底解説！様式/書き方/綴じ方/作成時の必要書類 ｜税理士法人チェスター

4-3.委任状-相続人の戸籍謄本などを代わりに取得する場合に必要

不動産の名義変更には、登記手続を専門家に依頼したり、戸籍謄本等の添付書類の取得を親族に依頼した場合には、委任状が必要になります。

委任状の形式や記載事項は依頼内容によって異なるため、請求先へ事前に確認しましょう。また裁判所への申立代理には弁護士の資格が、法務局への登記申請代理には司法書士の資格が必要です。

参考：相続手続き（戸籍取得・相続登記など）に必要な委任状のひな型と書き方｜税理士法人チェスター

5.相続登記に必要な書類の期限はない

相続登記に使用される書類に期限はありません。そのため、何年も前に発行された印鑑証明書、遺産分割協議書、戸籍書類（戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍など）を使用できます。

また、これまでは相続登記に提出期限はありませんでした。しかし、2024年からは相続登記にも期限が制定され、相続発生から3年間相続登記しなければ10万円以下の罰金が科されます。相続登記では相続人が誰かを確認するために、不動産所有者の生い立ちを戸籍謄本で調べる必要があります。

調査や申請が終わるまで約1ヵ月かかるため、早めの提出をおすすめします。必要な書類を集める時間がない人は、専門家に依頼することで手間を減らせます。

参考：相続登記（不動産の名義変更）の期限とは？登記しないと6つのデメリットがある！？｜税理士法人チェスター

6.不動産相続に必要な書類は相続のタイプによって異なる-不安があれば専門家 へ

不動産の名義変更の登記手続は自分でおこなえます。しかし、相続のタイプによって必要となる書類や提出書類が異なるため、書類の取得や作成に手間と労力がかかる場合があるのです。忙しくて時間が取れない、相続人や権利関係が複雑で書類の取得や作成に不安があるといった場合は、専門家に相談することをおすすめします。専門家に任せることで、不動産の名義変更登記手続をトラブルなく進められます。

不動産の相続手続が不安な場合はぜひ一度、司法書士法人チェスター、税理士法人チェスターにお問い合わせください。相続に強い専門税理士に任せることで、不動産の相続登記を安心しておこなえるでしょう。

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