土地相続を徹底ガイド｜手続きの流れ・相続税評価額・相続登記を解説

「土地の相続手続きはいつまでに・どこで・何をすれば良いの？相続税はかかる？」

この記事をご覧のみなさんは、このようにお悩みではないでしょうか。

結論から言うと、土地の相続手続きでは、遺産分割協議、相続税の申告や納付、相続登記（名義変更）などを、定められた期限までに完了させなくてはなりません。

専門的な知識を求められる場面が多いため、自分でできるかを考えるよりも、専門家のサポートを受けながらミスなく期限内に完了させることを重視しましょう。

本記事では、土地の相続手続きの流れはもちろん、相続税評価額の計算方法や相続登記の必要書類・費用、いらない土地を売却・処分する方法まで、土地の相続にまつわる疑問を税理士がわかりやすく解説します。

1．土地の相続手続きの流れ！いつまでに何をすべき？

土地の相続手続きは単独で完結するものではなく、被相続人（亡くなった方）の財産全体に関わる相続手続きの一部として進める必要があります。

中には期限が定められている手続きもあるため、いつまでに・どの相続手続きをするのかを理解することが重要です。

以下は「遺言書がないケース」における、一般的な相続手続きの流れと期限ですので参考にしてください（遺言書がある場合の手続きはこちら）。

遺言書がない場合、被相続人の相続財産は法定相続人全員の共有財産となります（民法第898条）。

この共有状態の相続財産を、各相続人の単独財産とするために「④遺産分割協議」を行い、必要に応じて「⑤相続税の申告・納付」や「⑥相続登記」を行うこととなります。

参考：相続が発生したら…期限までに行うべき手続きと流れ

1-1．STEP①法定相続人の調査・確定

最初に行うべきは、遺産分割協議に参加する権利を持つ法定相続人の調査・確定です。

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍）を取得し、養子や婚外子の有無を含めて「誰が法定相続人になるのか」を確認します。

法定相続人が1人でも欠けていると遺産分割協議が無効となり、やり直しが必要になるため慎重に調査を進めましょう。

被相続人の戸籍の収集は時間がかかることも多いため、早めに着手しましょう。

参考：相続手続きに必要な戸籍謄本の種類と取り方から申請までを徹底解説！

1-2．STEP②相続財産の調査・確定

次に、遺産分割協議の対象となる、相続財産の調査・確定をします。

土地などの不動産・預貯金・有価証券などの「プラスの財産」だけでなく、借金・未払金などの「マイナスの財産」も必ず確認してください。

土地の詳細を知るためには、固定資産税課税明細書で所在・地番・評価額を確認します。固定資産税課税明細書が見つからない場合は、市区町村の名寄帳で調査をしましょう。

参考：【相続財産調査とは】誰がするの？かかる費用や調査方法をプロが解説

1-3．STEP③単純承認か相続放棄の選択をする（3ヶ月以内）

相続財産の内容が把握できたら、「すべて相続する（単純承認）」「一切相続しない（相続放棄）」のどちらにするかを判断します（限定承認という選択肢もありますが稀な事例ですので解説は割愛します）。

相続放棄とは、被相続人の財産を相続する権利を一切放棄する制度のことです。

相続放棄を選択する場合は、自己のために相続の開始を知った日から3ヶ月以内に、家庭裁判所に「相続放棄の申述」をしなくてはなりません（民法第915条、第938条）。

なお、単純承認を選択する場合、特別な手続きは不要ですので、このままSTEP④に進みましょう。

参考：相続放棄とは？期限・手続きの流れ・費用をわかりやすく解説

1-4．STEP④遺産分割協議を行う（6ヶ月以内を目安）

単純承認を選択した法定相続人全員で、遺産分割協議を行って土地などの財産の分け方を話し合います（相続放棄した人は参加できません）。

遺産分割協議に期限は定められていませんが、相続税の申告・納付に間に合わせるためには、相続開始から6ヶ月以内の成立が理想です。

遺産分割協議が成立したら、遺産分割協議書を作成して、法定相続人全員が合意した内容を書面化します。

作成は義務ではありませんが、相続税申告や相続登記で提出を求められるため、遺産分割協議を行った場合は必ず作成しておきましょう。

参考：【遺産分割とは】分割方法・割合・手続きの流れ！トラブル対処法も解説

1-5．STEP⑤相続税の申告・納税を行う（10ヶ月以内）

土地などの相続財産から債務を差し引き、さらに一定の生前贈与財産を加算した価額が、相続税の基礎控除を超える場合、管轄の税務署で相続税の申告・納付をする義務があります。

