2024年7月4日

手元の現金で不動産を購入すると20％から最大80％相続税の評価額が下がります！

親や配偶者が亡くなって不動産を相続されたとき、「不動産はものすごく税金がかかるのでは」と心配になる人もいることでしょう。

実は、一般的に現金のまま相続をするよりも、同じ金額の不動産を相続した方が、相続税の負担を軽減できる可能性があります。

また、一定の要件を満たしており、所定の手続きをすると土地部分の相続税評価額が最大で80％も減額され、高い節税効果が期待できます。

今回は、節税の側面から不動産の相続について紹介したいと思います。

この記事の目次 [表示]

1．小規模宅地等の特例を活用すれば、最大80％の評価減になる！

（１）小規模宅地等の特例ってなに？

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人（被相続人）や生計をともにする家族の事業用や居住用の宅地を相続したときに適用できる特例のことです。一定の要件を満たすことで、その宅地の評価額を最大80％減額してもらえる制度です。

仮に1億円の土地があったとしても、課税の対象となるのは2,000万円になるので、大幅な節税効果が見込めます。

残された遺族にとって、宅地はなくてはならないもので、そのような財産に多額の税金がかけられると生活に大きな支障が出てしまう可能性があるため、この特例が設けられました。この特例を使用するとしないとでは、相続税の対象となる価額に大きな差ができるので、その特徴をよく理解して検討しましょう。

（２）どのような要件を満たせば良いの？

小規模宅地等の特例を受けるためには、一定の要件を満たす必要があります。ポイントとなるのは「相続前の用途」と「相続後の取得者および利用状況」です。この両方について、下記のとおり要件を満たした場合のみ特例が適用されます。

① 相続前の用途について

小規模宅地等の特例を適用するためには、相続前の土地の用途が被相続人や生計をともにする家族の事業用や居住用でなければなりません。

具体的には、以下のいずれかの宅地が小規模宅地等の特例の対象となります。

特定事業用宅地等	相続開始の直前に被相続人等が事業※1に利用していた宅地等
特定同族会社事業用宅地等	相続開始の直前から相続税の申告期限まで一定の法人の事業※1に利用されていた宅地
特定居住用宅地等	相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地
貸付事業用宅地等	相続開始の直前において被相続人等が貸付事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業）に利用していた宅地

※参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
※1不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業は除く

そのため、保養目的の別荘や生計をともにしない家族が使用している宅地を相続しても、小規模宅地等の特例は対象外となります。

② 相続後の取得者および利用状況について

相続前の用途によって、相続後の取得者と利用状況に関する要件が設けられています。利用状況とは、相続税の申告期限（相続の開始を知った翌日から10か月）まで宅地の取得者がその宅地を引き続き利用しているかどうかということになります。

簡単にまとめると次のとおりになります。

被相続人の事業用の場合で、取得者が被相続人の事業を承継する親族の場合、継続利用している必要性がある
被相続人の居住用の場合で、取得者が被相続人の配偶者の場合、継続利用している必要性はない
被相続人の居住用の場合で、取得者が被相続人と同居していた親族の場合、継続利用している必要性がある
同一生計親族の事業用の場合で、取得者が事業を営んでいた同一生計親族の場合、継続利用している必要性がある
同一生計親族の居住用の場合で、取得者が被相続人の配偶者の場合、継続利用している必要性はない
同一生計親族の居住用の場合で、取得者が居住していた同一生計親族の場合、継続利用している必要性がある

被相続人の配偶者が取得者となる場合には継続利用の必要性はありません。その他、小規模宅地等の特例に関する詳しい要件については、国税庁HPで確認しておきましょう。

参考：国税庁HP

③ 面積の要件について

小規模宅地等の特例では以上に説明した2つの要件の他に、面積の上限も決められています。

あまりに大きい面積の宅地については、すでに説明した遺族への負担が少ないと考えられることから必要最低限の部分にのみ特例が認められているのです。

面積の上限は、以下のとおりです。

特定事業用宅地等：400㎡
特定同族会社事業用宅地等：400㎡
貸付事業用宅地等：200㎡
特定居住用宅地等：330㎡

※出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

単価の高い宅地を適用の対象とすることで、減額できる金額がより多くなるのです。

（３）どのように計算すれば良いの？

それでは実際に具体例で、小規模宅地等の特例を受けた場合の計算がどのようになるか見ていきましょう。

① 特定居住用宅地等6,000万円、面積300㎡のケース

居住用宅地の面積の上限は330㎡なので、このケースの場合はそのすべてが適用範囲内になります。

そのため、6,000万円の80%である4,800万円が減額となり、残った1,200万円が相続税評価額となります。

② 特定事業用宅地等8,000万円、面積500㎡のケース

特定事業用宅地等の場合、小規模宅地等の特例を適用できる面積の上限は400㎡です。相続した特定事業用宅地等の面積が500㎡の場合には、残りの100㎡は適用を受けることができません。

