借地権を兄弟が相続したらどうなる？手続きと相続税・注意点を解説

借地権は、建物を建てる目的で地主から土地を借りる権利です。借地権を持つ人が亡くなったときは、その権利は相続財産の1つとなります。

兄弟で借地権を相続する場合、安易に共有名義にすると将来的に売却や建て替えなどを検討するときに意見が合わず、トラブルが生じる可能性があります。加えて、相続税を計算するときは「借地権割合」を考慮して借地権の相続税評価額を求める必要がある点にも注意が必要です。

この記事では、借地権を兄弟で相続したときの手続きや注意点、相続税評価額の計算方法を、相続税専門の税理士が解説します。

1．借地権を兄弟で相続したときの基本的な取り扱い

亡くなった方（被相続人）が土地を借りて建物を建てていた場合、「借地権」が相続財産となります。

借地権を持つ人は土地そのものを所有するわけではありません。しかし、「土地を借りる権利」そのものに財産としての価値があると考えられているため、借地権は預貯金や株式などと同様に相続の対象となります。

遺言書が残されていなかった場合は、法定相続人が全員で話し合いをして遺産を誰がどのように引き継ぐのかを決めます。

亡くなった親が借地に家を建てていた場合、借地権を相続した人はあわせてその借地の上に建つ建物（借地権付き建物）も取得するのが一般的です。

以下では、兄弟で借地権を相続するときにまず押さえておきたい「地主の承諾の要否」と「建物の名義変更手続き」について解説します。

なお、借地権の相続に関する基礎的な内容は、以下の記事でも詳しく解説していますのでご覧ください。

参考：【借地権は相続できる！】相続税評価・名義変更の方法等を解説

1-1．法定相続人が借地権を引き継ぐなら地主の承諾は不要

日本で流通している借地のほとんどは、賃貸借契約を結んで所有者に対して賃料を支払う賃借権です。賃借権を他の人に譲渡したり、転貸したりする際には、原則として地主（賃貸人）の承諾が必要です（民法第612条）。

しかし、相続による承継は譲渡には当たらないと考えられているため、地主の承諾は必要ありません。地主に拒否権もなく、次のような求めがあっても、相続人に応じる法的な義務はないとされています。

相続を機に地主から新しい契約内容を提示されたときは、契約書に不利な条件が盛り込まれていないかよく確認するようにしましょう。契約内容に納得できないのであれば、無理に応じる必要はありません。

一方、相続後に建物を第三者へ売却する場合や建て替える場合、遺言で借地権を遺贈する場合は、地主の承諾が必要です。承諾を得る際は、譲渡承諾料の支払いを求められることがあります。

地主の承諾が必要なケースと不要なケースをまとめると以下のとおりとなります。

なお、借地権を相続したときは、新しく賃借人となって地代を支払う人を地主に速やかに通知しましょう。

地主と良好な関係を築きやすくなり、相続後のトラブルを防ぐ効果も期待できます。言った言わないのトラブルが生じないように、内容証明など記録が残る方法で通知するとよいでしょう。

1-2．【令和6年4月義務化】3年以内に建物の相続登記が必須に

令和6年（2024年）4月1日から相続登記が義務化されました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記しなければならず、正当な理由なく過ぎると10万円以下の過料の対象となる場合があります。

義務化の対象となるのは、借地の上に建つ借地権付き建物の相続登記（所有権移転登記）です。

亡くなった人が借地権付き建物を所有していた場合は、速やかに引き継ぐ人を決めて法務局で名義変更手続きをしましょう。

一方、借地権の登記は義務ではありません。借地権のほとんどは土地の賃借権であり、登記には地主の協力が必要なため、実務上は建物の登記のみをするのが一般的です。

また、借地権の登記をしていなくても、建物部分の登記をしていれば、対抗要件が備わり土地を借りる権利を第三者に主張できるとされています（借地借家法第10条1項）。

たとえば、地主が土地を第三者に売却し、新たな所有者から「あなたに貸した覚えはないので出ていってください」と言われたとしましょう。

この場合、建物の登記があれば「いいえ、私には借地権があるので使い続けられます」と主張して新しい所有者に対抗することができます。借地権を相続したときは、建物部分の相続登記を必ず済ませましょう。