相続税の基礎控除額は、3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）で計算します。

相続税の申告・納付期限は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

小規模宅地等の特例や配偶者控除を適用して税額が0円になる場合でも、申告書の提出は必要となりますので失念しないよう注意しましょう。

参考：相続税の申告義務の判断ポイント│誰が申告するのかも解説！

1-6．STEP⑥土地の相続登記を行う（3年以内）

土地を取得した相続人は、法務局で「相続登記（名義変更）」の申請手続きを行います。

令和6年4月から相続登記の義務化が施行されており、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。また、遺産分割が成立した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記を行う必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科されますのでご注意ください。

参考：相続登記とは？期限・必要書類・費用・手続きの流れを解説

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2．土地の分割方法は4種類！兄弟間トラブルの対処法

土地は現金のように1円単位で公平に分けることができないため、兄弟間でもめやすい代表的な相続財産です。

そのため遺産分割協議では、誰が土地を相続するかだけでなく、「どの分割方法を採用するのか」を決める必要があります。

それぞれメリット・デメリットが異なるため、どの分割方法を選ぶのかによって兄弟間トラブルの発生ポイントも変わります。

参考：相続した不動産はどう分割する？フローチャートでわかる4つの方法

2-1．現物分割

現物分割とは、相続財産をそのままの形で取得する分割方法です。

例えば、土地Aと土地Cは長男、土地Bと預金は長女というような分け方をした場合、現物分割をしていることになります。

現物分割は最もシンプルな分割方法で、相続手続きもスムーズになるというメリットがあります。

一方で、財産内容が「土地とわずかな預貯金」といったケースでは、相続人間の公平性を保ちづらくなるというデメリットもあります。

なお、土地の場合は「分筆による現物分割」も可能ですが、土地を細かく分筆すると利便性が悪くなったり売却しづらくなったりすることも考えられるため推奨はできません。

2-2．代償分割

代償分割とは、特定の相続人が土地を単独で取得し、他の相続人へ代償金（現金）を支払う方法です。

例えば、長男が5,000万円の土地を単独取得する代わりに、3,000万円の建物を相続した長女に代償金1,000万円を支払えば、相続分が4,000万円ずつ均等となります。

代償分割は相続人間の公平性を保ちつつ、土地を手放さずに済むというメリットがあります。

一方で、代償金を用意できる資力が必要となるため、相続人間で金額をめぐるトラブルが起こりやすい点に注意が必要です。

参考：【代償分割とは】代償金の決め方・相続税について税理士が解説

2-3．換価分割

換価分割とは、土地を売却して得た現金を、法定相続分などに応じて分ける方法です。

例えば、相続財産である土地A・B・Cを売却して得た現金と預金を、長男と長女で分配するようなイメージです。

換価分割は公平性を保ちやすく、土地の管理義務から解放されるというメリットがあります。

一方で、「売却」と「保有」で意見が割れやすく、売却時期・価格・仲介業者の選定でトラブルになりやすい点にも注意が必要です。

参考：【換価分割とは】遺産分割協議書の書き方・税金を税理士が解説

2-4．共有分割（共同名義）

共有分割とは、土地を法定相続分に応じて、複数の相続人の共同名義（共有名義）にする方法です。

例えば、土地A・B・Cがある場合、長男と長女の共有名義としてそれぞれが1/2ずつ持分を取得するようなイメージです。

共有分割は持分割合を決めるだけなので、遺産分割協議がまとまりやすいというメリットがあります。

一方で、共有名義は将来的なトラブルの原因になりやすく、管理・修繕・売却の意思決定で意見が割れやすくなります。

さらに共有者の相続が発生すると、子や孫の代で共有者が増えるため、あくまで一時的な措置と考え、早期に他の分割方法へ移行することが重要です。

参考：共有持分とは│売却・放棄はできる？解消方法と税金も解説

3．土地の相続税評価額は「路線価方式」か「倍率方式」で計算する

土地の相続税を計算するには、まず土地の相続税評価額を計算しなくてはなりません。

土地の評価方法は以下の2種類があり、「土地の所在地」によってどちらを適用するのかが異なります（自分で選択はできません）。

この章では、それぞれの土地の評価方式について解説しますが、詳細を知りたい方は以下をご確認ください。

参考：【土地の相続税はいくら？評価額の計算方法や控除を解説】

3-1．路線価方式（主に市街地にある土地）

路線価方式とは、路線価が付された道路に面する土地の相続税評価額を計算する方法です。

市街地の土地（自宅や事務所などの宅地）は、路線価方式で評価額を計算するのが一般的です。

1㎡あたりの路線価は、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

なお、土地の形状や接道状況に応じて価値補正率を乗じるため、同じ面積の土地でも評価額が大きく変わる点に注意が必要です。

参考：【相続税路線価とは】国税庁路線価図の調べ方・見方・計算方法・減額補正について

3-2．倍率方式（路線価がない地域にある土地）

倍率方式とは、路線価が付されていない地域の土地の相続税評価額を計算する方法です。

地方の住宅地・農地・山林などは、倍率方式で評価されます。

固定資産税評価額は固定資産税課税明細書で、評価倍率は国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認しましょう。