そのため、特例を受けたあとの宅地等の評価額は、以下のとおりです。

減額分：8,000万円×（400㎡／500㎡）×80%＝5,120万円
特例適用後の相続税評価額：8,000万円−5,120万円＝2,880万円

よって、特例を適用したあとの宅地の相続税評価額は、2,880万円となります。

（４）適用を受けるためにするべき手続きは？

小規模宅地等の特例を受けるためには、相続税の申告手続きが必要です。たとえ小規模宅地等の特例を適用したあとの相続税額が0になる場合でも、必ず相続税の申告手続きをしなければなりません。

相続税の申告手続きに関しては、相続税の申告書に加えて、次の資料を添付する必要があります。

減額金額の計算に関する明細書
遺言書の写しまたは遺産分割協議書の写し
住民票の写しおよび戸籍の附票の写し

2．二世帯住宅でも相続税が安くなる？

（１）二世帯住宅でも小規模宅地等の特例が使用できる

二世帯住宅とは、親の世帯と子の世帯のように、異なる2つの世帯が住んでいる住宅のことを言います。

二世帯住宅を相続した場合、小規模宅地等の特例を適用するためには、以下を満たしてなければなりません。

同じ1棟の建物に、親と子が住んでいる
建物の敷地の名義は親
子はその部屋（建物）を無償で親から借りている(親に対して家賃を支払っていない)

また、被相続人の配偶者以外の親族が、二世帯住宅の相続時に小規模宅地等の特例を適用する場合、以下も満たしている必要があります。

相続の発生から相続税の申告期限（相続発生から10か月間）まで、引き続き二世帯住宅に所有者として居住している

要件を満たすと、小規模宅地等の特例を適用することができ、土地部分の相続税評価額を最大80％の減額ができます。

一方、区分所有登記をする二世帯住宅は、小規模宅地等の特例を適用できません。

たとえば、1階部分を親名義、2階部分を子供名義にしていると、親が亡くなって二世帯住宅を相続した際、小規模宅地等の特例は適用できないのです。

（２）二世帯住宅における節税の事例

では、二世帯住宅の相続時に小規模宅地等の特例を適用できると、相続税評価額や相続税はいくら軽減されるのでしょうか。モデルケースをもとに解説します。

たとえば、父、母、子2人の4人家族がいるとしましょう。父の財産は9,000万円で、その内訳は自宅の土地7,000万円（敷地面積300㎡）と自宅の建物・預貯金を合わせた2,000万円です。

一次相続時（まず父が亡くなった場合）

父が亡くなった場合、法定相続人は母と2人の息子の計3人です。

相続税には基礎控除があり、相続人が3人の場合は4,800万円（＝3,000万円＋600万円×3人）となります。

財産がこの額までであれば相続税は課税されません。父は9,000万円の財産を持っているため、自分自身が亡くなったときに相続税がかかってしまわないか気にかけていました。

このケースでは一定の要件を満たすことで、小規模宅地等の特例を利用できます。自宅の土地の面積は330㎡であるため、評価額の80％を減額することができます。

具体的には、7,000万円の80%なので5,600万円が減額され、1,400万円が課税対象です。この1,400万円と建物・預貯金2,000万円を足すと3,400万円となり、これは基礎控除の4,800万円未満となることから相続税は課税されません。

ここまでのケースでは、二世帯住宅は絡みません。二世帯住宅が絡むのは次のケースになります。

二次相続時（次に母が死亡した場合）

一次相続時に母が全額相続していたと仮定します。

母が亡くなった時に次に相続するのは子の2人ですが、ここで子が母と同居しておらず、それぞれが持ち家で暮らしていると小規模宅地等の特例を利用できないので、多額の相続税がかかる可能性があります。

しかし、二世帯住宅にしておけば、子のどちらかが母と同居しており、区分所有登記もされていないのであれば、相続税の申告期限まで住み続けることで、小規模宅地等の特例を利用でき、大幅に節税することが可能になるのです。

（３）小規模宅地等の特例を利用するには？

二世帯住宅を選択するメリットは、その後の相続を見越した対策となることです。

先のケースで母が亡くなった時にまた相続税の心配が出てくるわけですが、二世帯住宅であれば、要件を満たすと特例を利用できるため安心です。

自宅を二世帯住宅にして子が一緒に住むことで、一次相続時も二次相続時も小規模宅地等の特例を利用することができるのです。

【二世帯住宅を利用してメリットがでるのはなぜ？】

二世帯住宅にして子供が一緒に住むことで、「一次相続」「二次相続」どちらの場合でも小規模宅地等の特例を利用できるため、節税効果が高い！

（４）流行り始めた二世帯住宅、その理由は？

大きな節税効果が見込める小規模宅地等の特例ですが、以前は建物内でお互いが行き来できるようになっていない二世帯住宅には、この特例が適用されませんでした。

同じ建物であっても、入り口が違うといったようないわゆる分離型は適用外だったのです。しかし、平成26年から条件が緩和され、建物内で行き来ができない場合でも特例が利用できることになりました。

