賃貸不動産（賃貸物件）の相続税評価は下がるって本当？節税方法を知ろう

賃貸アパートや賃貸マンションなどの賃貸不動産は、現金と比べて相続税評価額を抑えやすく、相続税対策として活用されています。不動産の相続税評価額は市場での売買価格よりも低い傾向にあるためです。

一方、近年は相続税の評価ルールが見直されており、賃貸不動産を取得しても以前のような税負担の軽減効果を得ることが難しくなってきています。制度の変化を踏まえないまま対策を進めると、期待どおりの効果が得られないばかりか、税務署から否認されるリスクも負いかねません。

この記事では、賃貸不動産が相続税対策に用いられる理由や評価額の計算方法、税務上のリスクを相続税専門の税理士が解説します。

1．賃貸不動産（賃貸物件）が相続税対策として有効な2つの理由

賃貸不動産は、現金や預貯金などと比べて相続税評価額を圧縮しやすいという性質があります。主な理由は、以下のとおりです。

ここでは、賃貸不動産の相続税評価額が圧縮される仕組みについて解説します。

1-1．理由1：不動産は時価よりも相続税評価額が低く設定されている

現金や預貯金などは相続が発生した時点の時価がそのまま相続税評価額となります。一方、不動産の場合、土地の相続税評価には基本的に「路線価」を、建物には「固定資産税評価額」を用います。

路線価は地価公示価格（国土交通省が算出する土地価格）の80％程度を目安に設定されています。建物の固定資産税評価額は、構造や築年数などで異なりますが、建築費の約50〜70％程度が一般的です。

たとえば、現金1億円で土地5,000万円・建物5,000万円の物件を取得した場合、土地と建物の相続税評価額の目安は以下のとおりです。

現金のまま相続すると評価額は1億円ですが、不動産という形で相続すると評価額は2,500万〜3,500万円ほど下がる計算です。

不動産を用いた相続税対策について詳しくは下記の記事で解説していますので、あわせてご覧ください。

参考：不動産を用いた相続税対策の具体的な方法と、メリット、デメリット、失敗例まで解説

1-2．理由2：人に貸すことで利用が制限されるため、さらに評価額が減額される

第三者に貸し出している土地や建物は、所有者が自由に使用・処分することができません。これは、借地借家法により、入居者の権利（借家権）が強く保護されているためです。

相続税の評価では、所有者の利用が制限される点を考慮して、賃貸不動産の建物と土地の評価額がさらに減額されます。

詳細は後述しますが、満室に近いほど減額割合が広がり、相続税評価額の圧縮効果が高まる仕組みです。反対に、空室が増えると評価減の効果は縮小します。

賃貸割合は相続開始日の入居状況をもとに算定されるため、空室が多い時期に相続が発生すると相続税評価額の圧縮効果が薄れる可能性がある点には注意が必要です。

2．【建物・土地】賃貸不動産（賃貸物件）の相続税評価額の計算方法

賃貸不動産の場合、建物は「貸家」、土地は「貸家建付地」として個別に評価した後、合算して全体の相続税評価額を求めます。ここでは、貸家と貸家建付地の計算方法を解説します。

2-1．建物の評価方法（貸家）の計算式

貸家の相続税評価額は、次の計算式で求めます。

借主が住んでいることで所有者の利用が制限されるため、自用の家屋の評価額（固定資産税評価額）から「借家権割合」と「賃貸割合」に応じた金額を差し引いて求めます。

たとえば、固定資産税評価額3,000万円、借家権割合30％、賃貸割合100％（満室）の場合、貸家の評価額は次のとおりです。

賃貸不動産が満室であれば、建物部分の相続税評価額は固定資産税評価額から900万円下がり、2,100万円となります。

2-2．土地の評価方法（貸家建付地）の計算式

貸家建付地の相続税評価額は、次の計算式で求めます。

借地権割合は30〜90%の範囲で設定されており、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で公表されている路線価図に記載されています。

