【土地の名義変更】登記手続きの必要書類・費用・税金・自分でする流れ

「土地の名義変更は自分でできる？相続税はかかる？」
「土地の名義変更にかかる費用はいくら？」

この記事をご覧の皆さんは、このような疑問をお持ちではないでしょうか。

土地の名義変更（所有権移転登記）は、相続・生前贈与・離婚（財産分与）・売買などの原因によって、法務局に提出する必要書類・かかる費用・税金の種類が変わります。

ご自身で登記申請することもできますが、書類の不備や記載ミスによる補正が起こりやすく、手続きが長引くケースも少なくありません。

特に相続登記は義務化され、期限を過ぎると過料の可能性もあるため、確実に進めたい場合は専門家である司法書士に相談することをおすすめします。

1．土地の名義変更とは（所有権移転登記）

土地の名義変更とは、不動産の所有者が変わった際に、法務局が管理する登記簿上の所有者情報を、実際の所有者の名義に書き換える手続きのことです。

相続・生前贈与・離婚（財産分与）・売買など、所有権が移る場面で必要とされる登記手続きであり、正式名称は「所有権移転登記」といいます。

土地の名義変更は、売却や住宅ローンの担保設定の前提となるため、ミスなく適切に行わなくてはなりません。

また相続による名義変更（相続登記）は令和6年4月から義務化され、期限内に申請しないと過料（罰金）の対象となる点に注意が必要です。

1-1．土地の名義変更をしないとどうなるか

土地の名義変更をしないまま放置すると、「法的リスク」と「実務的リスク」の両方が発生します。

土地の名義変更をしないことは権利関係の混乱を招いてトラブル発生の原因となるため、早めに手続きを行うことが重要です。

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2．土地の名義変更が必要になる4つのケース

土地の名義変更が必要になるのは、相続・生前贈与・離婚（財産分与）・売買の4つのケースに分類されます。

どのケースに該当するかによって、申請者・登録免許税・不動産取得税・必要書類・申請期限などが大きく異なるため、まずはご自分の状況がどのケースに当てはまるのかを把握することが重要です。

2-1．ケース①相続による名義変更

相続による土地の名義変更は、一般的に「相続登記」と呼ばれています。

令和6年4月1日から相続登記は義務化されており、施行前に相続で取得した不動産についても義務化の対象となります。

相続人が複数いる場合は、土地の名義を誰に移すかを決めるために、法定相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります（遺言書があれば協議不要）。

遺産分割協議がまとまらないと土地の名義変更（相続登記）が進まず、手続きが長期化する可能性があるため、必要に応じて弁護士などの専門家への相談を検討しましょう。

また、相続登記の際に納付する登録免許税は「固定資産税評価額×0.4％」と、他のケースに比べて低い税率が適用されるという特徴があります。

参考：不動産の相続に必要な「相続登記」についての基本知識を徹底解説

2-2．ケース②生前贈与による名義変更

生前贈与による土地の名義変更は、「親から子」「祖父から孫」など、生前に土地を譲り渡す場合に行う手続きです。

贈与は「無償で財産を渡す行為」であるため、贈与税の基礎控除（年間110万円）を超える場合は、原則として贈与税の申告・納税が必要になります。

贈与税には税負担を抑えるための特例制度もありますが、税務署への届出が必須であり、適用要件も複雑なため、必要に応じて税理士へ相談すると安心です。

参考：土地の生前贈与と相続どちらが得？【プロが解説】生前贈与の注意点

2-3．ケース③離婚（財産分与）による名義変更

離婚に伴い不動産を一方の配偶者へ移す場合は、財産分与による名義変更を行います。

財産分与は、婚姻中に形成した共有財産を清算する性質ですので、原則として贈与税は課税されません（例外的に贈与税が課されるケースもあります）。

なお、離婚（財産分与）による名義変更の登録免許税は、「固定資産税評価額×2.0％」が適用されます。

2-4．ケース④売買による名義変更

土地を売買した場合は、売主から買主へ所有権を移すために、売買による名義変更を行います。

売買は金銭のやり取りを伴うため、通常は不動産会社や司法書士が手続きを主導し、個人が単独で名義変更を行うケースは多くありません。

なお売買による登録免許税は、「固定資産税評価額×1.5％」が適用されます。

3．土地の名義変更の必要書類

土地の名義変更をする際の必要書類は、相続・生前贈与・離婚（財産分与）・売買の4つのケースによって大きく異なります。

まずはこの章で「何を準備するのか」を整理しましょう。

3-1．相続で土地の名義変更をする際の必要書類

相続による土地の名義変更（相続登記）では、相続関係を証明する書類が中心となります。

相続登記においては、誰が土地を取得したのかを証明するために、遺産分割協議書や遺言書の提出が求められます。

被相続人の戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍）は、実務においては法定相続情報一覧図で代用するのが一般的です。