建物の相続登記の具体的な手順は、以下の記事で解説していますのであわせてご覧ください。

参考：不動産の相続登記の手続きについて

2．兄弟で借地権を共有すると起こりうるトラブル

亡くなった親が所有していた借地権は、兄と弟のどちらか一方が単独で相続できるほか、兄弟間で共有することも可能です。

兄弟で借地権を共有する方法は、持分を等しく分けられるため一見すると公平に思えますが、実際には以下のようなトラブルが起こりうるため、あまりおすすめできません。

2-1．売却・建て替えなどに共有者の同意が必要

借地権を兄弟の共有名義で相続すると、建物の修繕や賃貸、売却、建て替えなどで共有者の一定の同意が必要になります。必要な同意の範囲は、以下のとおりです。

※共有物の形状や効用の著しい変更を伴わない「軽微な変更」は、変更行為にあたる場合でも共有者全員の同意ではなく持分価格の過半数で決めることが可能

売却や建て替えは変更行為に当たるため、共有者である兄弟の1人でも反対すると実行できません。

そうなると、相続した建物の活用や現金化ができないまま放置され、地代と税金だけを払い続ける「塩漬け」となるリスクがあります。

補修や建て替えが進まずに建物が朽廃（使用に耐えないほど老朽化）すると、旧法の借地権では権利そのものが消滅するおそれもあります。

さらに、売却や建て替えなどには共有者全員の同意に加えて地主の承諾も必要です。共有者である兄弟の意見は一致しているものの、地主の承諾が得られずトラブルになるケースもあります。

共有名義の不動産を相続するメリットやデメリット、トラブルを防ぐポイントについては、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

参考：共有名義の相続登記を徹底解説！トラブルを防ぐ方法/メリット・デメリット

2-2．相続が繰り返されると権利者が増える可能性がある

兄弟の共有状態のままで共有者の1人が亡くなると、原則として持分は亡くなった人の配偶者や子供などの相続人へと引き継がれます。そのため、共有持分が細分化され、権利者の数が増えていく可能性があります。

相続が何代にもわたって繰り返されると、共有者はねずみ算式に増えていき、ふだん面識のない親族同士で合意形成をしなければならなくなるかもしれません。

権利者が増えるほど連絡や話し合いに手間がかかり、売却や建て替えといった意思決定がよりいっそう難しくなり、事実上できなくなるおそれがあります。

2-3．地代・税金などの負担割合でトラブルが生じることも

借地の場合、土地の固定資産税を負担するのは所有者である地主です。借地人である相続人に土地の固定資産税は課されません。

一方、借地の上に建つ建物の固定資産税は、原則としてその建物を所有する人（相続人）が負担します。

兄弟で建物を共有すると、共有者全員が固定資産税の連帯納付義務を負います。一方、納税通知書は代表者1名へ届くため、その代表者が立て替えてほかの共有者と持分割合に応じて精算するなどの対応が必要です。

精算がされないまま1人が長期間負担し続けると、共有者間でトラブルが生じてしまいかねません。また、立て替えた分の支払いを求めず実質的に負担を免除したと評価されると、贈与とみなされて贈与税の課税対象となるおそれもあります。

また、建物を共有している場合、将来的に発生する地代などの賃貸借契約上の債務は「不可分債務」として扱われるのが一般的です。

そのため、共有者の1人が地代の支払いを滞納すると、地主からほかの共有者へ未払分も含めて請求される場合があります。

兄弟で地代などを誰がいくら負担するかで意見が割れて滞納が長引くと、地主との間でもトラブルが生じかねません。

2-4．地主から借地契約の解除を要求されることがある

共有者間の対立によって建物の管理が放置されたり、地代の滞納が続いたりすると、地主から借地契約の解除を求められることがあります。

地代の滞納などにより、地主と借地人との信頼関係が破壊されたと認められる場合、借地契約の解除が有効になる可能性があるためです。

借地契約を解除されると、建物を取り壊して土地を更地にして返さなければなりません。そうなると、借地権や建物といった財産を失うだけでなく、解体費用などがかかり損失を被る恐れもあります。