参考：倍率地域の相続税はいくら？倍率表の見方・評価の計算方法を解説

3-3．相続税評価額が減額される土地もある【注目】

これまで解説してきた土地の相続税評価額の計算方法は、「自用地（更地・自宅の敷地）」とした場合の評価方法です。

以下の土地は、「借主の権利がある」もしくは「宅地にする手間やコストがかかる」ことから、相続税評価額を減額することが可能です。

農地や山林は、登記簿上の地目と実際の利用状況が異なるケースもあり、このような場合は現況（実際の利用状況）で評価方法が判断されます。

登記簿だけを見て自己判断すると評価方法を誤る可能性があるため、必ず相続税に強い税理士に相談しましょう。

4．土地を相続したら税金はいくら？相続税の計算方法を知ろう

土地の相続税評価額だけで、相続税がいくらなのかを計算することはできません。

土地・預貯金・株式・建物などすべての財産を合算し、そこから債務や葬式費用、基礎控除を差し引いて課税遺産総額を計算します。

そして、課税遺産総額を法定相続分で按分して税率（累進課税）をかけて計算する仕組みになっているため、全体像を正しく理解しておくことが大切です。

なお、農業を続ける場合や個人事業を引き継ぐ場合は、相続税の納税そのものを猶予できる「相続税の納税猶予」という制度もあります。

ただし猶予はあくまで「先送り」であり、要件を満たせなくなると利子税とあわせて一括納付が必要になるため、節税とは別の制度として押さえておきましょう。

参考：相続税はいくらかかる？自分で計算するための仕組みと手順【税理士監修】

4-1．小規模宅地等の特例を適用できれば評価額が最大80％減額

小規模宅地等の特例とは、被相続人が利用していた土地（宅地）の相続税評価額を、最大80％減額できる特例のことです。

適用できる宅地は主に4種類に分類され、それぞれ上限面積や減額割合が異なります。

例えば、被相続人が住んでいた自宅の土地（100㎡）で、相続税評価額が5,000万円だった場合、特例の要件を満たす相続人が取得すれば、評価額は1,000万円まで減額されます。

小規模宅地等の特例は節税効果が高い一方、適用要件が非常に複雑ですので、必ず税理士に適用可否を確認してもらいましょう。

参考：小規模宅地等の特例を完全解説！対象条件や手続きを知って相続税を節税しよう

5．土地を取得した相続人は法務局で相続登記（名義変更）を

土地を取得した相続人が必ず行うべき重要な手続きが、相続登記（名義変更）です。

令和6年4月から施行された義務化により、取得を知った日から3年以内に法務局で申請手続きをしなくてはなりません。

引用：法務省「相続登記の申請義務化に関する概要資料」

しかし、複数の市区町村にまたがる土地、境界が不明な土地、数次相続で相続人が増えている土地などは、書類収集や現況確認に時間がかかり、期限に間に合わないケースも少なくありません。

ここでは、土地の相続登記の必要書類や費用などの概要はもちろん、土地特有の相続登記の注意点について解説します。

5-1．相続登記の必要書類

土地の相続登記の必要書類は、以下の通りです。

※遺産分割協議書を提出する場合

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等（除籍謄本・改製原戸籍謄本）は、相続手続きで必須となる書類ですが、法務局の「法定相続情報一覧図」でも代用できます。