なお、相続登記は不動産を取得した相続人が単独で申請することが認められているため、原則として「権利書（登記識別情報）」は提出不要です。

参考：相続登記の必要書類一覧│手続き・自分で収集する方法を解説

3-2．生前贈与で土地の名義変更をする際の必要書類

生前贈与による土地の名義変更では、贈与の事実を証明する書類が中心となります。

口頭での贈与は後々トラブルの原因になりますので、贈与契約書は必ず作成しましょう。

贈与契約書の作成方法については、以下ページで詳しくご紹介しています。

参考：【雛形つき】贈与契約書とは？書き方・生前贈与の注意点を解説！

3-3．離婚（財産分与）で土地の名義変更をする際の必要書類

離婚（財産分与）による土地の名義変更では、財産分与の合意を証明する書類が必要です。

住宅ローンが残っている土地を離婚で名義変更する場合、金融機関の同意が必須となります。

ローン名義人の変更や引き継ぎが認められないケースも多く、同意が得られないと名義変更自体が進みませんのでご注意ください。

3-4．売買で土地の名義変更をする際の必要書類

売買による土地の名義変更では、以下のような書類が必要となります。

実務では不動産会社や司法書士が主導するため、個人が必要書類を揃えるケースは少ないです。専門家の指示に従って必要書類を準備しましょう。

4．土地の名義変更をする際にかかる費用

土地の名義変更にかかる費用は以下の通りで、登記手続きの必要経費と、司法書士への報酬の2種類に区分されます。

土地の名義変更の理由が相続・贈与・離婚・売買のいずれであっても、基本的にはこの4つの費用が発生しますので、予め把握しておきましょう。

4-1．費用①不動産の調査費用

土地の名義変更を行うためには、土地の権利関係を確認するための調査が必要です。

この調査では、抵当権の有無や共有名義人の状況を確認するため、最新の登記簿謄本（登記事項証明書）を取得しなくてはなりません。

土地の名義変更後には、内容が正しく反映されているか確認するため、再度登記簿謄本を取得することとなります。

調査費用は大きな金額ではありませんが、名義変更の正確性を担保するために欠かせない費用です。

4-2．費用②必要書類の取得費用（実費）

土地の名義変更の申請に必要な書類を揃えるために、実費として5千～1万円程度の費用がかかります。主な書類の費用は、以下の通りです。

相続登記の場合は戸籍類が多く必要になるため、取得費用がやや高くなる傾向があります。

4-3．費用③登録免許税

登録免許税とは、名義変更の申請手続きをする際に法務局に納める税金です。

登録免許税の計算方法は「固定資産税評価額×税率」で、税率は名義変更を行う原因によって以下のように変動します。

【要注意】生前贈与は相続に比べて「実費（登録免許税）」が5倍になる！

表の通り、相続なら「0.4％」で済む税率が、生前贈与や財産分与では「2.0％」に跳ね上がります。

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地の場合、名義変更の手続き（登録免許税）だけでこれだけの差が生まれます。

「生前贈与は名義変更の費用（実費）が非常に高くなる」と言われる理由はここにあります。だからこそ、安易に生前贈与を選択せず、どちらが得かを税理士にシミュレーションしてもらうことが不可欠なのです。

なお、売買による名義変更の登録免許税は1.5％ですが、これは令和11年3月31日までの軽減税率です。期限後は税率が変更される可能性がありますので最新情報をご確認ください。