たとえば、自用地の評価額5,000万円、借地権割合60％、借家権割合30％、賃貸割合100％（満室）の場合、貸家建付地の評価額は以下のとおりです。

借地権割合が60〜70％の地域で賃貸割合が100％であれば、自用地の評価額から最大で約18〜21％の評価減が見込まれます。

借地権割合は地域によって異なるため、貸家建付地を評価する際に必ず路線価図で確認しましょう。

2-3．評価額を左右する「賃貸割合」と「一時的な空室」の判定

賃貸割合は、相続開始日における実際の賃貸状況で決まります。計算式は次のとおりです。

賃貸中の床面積が多いほど賃貸割合は上がり、建物と土地の評価額が下がります。一方、すべての部屋が空室であれば賃貸割合は0％となり、賃貸による評価減は受けられません。

相続開始日に空室がある場合でも「一時的な空室」と認められれば、その部分を賃貸されているものとして相続税評価額を計算できます。

国税庁によると、一時的な空室にあたるかどうかは以下を考慮して総合的に判断することとされています。

• 各独立部分が課税時期の前に継続的に賃貸されてきたものであること
• 退去後すぐに入居者の募集を始めており、空室期間中に他の用途で使用していない
• 空室の期間が課税時期の前後で1ヶ月程度など短期間である
• 課税時期の後に成立した賃貸契約が、短期間の形式的なものではないこと

※出典：国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」

一時的な空室にあたるかどうかは個別の事実関係をもとに判定されるため、相続人自身が安易に判断すると税務署から否認される可能性があります。

賃貸不動産の相続税評価額を算出する際は、相続税専門の税理士に相談することをおすすめします。

3．【2024年改正】区分所有マンションの相続税評価に注意

令和6年1月1日以後の相続・遺贈・贈与で取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）は、新しい評価ルールが適用されます。

この新しいルールは、タワーマンションなど相続税評価額と市場価格が大きく乖離したマンションを購入する過度な相続税対策（いわゆるタワマン節税）を防ぐことを目的に設けられました。

ここでは、区分所有マンションの相続税評価に関するルール改正について解説します。改正の内容について詳しくは、下記記事でも解説していますので、あわせてご覧ください。

参考：【2024年改正】タワマン節税とは？改正後の影響と対策をわかりやすく解説

3-1．市場価格との乖離を是正する新評価ルールとは

区分所有マンションの新しい評価ルールでは、従来の相続税評価額と実際の取引価格が大きく乖離する場合に一定の補正が適用されます。

具体的には「評価乖離率」と「評価水準」という2つの指標を用いてマンションの相続税評価額と実際の取引価格がどれだけかけ離れているかを判定します。

一定基準を超える乖離がある場合は「区分所有補正率」が適用され、相続税評価額が引き上げられる仕組みです。評価額を求める際の計算式は以下のとおりです。

上記計算式の通達評価額は、これまで通り財産評価基本通達を用いて算出したマンションの区分所有権（建物）や敷地利用権（土地）の評価額です。

評価額と市場価格の乖離を判定する際の評価乖離率と評価水準は、以下の計算式で求めます。

評価乖離率と評価水準を求めたら、次の手順で区分所有補正率を決定します。

※参考：国税庁「居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）」

評価水準が0.6を下回る場合、マンションの通達評価額が市場価格の60%未満であることを意味しています。そのようなマンションは、補正により市場価格の60%となるように評価額が補正されます。

とくに、タワーマンションのように総階数が多く、所在階が上層にあるほど評価水準が0.6を下回って減額補正が適用されやすくなります。

3-2．賃貸マンションでも評価額が上がってしまうケース

賃貸中の区分所有マンションも、新しい評価ルールの対象です。

財産評価基本通達によるマンションの評価額が市場価格と一定以上かけはなれている場合、補正後の価額をもとに貸家・貸家建付地として評価します。評価の流れは次のとおりです。

つまり、補正によって自用の評価額が引き上げられた後に、賃貸割合や借家権割合などが考慮されるため、改正前と比べて相続税評価額が上がるケースもあります。

ただし、一棟所有の賃貸マンションなど区分建物の登記がされていないものについては新しい評価ルールの対象外です。

3-3．相続開始5年以内の賃貸不動産は「取得価額の80%」で評価されることに

令和8年度の税制改正大綱では、被相続人が亡くなる前の5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産に対する新たな評価ルールが盛り込まれました。