2-5．市場価格より大幅に安い価格で強制売却されてしまうリスクもある

共有状態の解消を望む共有者がいる場合、その共有者が裁判所に「共有物分割請求」を提起することで最終的に競売が命じられるケースがあります。

共有物分割請求がなされた場合、まずは共有者間で分け方を話し合います。主な選択肢は以下のとおりです。

共有者同士の話し合いでまとまらない場合は、裁判所での共有物分割訴訟に進むことがあります。

裁判所が、現物分割や価格賠償での解決が難しいと判断した場合、換価分割が命じられます。共有物分割訴訟で換価分割が命じられると、共有物は競売によって強制的に売却されるのが一般的です。

競売の落札価格は市場価格を下回る傾向にあるため、共有者が共有物分割請求をすると結果的に共有者全員が損失を被る可能性があります。

3．借地権の相続でトラブルを防ぐポイント

このように、借地権を兄弟で共有したまま相続するとさまざまな揉め事が起こる可能性があります。トラブルを防ぎ適切に対処するためには以下のポイントを押さえることが大切です。

3-1．共有以外の方法で相続する

兄弟でのトラブルを避けるには、安易に共有を選ばず、現物分割・換価分割・代償分割も検討しましょう。それぞれの特徴とメリット・デメリットは以下のとおりです。

たとえば、借地権付き建物のほかに預貯金や株式などの財産がある場合は、現物分割を選ぶのも1つの方法です。

「借地権付き建物と預貯金は兄、残りの預貯金と株式は弟」のように財産ごとに相続する人物を決めると、借地やそのうえにある建物を共有せずに済み、管理や処分などが行いやすくなります。

相続財産のほとんどを借地権付き建物が占めている場合、代償分割や換価分割を選択することで共有状態を回避しながらより公平に分割できる可能性があります。

3-2．借地契約の内容をよく確認する

兄弟間で借地権の分割方法を決める前に、借地契約の内容を契約書で確認しておきましょう。確認しておきたい主な項目は以下のとおりです。

借地権の根拠となる法律には、平成4年（1992年）8月1日以前の契約に適用される旧法（旧借地法）と、平成4年（1992年）8月1日以降の契約に適用される新法（借地借家法）があります。

どちらが適用されるかは、借地人が土地を借りる契約を結んだ時期によって決まります。

旧法の借地権は、借地人側の権利が強く、地主が契約終了を主張するには正当な理由が必要であったため、土地を半永久的に借りることが可能です。

一方、新法では旧法の特徴を受け継いだ「普通借地権」に加えて、契約更新がない「定期借地権」が認められました。

亡くなった人が定期借地権を有していた場合、原則として期間の満了時に必要に応じて建物を解体したうえで土地を返還しなければなりません。

そのため、相続が始まったら、故人がどのような借地契約を結んでいたのかを早めに調べておきましょう。

相続後に建物の建て替えや増改築を検討している場合は、契約書に「増改築禁止特約」がないかも見ておきましょう。増改築を制限する特約があると、地主の承諾を得ないと建て替えや増改築ができません。

借地契約書が見当たらない場合は、地主に問い合わせて契約条件を確認することが重要です。

3-3．地主と良好な関係性を構築するよう努める

借地権を相続する際に地主の承諾は不要ではあるものの、相続後も地代の支払いや契約更新などで借地人との関係性は続いていきます。

また、地主に無断で建物の建て替えや増改築、売却などを進めようとすると関係性が悪化し、契約の解除に至るかもしれません。

トラブルが生じないようにするためにも、借地権を相続したときは地主と良好な関係性を築くことが望ましいといえます。

相続後は誰が新しく借地権者となったのかを地主へ速やかに通知し、地代や更新料の支払いを滞らせないようにしましょう。

建て替えや増改築、売却を検討する際は、事前に地主へ相談して必ず承諾を得ることが大切です。

相続を機に地主から地代の値上げを求められた場合、法的にはその要求を受け入れる義務はありませんが、金額が妥当な範囲であればそれに応じることで後の関係悪化やトラブルを防げることもあります。

3-4．遺産相続の専門家に相談する

借地権の相続では、相続人に引き継がれる権利の内容や借地契約の内容をよく理解し、状況に応じた適切な分割方法を選択しなければなりません。新しく借地権者となった人は、建物の相続登記も必要です。