4-4．費用④司法書士への報酬

土地の名義変更を司法書士に依頼する場合、3～10万円程度の報酬が発生します。

名義変更の理由によって必要な作業量が異なるため、ケースごとに相場が変動します。

相続は戸籍調査や遺産分割協議書の確認など作業が多いため、司法書士報酬が高くなる傾向があります。

生前贈与は贈与契約書の有無で変動し、離婚の場合は住宅ローンの名義変更が絡むと追加費用が発生することもあります。

自分で法務局に申請すれば司法書士報酬は不要ですが、書類の不備や申請却下のリスクを考えると、専門家に依頼するのが一般的です。

5．土地の名義変更に課税される可能性がある税金

土地の名義変更では、相続・生前贈与・離婚（財産分与）・売買によって、課税される可能性がある税金の種類も異なります。

5-1．相続による名義変更にかかる税金

相続による土地の名義変更にかかる税金は相続税ですが、土地を相続したからといって、必ずしも相続税が課税されるとは限りません。

相続税が課税されるのは、「土地を含む遺産総額」が「相続税の基礎控除（3,000万円+600万円×法定相続人の数）」を超える場合のみです。

土地を含む遺産総額が、相続税の基礎控除を下回る場合は、相続税は課税されません。

なお、土地部分に小規模宅地等の特例を適用した結果、相続税額が0円になる場合でも、相続税申告は必要となりますので失念しないようご注意ください。

また、相続による土地の名義変更では、不動産取得税は非課税となります。

参考：【土地の相続税はいくら？評価額の計算方法や控除を解説】

5-2．生前贈与による名義変更にかかる税金

生前贈与による土地の名義変更にかかる税金は、贈与税・不動産取得税・印紙税です。

贈与税が課税されるのは基礎控除（年間110万円）を超えた部分ですが、土地は評価額が高いため、1回の贈与で基礎控除を大きく超えるケースが多く、贈与税負担が重くなりやすいです。

親から子への土地の生前贈与であれば、相続時精算課税や住宅取得等資金贈与の非課税特例の適用を検討しましょう。

条件を満たせば贈与税の非課税枠を適用できるため、贈与税負担を軽減できるかもしれません。

参考：不動産の贈与税の計算シミュレーション-土地・贈与税を安く抑える方法

5-3．離婚（財産分与）による名義変更にかかる税金

離婚（財産分与）による土地の名義変更では、原則として贈与税や不動産取得税などの税金はかかりません。

ただし税務署が「著しく過大な財産分与」と認定した場合は、贈与税が課税される可能性はあります。

また、財産分与時の時価が購入時より高い場合、旧所有者（渡した側）に譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されることがありますので、この点も押さえておきましょう。

5-4．売買による名義変更にかかる税金

売買による土地の名義変更では、買主と売主の双方に税金が発生する可能性があります。

まず、買主には土地・建物を取得したことに対して「不動産取得税」が課税され、売主には売却益が出た場合のみ「譲渡所得税」が課税されます。

売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙（印紙税）が必要となります。

6．土地の名義変更を行う期間！いつまでに手続きすべきか

土地の名義変更の手続き全体にかかる期間（実務的な期間）は、必要書類の収集から登記完了まで約1〜3ヶ月程度です。

戸籍収集に1〜2ヶ月、申請書の作成に1〜2週間、法務局の審査に1〜2週間と考えておきましょう。

ただし、相続人が多い、書類が揃わない、遺産分割協議が長引く場合は、さらに時間がかかることが想定されます。

なお、法的な期限が定められているのは、相続による土地の名義変更（相続登記）のみです。

贈与・離婚・売買には法律で期限は定められていませんが、トラブル防止のためにも、土地を取得したら速やかに申請手続きを行いましょう。

参考：【相続登記にかかる期間】日数を短縮する方法や期限も解説

6-1．相続登記の申請期限は「取得を知った日から3年以内」

相続による土地の名義変更（相続登記）は、令和6年4月1日から義務化が施行されています。

具体的には、「相続で取得したことを知った日から3年以内」に申請しなければならず、正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料（罰金）の対象となります。

なお、法改正（令和6年4月）より前に発生した過去の相続についても、義務化の対象となります。

この場合の申請期限は、令和9年（2027年）3月31日までです。2026年現在から見ると、残り猶予はあと1年を切って（約9ヶ月）います。

「ずっと放置してしまっている土地がある」という方は、過料（罰金）を科されてしまう前に、一刻も早く名義変更の手続きを進めることをおすすめします。

参考：相続登記の期限は3年！過去分・義務化による放置リスクも解説

7．土地の名義変更を自分でする！手続きの流れや手順

土地の名義変更は、司法書士に依頼せずにご自分で申請することができます。

名義変更の基本的な流れはシンプルで、必要書類を揃えて申請書を作成し、法務局へ提出するという手順で進みます。

土地の名義変更の申請先は、不動産が所在する地域を管轄する法務局です。

自宅の近くの法務局ではなく、土地の所在地が基準となる点に注意しましょう。

なお、法務局へ持参する「窓口申請」のほか、「登記・供託オンライン申請システム」 を利用すればオンライン申請も可能です。

7-1．登記申請書の作成方法

登記申請書は、法務局「不動産登記の申請書様式について」で公開されている書式・記載例を使えばご自身で作成できます。

引用：法務局「所有権移転登記申請書（相続・法定相続）」

登記申請書に記載する不動産番号・地番・固定資産税評価額などは、登記簿謄本（登記事項証明書）や評価証明書を参照して記載しましょう。

なお、法務局が公開している申請書の様式や記載例には、相続（6パターン）・売買・贈与・財産分与があります。誤った様式を使用すると補正が必要になるため注意が必要です。

