不動産相続の必要書類一覧-土地や建物の名義変更は自分でできる

不動産を相続して自分で名義変更するには、相続のタイプによって必要となる書類が違ってきます。

資格がなくても自分で土地や建物の名義変更はできますが、名義変更に必要な書類には、各役所から取り寄せるものと自分で作成するものがあります。

相続のタイプによって必要となる書類の知識を深めることによって、名義変更を専門家に依頼するのかも明確になるのです。

1.不動産の相続パターン別-名義変更に必要な書類一覧

相続による不動産の名義変更登記に必要な書類は、以下のとおり不動産を相続する人を決めた方法によって異なります。

1-1.遺言書で相続する人が指定されていた場合

遺言書で相続する人が指定され、遺言書のとおりに相続し名義変更登記する場合に必要な提出書類は以下のとおりです。

必要書類のうち以下の書類については、法定相続情報証明制度を利用する場合は、法定相続情報一覧図の写しを提出することで、必要書類のうち以下の書類については不要となります。

遺言書にはさまざまな形式がありますが、通常は、遺言書といえば普通方式の遺言である、公正証書遺言、自筆証書遺言、秘密証書遺言のいずれかをさします。これらのうち自筆証書遺言と秘密証書遺言は、家庭裁判所において検認の手続が必要となります。自筆証書遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言の場合、家庭裁判所での検認手続は不要です。

参考：自筆証書遺言の保管制度を新設～遺言書作成のルールも緩和 ｜税理士法人チェスター｜

▲遺言書の形式には普通方式と特別方式がある

遺言書のとおりに相続し名義変更する場合、遺言書が正しい形式で書かれていることが必要です。遺言書の形式が無効の場合、遺言書による名義変更手続ができないためです。

公正証書遺言の場合、公証人が確認したうえで筆記するため形式不備で無効になることはほとんどありません。しかし、自筆証書遺言、秘密証書遺言の場合、遺言書の内容を遺言者本人が自由に決められるため、形式不備で無効となる可能性があります。

自筆証書遺言書保管制度を利用していた場合も同様です。遺言書の形式が正しいかどうか、事前に確認しておきましょう。

遺言書の書き方については次の記事を参考にしてください。
遺言書の書き方完全ガイド－遺言書の形式と内容に関する注意点を解説

1-1-1.遺言書を家庭裁判所でチェックする

遺言書が自筆証書遺言または秘密証書遺言で、自筆証書遺言書保管制度を利用していない場合は、家庭裁判所において検認の手続が必要です。

遺言書の検認は、遺言者（遺言書を書いた被相続人）の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で申立てをおこないます。申立人は遺言書を保管していた人、または遺言書を発見した人です。遺言者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所は、裁判所のホームページから確認できます。

参考：各地の裁判所｜裁判所

検認の手続には以下のような書類や印紙などが必要になります。申立人と被相続人の関係性により異なるため、家庭裁判所で必要書類を確認しましょう。

遺言書（自筆証書遺言、秘密証書遺言）が封筒に入り、封印がされている場合は、検認まで開封してはいけません。勝手に開封してしまった場合、法律で5万円以下の過料が科されてしまうためです。

遺言書は無効になりませんが、開封したことで遺言書の偽造や変造を疑われ、相続人の間でトラブルに発展する可能性もあります。家庭裁判所で検認手続がおこなわれる検認期日まで、開封せず大切に保管しましょう。

▲遺言書は検認手続がおこなわれる期日まで封を開けない

遺言者が自筆証書遺言を法務局で保管する制度を利用していた場合は、裁判所による検認手続が不要になります。自筆証書遺言が法務局で保管されているかどうかは全国にある法務局で調べてもらえます。

1-2.遺産分割協議をおこなって相続する人を決めた場合

遺産分割協議書によって相続する人を決定し、名義変更登記する場合に必要な書類は以下のとおりです。

法定相続情報証明制度を利用する場合、法定相続情報一覧図の写しを提出することで、必要書類のうち以下の書類については不要となります。

遺言書がない場合や遺言書と異なる内容で遺産分割をおこないたい場合は、法定相続人同士で遺産分割について協議し、決定した内容で遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書は、法定相続人（または法定相続人以外の受遺者を含む）全員で決定した内容をまとめ、法定相続人全員が実印を押印し合意したことを証明することで法的効力を持つことになります。遺言書のとおりに遺産分割する場合や法定相続人が1人の場合は、遺産分割協議書の作成は不要です。