具体的には、課税時期から5年以内に購入・新築した賃貸マンション等は「取得価額をもとに地価の変動等を考慮して計算価額の80％」で評価されるようになります。令和9年1月1日以降に発生する相続等から適用される見込みです。

この改正が実施されると、相続が開始される前の5年以内に取得・新築した貸付用不動産は、路線価や固定資産税評価額を用いた評価ができなくなるため、従来のような圧縮効果が得られなくなります。

このように度重なる税制改正により、賃貸アパートや賃貸マンションを取得するだけでは相続税評価額を圧縮する効果を得ることが難しくなってきています。

不動産を用いた相続税対策を検討する際は、事前に相続税専門の税理士に相談し、実際にどのような効果が見込めるのか確認するとよいでしょう。

4．相続税評価額が50%減額！小規模宅地等の特例

賃貸アパートや賃貸マンションなどの敷地部分の相続税評価額を求める際、「小規模宅地等の特例」を適用できると土地部分の評価額を大幅に減額できる可能性があります。

小規模宅地等の特例は、被相続人（亡くなった人）が事業や居住の用に供していた宅地等を相続人が取得した場合に、一定の要件を満たすことで土地の評価額を減額できる制度です。

ここでは、特例の対象となる貸付事業用宅地等の定義や適用を受ける際に注意すべき3年縛りを解説します。

4-1．貸付事業用宅地等とは

貸付事業用宅地等とは、被相続人等が営んでいた貸付事業（不動産の貸付、駐車場業、自転車駐車場業、および準事業）に使われていた宅地等のことです。準事業は、対価を得て継続的に不動産を貸し付ける形態のうち事業と呼ぶほどの規模ではないものを指します。

貸付事業用宅地等として特例を適用できると、敷地面積200㎡までの評価額が50％減額されます。

たとえば、賃貸アパートの敷地面積が180㎡、敷地部分の相続税評価額が3,000万円であるとしましょう。この場合、特例を適用できると200㎡まで50%が減額されるため、すべての敷地面積が対象となり、評価額は「3,000万円−（3,000万円×50％）＝1,500万円」に減額されます。

亡くなった人が貸付事業を行うために使われた宅地等を相続する場合、特例の適用を受けるためには以下の要件を満たす必要があります。

※参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

貸付事業用宅地等について詳しくは以下の記事で解説していますので、あわせてご覧ください。

参考：貸付事業用宅地等とは？小規模宅地等の特例を適用するための生前対策・注意点

4-2．特例の適用を受けるための「3年縛り」と事業的規模

相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた宅地等は、原則として貸付事業用宅地等の対象外です。

これは、平成30年の税制改正で設けられた要件で、相続の直前に貸付事業を始めて小規模宅地等の特例による評価減を受け、相続税を軽減する行為を防ぐことが主な目的です。

たとえば、被相続人が亡くなる2年前に購入した賃貸マンションの敷地は、原則として小規模宅地等の特例の対象外となります。

ただし、例外として相続の開始日まで3年を超えて「特定貸付事業」を継続していた被相続人等が使用していた宅地等は、3年以内に貸付を開始していても対象外にはなりません。

特定貸付事業とは、貸付事業のうち準事業を除いた不動産の貸付業・駐車場業・自転車駐車場業を指し、事業的規模に達している本格的な賃貸事業が該当します。

事業的規模は、所得税の基本通達の考え方を参考にした「5棟10室基準」で判定するのが一般的です。戸建て住宅など独立家屋であれば5棟以上、アパートやマンションなどは10室以上が目安となります。

5．【事例】現金と賃貸不動産（賃貸物件）の相続税比較シミュレーション

では、現金を賃貸不動産に換えて相続すると相続税の負担はどれほど軽減されるのでしょうか。シミュレーションで確認してみましょう。

今回は、遺産総額1億円・相続人が子1人というケースにおいて、現金のまま相続した場合と賃貸アパートとして相続した場合の納税額を比較します。基礎控除額は「3,000万円+（600万円×1人）＝3,600万円」です。