3．不動産投資をすることで、評価減になる！

（１）土地の評価額を下げて、相続税を減らす

他人に貸し付けている自分の土地を「貸家建付地」と言います。貸家建付地の場合、被相続人が自分のために使用していた土地（自用地）と比較して相続税評価額が約2割下がります。これだけで相続税の計算の際に対象となる額が下がるので、節税効果があると言えます。

① 貸家が建てられている土地（貸家建付地）の評価はどうなる？

貸家建付地の評価額は、「更地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合）」で求めることができます。借地権割合は、30〜90%の範囲内で定められており、地域によって異なります。

借家権割合は全国一律で30％です。

②貸家の評価はどうなる？

貸家の評価額は、「建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）」で求めることができます。借家権割合は同じく30％ですが、賃貸割合とは賃貸している床面積の割合のことです。

貸家は他人が住んでいるため、むやみに用途を変更することができず、利用に制約がある状態になります。そのため、評価額が下がるのです。

それでは具体例でどれだけ節税効果があるのかを見てみましょう。

たとえば、固定資産税評価額1億円の建物があるとします。この建物に、被相続人が自分自身で暮らしていた場合、相続税評価額は1億円のままです。

一方、その建物がアパートなど人に貸している建物である場合には、「1億円×（1－60％×30％）」となるため、評価額は8,200万円ということになります。

つまり、1,800万円もの減額が可能なのです。この計算では借地権割合を60％として計算しましたが、70％の場合もあるので、その場合は2,100万円もの減額が可能となります。

1億円に対しておよそ2,000万円の減額ができることになるので、貸家を建てるだけで約2割も土地の評価額を下げることができるわけです。

（２）要件を満たすことでさらに評価額は下がる！

貸家建付地は、小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」にあたり、200㎡を上限に評価額を50％減額することができます。

上記（１）の例で使用した貸家を建てた土地に小規模宅地等の特例を適用した場合、土地の面積が200㎡以内であれば、相続税評価額は1億円×（1－60％×30％）×50％＝4,100万円となります。

更地のままの評価額との差は5,900万円であるため、約6,000万円も評価額を減額することが出来るのです。更地は事業用の土地とは言えないため特例を選択することができず、相続税の面で不利になります。

小規模宅地等の特例を利用して優遇を受けたい場合には、更地を居住用か事業用の宅地にする必要があるのです。

4．借金をして不動産投資！そのメリットは？

相続税対策のために、借金をしてアパートを購入するという選択肢もあります。自己資金で投資する場合はもちろんのこと、借金をして購入した場合でも評価額を下げることができます。

例えば、2,000万円の借金をしたとします。この時手元には現金2,000万円が入りますが、同時に借入金（債務）が2,000万円増えることになるので、プラスマイナス0で相続税の計算には影響がありません。しかし、この借金をアパートの購入に充てたらどうでしょう。

アパート2,000万円分と借入金2,000万円という形になります。この場合、相続が発生したときにアパートは相続税の課税対象になりますが、その時点の残債は債務控除の対象となり、相続財産の価額から差し引くことができます。

また、アパート部分の土地は貸家建付地、家屋部分は貸家として評価されるため、アパートの相続税評価額は相続開始時の残債額よりも少なくなることがあります。この差額分だけ正味の遺産総額が減って相続税の負担が軽減される可能性があるのです。

5．アパートを贈与することで、節税に！

（１）アパートを贈与した場合にはどんなメリットがある？

家賃収入が入るアパートを親が購入して、それを子に贈与した場合、節税効果を得られることがあります。

そもそも贈与税とは、誰かから財産を無償で贈与してもらった場合に課税される可能性がある税金のことです。通常は、「（1年間に贈与された総額－110万円）×税率」で贈与税の額が決まります。

簡単に言えば、1年で110万円を超える贈与をした場合には税金がかかります。

110万円の非課税枠（暦年贈与）についての詳細は、下記サイトをご参照ください。
（参考）暦年贈与とは？廃止は見送りに。活用方法と注意点、7つの対策を解説

例えば、現金を1,000万円贈与した場合、そのまま1,000万円が1年間に贈与された総額（財産価額の合計額）ということになります。

一方、不動産を贈与された場合には、贈与税を計算する際は相続税と同様に相続税評価額を用いて不動産の価値を評価します。一般的に、土地を評価する際に「路線価」、建物を評価する際に「固定資産税評価額」というものを用います。