1-3.法律で定められたとおりに相続する場合

法律で定められた法定相続分のとおりに相続し名義変更登記する場合に必要な書類は以下のとおりです。

法定相続情報証明制度を利用する場合は、法定相続情報一覧図の写しを提出することで、必要書類のうち以下の書類については提出が不要となります。

法定相続情報証明制度について詳しくは以下の記事で解説しています。

参考：法定相続情報証明制度を利用した相続登記を解説！手続き方法/添付書類/注意点｜税理士法人チェスター

法定相続分で名義変更登記する場合には、遺産分割協議書や遺言書の添付は不要です。

すべての相続人が法定相続分で不動産を相続することに合意していて、遺産分割協議書の作成といった事務手続きを簡素化したいときは、法定相続分での名義変更登記を検討してみましょう。法律で定められた相続分であるため、遺産分割協議をおこなわなくても相続人単独で名義変更手続ができるためです。

しかし、相続人間で意見がまとまらず登記手続が進まない場合、法定相続分での名義変更登記は慎重におこなう必要があります。相続人単独で登記手続をしてしまうと、共有者間の意見が合わず、今後売却や運用などが困難になる可能性もあるためです。

2.各役所（市区町村役所）にて取得する書類の請求方法

不動産の名義変更に関する以下の書類は、市区町村役場において取得できます。

書類は各役所の窓口のほか、郵送でも請求が可能です。発行には手数料がかかる場合や、相続人であることのわかる書類が必要な場合があります。請求方法は各役所の窓口やホームページなどで確認できます。

2-1.被相続人に関する書類

被相続人に関する必要な書類と請求先の市区町村役場は以下のとおりです。

被相続人の出生から死亡までの戸籍は、被相続人が過去に本籍地としていた市区町村役場において取得可能です。結婚や引越しなどで転籍をし、本籍地が複数回変わっている場合は、それぞれの市区町村役場で戸籍謄本を取得します。

被相続人の死亡時点の住所と登記住所が異なる場合は、前住所地の住民票の除票や戸籍の附票を請求し住所移転の経緯をすべて証明する必要があります。

参考：戸籍調査で相続人を確定させる方法・手順をご紹介！｜税理士法人チェスター

2-2.不動産そのものに関する書類

不動産に関する必要な書類と請求先の市区町村役場は以下のとおりです。

相続登記の申請時点における最新年度の固定資産税評価証明書が必要になります。不動産の評価額は4月1日に切り替わるため、登記申請が4月以降になる場合は再度固定資産税評価証明書を取得する必要があります。

2-3.相続人に関する書類

相続人に関する必要な書類と請求先の市区町村役場は以下のとおりです。

相続する相続人自身を証明する場合は、相続人の現在の本籍地において、被相続人の死亡日以降に発行された戸籍謄本が必要になります。本籍や筆頭者氏名がわからないと証明書が発行されない可能性があるため、事前に確認してから請求しましょう。

代襲相続が発生している場合は、もともと相続人になる予定であった人（被代襲者）の出生から死亡までの戸籍も必要です。代襲相続について詳しくは以下の記事で解説しています。

参考：代襲相続とは？代襲相続人の範囲や相続割合も解説【図解】｜税理士法人チェスター

2-3-1.遺産分割協議をした場合は相続人全員の印鑑証明書

遺産分割について協議し、遺産分割協議書を作成した場合は、法定相続人（または法定相続人以外の受遺者を含む）全員の印鑑証明書が必要になります。遺産分割協議書に押印した印鑑が実印であることを証明するためです。

印鑑証明書は法定相続人の住所地のある市区町村で発行できます。相続人が市区町村役場に実印の印鑑登録をおこなっていない場合は、事前に印鑑登録の手続が必要です。遺産分割協議がスムーズに進むよう、早めに印鑑登録手続をしておきましょう。

3.相続人らが作成する書類の記載方法

相続による不動産の名義変更登記に必要な以下の書類は、相続人で作成が必要です。

作成した書類に不備があると、登記手続を受け付けてもらえない場合があります。不備なく登記申請ができるよう事前に記載方法を確認しておきましょう。

3-1.遺産分割協議書-相続人間で話し合い遺産を分割した場合は必要

遺言書がない場合や遺言書と異なる内容で遺産分割をおこないたい場合は、法定相続人同士で遺産分割について協議し、決定した内容で遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書は、法定相続人（または法定相続人以外の受遺者を含む）全員で決定した内容をまとめ、法定相続人全員が実印を押印し合意したことを証明することで法的効力を持つことになります。遺言書のとおりに遺産分割する場合や法定相続人が1人の場合は、遺産分割協議書の作成は不要です。