5-1．現金1億円をそのまま相続する場合

現金1億円をそのまま相続すると、相続税評価額は額面どおり1億円です。ここから基礎控除を差し引き、税率を適用して納税額を求めます。

5-2．1億円で賃貸アパートを購入して相続する場合

同じ1億円を賃貸アパートとして相続すると、土地は貸家建付地、建物は貸家として、それぞれ評価額が圧縮されます。さらに、小規模宅地等の特例の要件を満たすと土地部分の評価額を最大50%減額できます。

6．賃貸不動産（賃貸物件）を相続する際の税務上のリスク

賃貸不動産は相続税評価額の圧縮につながりやすい一方、以下の点には注意が必要です。

6-1．借入金（アパートローン）がある場合の債務控除

被相続人が賃貸アパートの購入資金や建物の建築資金などを金融機関からの融資で賄っていると、相続開始時点のローン残高が「債務控除」の対象となる場合があります。

債務控除とは、借入金や未払金など被相続人が負っていた債務を相続財産から控除できる制度のことです。

ローン残高分を相続財産から控除できると、課税の対象となる遺産の総額が減って相続税の負担を軽減できる可能性があります。その一方で、相続人がローンの返済義務を引き継ぐ点には注意が必要です。

空室の増加や家賃の下落などで賃貸不動産から得られる賃料収入が減ると、赤字経営となって相続人自身の財産を減らしてしまうかもしれません。

被相続人が団体信用生命保険（以下、団信）に加入していれば、亡くなったときに保険金でローンが完済されるため、相続人は返済義務を負うことなく賃貸不動産を相続できます。ただし、相続開始時点のローン残高は債務控除の対象にはなりません。

被相続人が賃貸不動産を所有していた場合は「団体信用生命保険に加入しているか」「ローン残高はいくらか」「安定した家賃収入は見込めるか」などを確認し、相続すべきか慎重に判断しましょう。

6-2．極端な節税は「総則6項」で否認される可能性がある

財産評価基本通達に沿って賃貸不動産の評価額を算出しても、それが著しく不適当と認められる「財産評価基本通達6項」（いわゆる総則6項）により、時価での評価が求められる場合があります。

総則6項が適用されるのは、以下のような事由が重なり、財産評価基本通達での評価が著しく不適当と認められるケースです。

過去には、タワーマンションを利用した節税スキームの適法性が裁判で争われました。結果としては、最高裁判決により、財産評価基本通達に沿った相続税評価ではなく不動産鑑定士による再評価が命じられ、相続人に3億円の追徴課税が課せられています。

この最高裁判決は、令和6年1月1日以後に取得した区分所有マンションの新しい評価ルールが導入されるきっかけになったといわれています。

相続税の節税が主な目的のあからさまな行為は、税務署によって否認されてしまいかねません。残された家族の負担が過大となるリスクを避けるためにも、相続税対策を検討する際は相続税専門の税理士にまず相談することをおすすめします。

総則6項については以下の記事でも解説していますので、あわせてご覧ください。

参考：国税庁が「総則6項」の適用基準や運用体制を指示

7．賃貸不動産（賃貸物件）の相続税申告は税理士法人チェスターへ

賃貸不動産を使った相続税対策では、貸家・貸家建付地の評価や特例の適用可否の判断、総則6項による否認リスクへの対応など専門的な知識が欠かせません。

また、2024年の区分マンション評価の見直しや5年ルールの新設など制度改正も続いているため、賃貸不動産を用いた相続税対策を検討する際は専門家に相談することをおすすめします。

税理士法人チェスターは年間3,000件を超える相続税の申告実績があり、賃貸不動産の評価や相続対策にも数多く対応してきました。また、税理士によるお墨付きを与える「書面添付制度」の活用により、税務調査率1％という業界でも低い数値を実現しています。

賃貸不動産の相続税でお悩みの方は、ぜひ一度税理士法人チェスターにお問い合わせください。

※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。

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