2021年7月1日

土砂災害特別警戒区域における土地評価

日本の国土は美しい海や山に囲まれており、豊かな自然に囲まれています。

しかし、その反面、自然災害も頻繁に生じます。

特に土砂災害などは一度生じれば財産のみならず生命への危険も危ぶまれます。

そのため、土砂災害が生じるおそれがある区域については、行政法規によって土砂崩れなどによる生命・財産への危険が生じることを防止するための規制が設けられています。

土砂災害が生じるおそれがある土地については、いわゆる砂防三法（砂防法・地すべり等防止法・急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律）により、災害を未然に防ぐための工事が施工されます。

しかし、工事施工だけでは費用や工事の施工進捗状況などにより必ずしも迅速な対応を取ることができません。

土砂災害防止法の概要

そこで、平成13年より、土砂災害防止法（正式名称：土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律）が施工され、土砂災害の恐れがある区域を土砂災害特別警戒区域に指定し、避難体制の整備や特定開発行為を許可制とすることなどが可能となっています。

具体的には、土砂災害警戒区域（通称・イエローゾーン）、土砂災害特別警戒区域（通称・レッドゾーン）に分けてそれぞれ規制が行われています。

自然災害が増えている現在では、防災のための行政法規の重要性は高まっています。

土砂災害特別警戒区域内の土地の評価方法

では、このような規制が施されている土砂災害特別警戒区域について相続税の評価はどのようになっているのでしょうか。

このような区域は、標準の宅地に比べると、危険度や利用価値などからみてその価値は高いものとはいえません。

したがって、その格差率（補正率）を乗じることで評価額を求めることとしていますが、補正率については地域の実情を反映するために統一的な基準はなく、市町村ごとに定められています。

いずれにしても土砂災害特別警戒区域の価値は通常の宅地に比べて低く評価されることとなります。

土砂災害特別警戒区域においては、建築物の構造規制が行われることにも注意が必要となります。

建物を建築する場合に建築物の構造が土砂災害を防止・軽減するための基準に適合するかどうかについて、事前に確認を得なければならないこととなっています。

そのため、土砂災害特別警戒区域内の土地を売買する場合にも、買主に対して、行政上の規制についてしっかりと説明しないとトラブルが生じるおそれがありますので、このような点にも注意することが必要となります。

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