参考：相続登記申請書の書き方を見本付きで解説！綴じ方/必要書類/記載例も

8．土地の名義変更は司法書士に依頼がおすすめ

土地の名義変更をご自分で申請すると、書類の不備や添付漏れ、申請書の記載ミスによる補正が発生しやすく、結果的に手続きが長引くケースが少なくありません。

司法書士に依頼すると費用はかかりますが、正確性・スピード・リスク回避の面で大きなメリットがあります。

特に相続登記は義務化に伴い、期限を過ぎると過料の可能性もあるため、確実に手続きを進めたい方は司法書士への依頼がおすすめです。

上記に該当する場合は、自分で行うよりも司法書士に依頼した方が早く確実です。

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8-1．土地の名義変更を行政書士には依頼できないの？

行政書士は、土地の名義変更（相続登記・所有権移転登記）の代理申請はできません。

この理由は、法務局への登記申請は、司法書士の独占業務と定められているためです。

行政書士に依頼すべきなのは、「登記申請は自分で行う」前提で、必要書類の作成を依頼したいケースのみです。

行政書士に書類作成を依頼したものの、結局登記申請は司法書士が必要だった…という結果にならないよう、この点は覚えておきましょう。

参考：相続で行政書士ができることは何？メリット・司法書士との違いについて

9．土地の名義変更に関するよくある質問（FAQ）

土地の名義変更にまつわる、よくある質問と回答をまとめました。手続きの進め方や期限の注意点、課税される税金のリスクなど、専門家がわかりやすく解説します。

9-1．Q.土地の名義変更に必要な「権利証（登記識別情報）」を紛失してしまいました。名義変更はできませんか？

A.  紛失してしまっていても、土地の名義変更（所有権移転登記）は可能ですのでご安心ください。

権利証や登記識別情報は、法務局で再発行してもらうことはできません。しかし、司法書士に依頼して「本人確認情報」という書類を作成してもらうか、法務局からの「事前通知制度」という郵送確認の仕組みを利用することで、問題なく名義変更の手続きを進めることができます。
※相続による名義変更（相続登記）の場合は、法律上、最初から権利証の提出自体が不要です

9-2．Q.登録免許税の計算に使う「固定資産税評価額」は、どこを見れば確認できますか？

A.  毎年4月～5月頃に、土地の所有者のもとに届く「固定資産税の納税通知書（課税明細書）」で確認できます。

明細書の「価格」または「評価額」と書かれた欄に記載されている金額が基準となります（「課税標準額」ではない点にご注意ください）。もし手元に通知書がない場合は、土地がある市区町村の役所で「固定資産税評価証明書」を取得することでも確認が可能です。

10．土地の名義変更は相続専門の税理士にも相談を

土地の名義変更では、相続税・贈与税など税金面の判断を誤ると、思わぬ負担が生じることがあります。

名義変更の手続き（登記）は司法書士が担いますが、どのケースで名義変更するかの判断には、税理士への相談が不可欠です。

特に相続による名義変更では、土地の評価額によっては相続税の申告が必要になるケースがあります。

また、生前贈与で名義変更を検討している場合も、贈与税の負担を抑えるためには、相続時精算課税制度や各種特例の活用を事前に検討しておくことが重要です。

税理士法人チェスターは、相続税申告に特化した専門事務所です。

司法書士との連携体制も整えており、名義変更の手続きから税金対策まで、ワンストップでサポートいたします。

土地の相続・生前贈与でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。

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※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。

相続手続きはとにかくやることが多く、自分の足で動くことも多いものです。

例えば、必要な書類収集・口座解約は行政書士、相続税申告は税理士、相続登記は司法書士、遺産分割は弁護士、不動産売却は不動産業へ…。
慣れない手続きの中で、これら多くの窓口を一つひとつご自身で探し、調整するのは精神的にも時間的にも大きな負担となります。

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