遺産分割協議書に記載する内容は以下のとおりです。

▲遺産分割協議書には法定相続人全員の名前を記入

▲遺産分割協議書は法定相続人の人数分を作成

法定相続人が複数いる場合は、人数分の遺産分割協議書を作成しましょう。相続人がそれぞれ名義変更手続を進められるため、相続手続がスムーズに進みます。

参考：遺産分割協議書とは？作成までの流れや書き方を解説【ひな形付】｜税理士法人チェスター

3-2.登記申請書-相続のタイプごとに記載事項が異なる

相続による不動産の名義変更登記には法務局に提出する登記の申請書が必要になります。登記申請書の形式は、以下のとおり不動産を相続する人を決めた方法によって異なります。

パターン別の不動産登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。

参考：不動産の所有者が亡くなった｜法務局

不動産登記申請書に記載する不動産の表示や不動産番号は、登記識別情報（登記済権利証）や固定資産税課税明細書に記載されています。不動産の表示がわからない場合は、事前に登記事項証明書や登記情報提供サービスを利用し調査しておきましょう。

参考：相続登記の申請書作成を徹底解説！様式/書き方/綴じ方/作成時の必要書類 ｜税理士法人チェスター

3-3.委任状-相続人の戸籍謄本などを代わりに取得する場合に必要

不動産の名義変更について、登記手続を専門家に依頼した場合や戸籍謄本といった添付書類の取得を親族に依頼した場合には、委任状が必要になります。

委任状の形式や記載事項は依頼内容によって異なるため、請求先へ事前に確認しましょう。また裁判所への申立代理には弁護士の資格が、法務局への登記申請代理には司法書士の資格が必要です。

参考：相続手続き（戸籍取得・相続登記など）に必要な委任状のひな型と書き方｜税理士法人チェスター

4.名義変更の申請にかかる登録免許税の計算方法

相続による不動産の名義変更登記には、登録免許税を納める必要があります。登録免許税の金額は以下の計算式によって算出できます。

収入印紙を登記申請書に貼り付けて提出することで納付が完了します。収入印紙は郵便局や法務局などで購入が可能です。金融機関で登録免許税を納付して、収入印紙の代わりにその領収書を貼付することもできます。

固定資産税評価証明書に記載された評価額が不動産の固定資産税評価額となります。1,000円未満の端数は切り捨て、価格が1,000円未満である場合は、登録免許税の金額は1,000円です。

参考：登録免許税の計算ポイント｜法務局

登録免許税を納付しなければ、登記申請は却下されてしまうため、収入印紙や登録免許税の領収証は申請までに準備しましょう。

登録免許税については次の記事を参考にしてください。
相続登記にかかる登録免許税とは？免税措置/計算方法/納付まで徹底解説

5.マイナンバーカードがあれば名義変更のオンライン申請も可能

相続による不動産の名義変更登記は、登記申請書と添付書類を管轄法務局に提出し申請します。一般的な提出方法は法務局の窓口に直接持参するか、郵送での提出になりますが、自宅にいながらオンラインでの相続登記申請も可能です。

オンライン申請には電子証明書の取得やICカードリーダライタの設置などが必要になります。パソコンの各種設定が必要ですが、オンライン申請で法務局に出向く手間を省き、手数料を抑えられる場合もあるのです。パソコン操作に慣れている人は利用を検討してみましょう。

参考：不動産の所有者が亡くなった （相続の登記をオンライン申請したい方）｜法務局

6.専門家に相談した場合の報酬の相場

相続登記の司法書士報酬は6万円から10万円前後が相場です。しかし場合によっては司法書士報酬が増額になる可能性があります。以下のようなケースに該当する場合は、事前に報酬額を確認しておくことをおすすめします。

上記のケース以外にも必要書類の取得代行、遺産分割協議書の作成など相続登記に必要な作業をどこまで依頼するのかなどによっても金額は異なります。司法書士報酬について心配があれば、複数の司法書士事務所に事前見積もりを依頼し比較してみましょう。

相続登記を依頼するなら司法書士法人チェスターへお問い合わせください。

7.トラブルなく不動産の相続手続をおこなうには専門家に相談しよう

不動産の名義変更の登記手続は自分でおこなえます。しかし、相続のタイプによって必要となる書類や提出書類が異なるため、書類の取得や作成に手間と労力がかかる場合があるのです。忙しくて時間が取れない、相続人や権利関係が複雑で書類の取得や作成に不安があるといった場合は、専門家に相談することをおすすめします。専門家に任せることで、不動産の名義変更登記手続をトラブルなく進められるのです。

不動産の相続手続が不安な場合はぜひ一度、司法書士法人チェスター、税理士法人チェスターにお問い合わせください。相続に強い専門税理士に任せることで、不動産の相続登記を安心しておこなえるでしょう。

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