そして、固定資産評価証明書は、土地がある市区町村で取得します。

複数の自治体に土地がある場合は、自治体ごとに取得が必要となり、書類収集に時間がかかる点に注意しましょう。

参考：相続登記の必要書類一覧│手続き・自分で収集する方法を解説

5-2．相続登記にかかる費用

土地の相続登記にかかる費用は、以下の4つに分類されます。

※法定相続人以外の人の場合は税率2.0％に変動

登録免許税とは、不動産の権利が移転する際に発生する税金のことです。

例えば、固定資産税評価額3,000万円の土地を、法定相続人が取得した場合、登録免許税は12万円となります。

なお、ご自分で相続登記の申請をした場合、司法書士報酬は発生しません。

しかし相続登記は専門性が高いため、費用をかけてでもプロである司法書士に依頼されることをおすすめします。

参考：【相続登記の費用】不動産・土地の相続にかかる税金や司法書士報酬を解説

5-3．土地の相続登記は手続きが複雑になりやすい【要注意】

以下のような土地は、必要書類の取得や現況確認に手間がかかるため、相続登記の申請手続きが複雑化しやすく、申請期限に間に合わないリスクが高くなるため注意が必要です。

相続登記の申請が遅れると、相続人の死亡による数次相続が発生し、権利関係が複雑化する懸念もあります。

必ず専門家である司法書士に相談して、適切な申請手続きのサポートをしてもらいましょう。

6．いらない土地を相続してしまった場合の4つの選択肢

いらない土地を相続すると、固定資産税の負担だけが続く「負動産」になってしまうことがあります。

このような場合は、売る・貸す・転用する・国に引き取ってもらうなどの選択肢を早めに検討することが重要です。

特に、原野商法で購入した山林・境界が不明な土地・遠方で管理できない土地は放置されやすく、近隣トラブルや自治体からの指導対象になるケースもあります。

いらない土地を放置してトラブルに発展する前に、適切な対処を行いましょう。

参考：売れない土地の相続で困ったときの対処法とは？

6-1．いらない土地だけ相続放棄はできない

不要な土地が相続財産に含まれているからといって、「いらない土地」だけを選んで相続放棄することはできません。

相続放棄はすべての財産を相続する権利を放棄する手続きですので、土地だけではなく預貯金などの他の財産も相続できなくなります。

安易な考えで相続放棄しても、その土地を「現に占有している人」は、他の法定相続人に引き渡すまでは管理義務が残る点にも注意が必要です。

参考：いらない土地だけ相続放棄はできない│手放す方法をプロが解説

7．土地の相続手続きに関するよくある質問Q&A

土地の相続でよくある質問を、Q&A形式でまとめたので参考にしてください。

7-1．Q1：土地の相続手続きは自分でできる？

土地が含まれる相続は、相続人の確定・遺産分割・相続税の計算・相続登記など、専門的な判断が必要になる場面が多くあります。

「自分でできるか」よりも、ミスなく定められた期限内に、すべての相続手続きを完了させることが重要です。

必要な相続手続きにあわせて、税理士や司法書士などの専門家に相談されることをおすすめします。

7-2．Q2：兄弟の一人が相続放棄したらどうなる？

相続放棄をすると、法的には「その人は最初から法定相続人ではなかった」と扱われます。

同順位の相続人が複数いる場合、相続放棄した人を除いた他の相続人の相続割合が変わります。また、同順位の相続人が全員相続放棄した場合は、次順位の人が相続人となることがあります。

例えば、長男・次男・三男の法定相続分は1/3ずつですが、三男が相続放棄をすると、長男と次男の法定相続分は1/2ずつに増えることとなります。

7-3．Q3：相続放棄ができないケースとは？

被相続人の財産を売却・譲渡・廃棄すると、法律上「単純承認を選択した」とみなされ、相続放棄ができなくなる可能性があります。

単純承認とみなされると、借金や土地の管理義務も含めてすべて相続する扱いになります。

相続放棄を検討している場合は、相続財産の取扱いに十分な注意が必要です。

参考：相続放棄が受理されないケース│単純承認とみなされるNG行為と対策

7-4．Q4：相続放棄して土地の管理を放置したらどうなる？

法定相続人全員が相続放棄し、放棄した人が土地を現に占有しているなど保存義務が残る場合には、相続財産清算人の選任が必要となることがあります。（民法第940条）。

「相続放棄をした＝完全に無関係」ではないため、土地の管理を放置するのはリスクがあると思っておきましょう。

参考：全員が相続放棄したらどうなる？借金や管理義務をわかりやすく解説

7-5．Q5：相続した土地を売却したら税金がかかる？

相続した土地を売却して利益が出る場合のみ、譲渡所得税が課税されます。

課税対象となる売却益は、売却額から故人が購入したときの価格（取得費）や譲渡費用を控除して求めます。

しかし、相続した土地の売却に関わる譲渡所得税には、相続税の取得費加算の特例が適用できる可能性があります。

この特例は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合に限り適用できるため、売却を検討している場合は早めに動き、必ず税理士に相談しましょう。

参考：取得費加算の特例とは？要件や計算方法、併用可能な特例を税理士が解説

8．土地の相続手続きは専門家のサポートを受けるのがおすすめ

土地の相続では、遺言書がない場合は法定相続人で遺産分割協議を行い、その内容を基に相続税の申告・納付や相続登記（名義変更）を行う必要があります。

土地の相続手続きはご自分でもしていただけますが、期限が定められている手続きもあります。

相続税申告や相続登記など、専門知識を求められる場面も多いため、税理士や司法書士などの専門家のサポートを受けながら、期限までにすべての手続きを完了させることをおすすめします。

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