また、借地権や建物は相続税の課税対象です。

それらを含む遺産の総額が基礎控除額「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」を上回る場合、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税申告をする必要もあります。

誰がどのように相続するか兄弟間で意見が対立しているときや、借地契約の内容や相続税の申告方法などで不明な点があるときは、早い段階で専門家へ相談することをおすすめします。

主な相談先は以下のとおりです。

とくに借地権の相続税評価には高度な知識が必要です。評価額の算定から申告まで正しく進めるためにも、相続税専門の税理士に相談することをおすすめします。

4．借地権の相続税評価額の計算方法

これまで繰り返し述べてきたとおり、借地権には財産的な価値があるため、預貯金や建物などと同じく相続税の課税対象となります。

相続税を正しく申告するためには、借地権の評価額や税負担を軽減する特例について正しく理解することが大切です。以下で詳しく解説します。

なお、借地権の相続税評価について詳しくは下記記事で解説していますので、あわせてご覧ください。

参考：借地権と相続税

4-1．評価の際は「借地権割合」を用いる

借地権のうち、普通借地権の相続税評価額は以下の計算式で算出します。

自用地評価額とは、対象の土地を自分の所有地として使う前提で算定した相続税評価額のことです。「路線価方式」または「倍率方式」で求めます。

借地権割合は地域ごとに国税庁が定めており「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」に掲載されている路線価図または倍率表で確認できます。

30～90%の範囲で10%刻みで設定されており、住宅地の借地権割合はおおむね60～70%が目安です。

借地権の場合、土地そのものを相続するときに比べて評価額が60～70％程度で済むため、相続税の負担が抑えられる傾向にあります。

借地権割合の調べ方や相続税評価額の計算方法などは、以下の記事で解説しています。

参考：借地権割合とは？調べ方・相続税評価の計算方法をわかりやすく解説

4-2．一定の要件を満たすと小規模宅地等の特例を適用できる

被相続人の自宅や事業に使用していた建物などがある敷地の借地権を相続したときは、「小規模宅地等の特例」を適用して相続税負担を軽減できることがあります。

たとえば、亡くなった人の自宅敷地の借地権を相続した場合、特定居住用宅地等に該当すると敷地面積330㎡までの評価額を80%減額できます。

適用するためには一定の要件を満たす必要があります。また、特例を適用して相続税額が0円になる場合でも、相続税の申告書を必ず提出しなければなりません。

小規模宅地等の特例の要件や手続きは、以下の記事で詳しく解説していますのであわせてご覧ください。

参考：小規模宅地等の特例を完全解説！対象条件や手続きを知って相続税を節税しよう

4-3．借地権の相続税評価額をシミュレーション

ここで、借地権の相続税評価額がいくらになるのかを試算します。

なお、実際の評価額は土地の形状や利用状況、特例の適用可否などによって変わるため、評価の際は相続税専門の税理士に相談することをおすすめします。

4-3-1．小規模宅地等の特例を使わない場合

まず、小規模宅地等の特例を使わずに借地権の評価額を計算するケースをみていきましょう。

4-3-2．小規模宅地等の特例を使う場合

次に、小規模宅地等の特例を適用できるケースです。

5．借地権の相続で困ったときは専門家へ相談を

借地権の相続では、分割方法の検討や建物の相続登記、相続税の評価と申告など対応すべきことが多岐にわたります。

なかでも借地権の相続税評価には専門的な知識が必要になり、評価方法ひとつで税額が変わるため、相続税に精通した税理士に相談することをおすすめします。

税理士法人チェスターは、相続税申告を専門とする税理士法人です。一般的な税理士事務所の年間平均申告件数は約6件とされるなか、税理士法人チェスターでは年間3,000件超の申告実績があり、借地権をはじめとする土地の評価にも数多く対応してきました。

また、グループ内には弁護士・司法書士・行政書士・宅地建物取引士が在籍しています。建物の相続登記や借地権の売却、遺産分割をめぐるトラブルへの対応までワンストップでお任せいただけます。

借地権の評価や兄弟間での分け方などでお悩みの方は、一度税理士法人チェスターへお問い合わせください。

※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。

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