路線価は通常取引されている額の約80％で設定されていることが多いので、評価額は下がると言えます。

また、固定資産税評価額も建築コストの約50〜70％と言われています。建築の際に用いる素材によってコストは大きく変わりますが、一般的に不動産の方が現金よりも評価額は下がります。

（２）節税対策の具体例を見てみよう

① 現金から不動産に変えるだけで節税になる！

たとえば、相続の際に現金が5,000万円あったとすると、相続税の計算の基となる相続税評価額は変わらず5,000万円です。

しかし、2,500万円の土地を買って2,500万円のアパートを建てた場合、相続税の対象となるのは5,000万円ではなくなります。

まず、土地の相続税評価額は、路線価方式により時価の80％程度となるため、「2,500万円×80％＝2,000万円」となります。

一方、建物部分の固定資産税評価額が再建築価格の70％であるとすると、相続税評価額は「2,500万円×70%＝1,750万円」となり、総額で3,750万円となります。

つまり、現金で相続した場合に比べて、相続税評価額を1,250万円圧縮できるということです。

② さらにその不動産を他人に貸し付ければもっと節税になる！

購入したアパートを自分で利用しても節税対策にはなりますが、他人に貸し付けることでさらなる節税対策につながります。

先述のとおり、土地部分は貸家建付地、建物部分は貸家として評価されるためです。

どれだけ評価額が下がるかについては、借地権割合等の条件によって評価減される率が異なるので視野に入れている人は調べてみるといいでしょう。

（３）アパートを贈与して節税対策を！

上で説明した方法によって、相続税の対象額を減らすことができます。しかし、相続税は人が亡くなって初めて発生するものです。

生前に万全な節税対策を行っていても、アパートから得られる家賃収入により財産が増えてしまい、さらなる節税対策をしなくてはならないということも少なくありません。

そこで検討したいのが、生前に子供にアパートを贈与するという方法です。

贈与税とは、その時点での財産の価値を基本にして計算がなされるものなので、家賃収入などの将来的に生まれる価値は考慮されません。

子供にアパートを生前贈与してしまえば、それ以降の家賃収入などは子供の収益となるため、間接的に財産を相続することができます。

多額の現金があって相続の際に税金で困るというのであれば、生前にアパートなどを購入して子供に贈与するのも良いですし、すでに所有しているアパートを子供に贈与しても節税効果が期待できます。

（４）贈与する際に押さえたい3つのポイント

① 相続時精算課税制度を活用しよう

相続時精算課税制度は、60歳以上の両親や祖父母などから、18歳以上の子供や孫などに対して、贈与をする際に選択できる制度です。

この制度には、2,500万円の特別控除があります。特別控除2,500万円に達するまで、何度でも贈与税が非課税で財産を贈与できます。

また、令和6年1月1日以降の贈与では、相続時精算課税制度を選択した場合でも、年間110万円の基礎控除を適用できるようになりました。そのため、年間で最大2,650万円の財産を非課税で贈与できます。

相続時精算課税を利用して贈与した財産のうち、基礎控除額110万円を除く部分は、相続税の課税対象です。また、2,500万円の特別控除額を超えて贈与された財産には、一律20%の贈与税がかかりますが、相続税の計算時に税額から控除されます。

アパートの評価額などによっては、相続時精算課税を利用して生前贈与した方が、結果的に相続税の負担を軽減できる可能性があるのです。

（参考）相続時精算課税制度とは？活用するメリット・デメリットや注意点も解説！

② 親に地代家賃は支払わない方が良い

贈与された建物に子が住んでいる場合、土地を保有している親に地代家賃を支払わなくてはと思う人も少なくないでしょう。

ところが、地代家賃は支払わないというのが大きなポイントです。なぜ支払わない方が良いかというと、親の相続財産を減らすためです。

親に地代家賃を支払えば、せっかく減らした親の相続財産がまた増えてしまうからです。税金対策をするためには、地代家賃を支払わない方が無難と言えます。

③ 借金して購入したアパートは贈与しない

借金をして取得したアパートを生前贈与する場合「負担付贈与」をすると、かえって贈与税の負担が増えてしまうことがあります。

負担付贈与は、財産を受け取る人に一定の債務を負担させることを条件とする贈与です。たとえば「アパートを贈与する代わりに借入金の返済をしてもらう」といった贈与契約を結ぶと、それは負担付贈与となります。

負担付贈与の場合、贈与税を計算する際、財産の評価額が「贈与財産の時価−債務」で算出されます。通常の贈与とは異なり、アパートの価額が相続税評価額とはならないため、贈与税の負担が増える可能性があるのです。

そのため、借金が残るアパートを贈与するのはおすすめできません。

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