2024年10月18日

【初心者向け】土地の相続税を自分で計算する方法を解説！

土地を相続する際、相続税がどれくらいかかるか、気になる方は多いと思います。

そもそも相続税とは、亡くなった人（被相続人）から各相続人等が相続や遺贈などにより取得した「正味の遺産額」が「基礎控除額」を超える場合に発生する税金です。

相続税の計算は複雑なので、1億円の土地を相続したら相続税は〇〇円と単純に計算できるものではありません。

では、「正味の遺産額」、「基礎控除額」、土地を相続した場合の土地の相続税評価額について解説します。

この記事の目次 [表示]

1. 相続税の計算方法

1-1. 「正味の遺産額」と「基礎控除」

「正味の遺産額」とは、亡くなった人の現金、預金、株式、土地等の財産の総額（遺産総額）から、借入金などの債務、葬式費用を差し引いた額です。

正味の遺産額＝遺産総額－債務・葬式費用

「基礎控除額」とは、次の計算方法で算出します。

基礎控除額=3,000万円＋600万円×法定相続人の数

そして、相続税は、正味の遺産額が基礎控除額を超えた場合に発生します。

相続財産の中でも不動産を所有している方は、特に土地の価値が占める割合が多いことから、土地の相続税評価額が相続税の計算に大きく影響します。

2. 土地の相続税評価額の算出方法

それでは、相続した土地の価値は、どのように決めるのでしょうか？

土地の価値や税金を計算する指標は4つあります。

売買価格である①実勢価格、公的機関が公表する適正な地価の形成に寄与する②公示価格、固定資産税を算出するための基礎となる③固定生産税評価額、相続税を算出するための基礎となる④路線価の４つです。

2-1. 路線価方式

主に、相続税における土地の評価額は、公示価格の約80％程度の目安に設定されている「路線価方式」で評価します（路線価の設定がない地域は「倍率方式」となります。詳しくは後述します）。

路線価方式とは、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、主に市街地の路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額のことで、千円単位で設定されています。

2-1-1. 路線価方式を活用した計算の流れ

①固定資産税の納税通知書で面積を確認

一般的には、市区町村から毎年５月頃送付されてくる固定資産税の納税通知書で、被相続人が所有していた土地を把握できます。納税通知書が見当たらない場合は、土地の所在地である市区町村から「名寄帳」を取り寄せます。これらの書類には、土地の面積（地積）が載っていますので、面積を把握してください。

➁登記事項証明書で持分割合を確認

土地を共有している場合は、被相続人の持分割合を確認しなければなりません。この場合は、固定資産税の納税通知書には土地の持分は記載されていないので、法務局でその土地の「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取り寄せ、被相続人の持分割合を確認しましょう。

③路線価を確認

路線価を確認する方法はいくつかありますが、国税庁ホームページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」を見るのが一般的です。確認したい都道府県を選択し「路線価図」を選択し、次に市区町村を選択し、次に「地名」を選択し、確認したい土地の「路線価図」を見つけ、その土地が面している道路の路線価を確認しましょう。

路線価は、１㎡当たりの価額を千円単位で表示しています。

参照：国税庁ホームページ　路線価図・評価倍率表

上の図において、☆印で示した土地の路線価は「150D」と記載されているため１㎡当たり150,000円で評価します。

なお、「路線価図」には、「路線価」だけではなく、「地区」区分や「借地権割合」などの情報も記載されています。アルファベットのA～Gは借地権割合です。これは、土地を借りたり貸したりしている場合にだけ関係してきますので、今回は割愛します。

④路線価を基とした評価額

上記③の路線価方式における土地の価額は、路線価である150,000円/㎡をその土地の形状等に応じた各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

一つの道路に面している場合の路線価を使った評価額の計算式は次のとおりです。

評価額＝路線価×各種補正率×土地の面積×持分割合

「各種補正率」とは、路線価方式によって土地の相続税評価額を計算する際に用いる土地評価額の減額・増額補正率の一つです。

なお、主な各種補正率については、「奥行価格補正率とは？求め方や不整形地の場合の考え方についての解説」及び「【地積規模の大きな宅地の評価】適用要件・評価方法・計算例を徹底解説」などをご参照ください。

【例①】
路線価：15万円
各種補正率：1.00
土地の面積：200㎡
持分割合：1/1
評価価額の計算式：15万円×1.00×200㎡×1/1＝3,000万円
⇒評価額は3,000万円となります。

【例②】
路線価：30万円
各種補正率：0.95
土地の面積：300㎡
持分割合：1/2
評価額の計算式：30万円×0.95×300㎡×1/2＝4,275万円
⇒評価額は4,275万円となります。

2-2.倍率方式

自分の土地の価額を調べようと路線価図を見ても、路線価の記載がなく「倍率地域」と記載されていることがあります。

このような土地は、路線価を使わずに「倍率方式」で評価することになります。
倍率方式は、固定資産税評価額に評価倍率を乗じます。地方に土地を所有している方や田・畑・山林を所有している方は「倍率方式」で評価するケースが多くなります。

2-2-1. 倍率方式を活用した計算の流れ

①固定資産税の納税通知書で固定資産税評価額を確認

固定資産税の納税通知書には、「評価額」という欄があります（「標準額」ではありません）。
これが固定資産税評価額です。

固定資産税評価額とは、固定資産税を計算するために市区町村が算出した評価額です。

固定資産税の納税通知書を紛失した場合は、市区町村役場（東京都23区は都税事務所）で「固定資産税評価証明書」を取得することができます。

➁登記事項証明書で持分割合を確認

土地を共有している場合は、被相続人の持分割合を確認しなければなりません。前記の路線価方式の場合と同様に法務局でその土地の「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取り寄せ、被相続人の持分割合を確認しましょう。

③倍率表で倍率を確認

被相続人の土地が倍率地域であることが分かれば、国税庁のホームページで評価倍率表を参照します。

路線価図・評価倍率表のページで土地のある都道府県を選択すると、路線価図と評価倍率表を選択する画面が表示されます。そこで「評価倍率表」（図１）を選択し、市区町村（図２）を選択すると、評価倍率表（図３）が表示されます。

▼図１：国税庁ホームページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」（路線価図または評価倍率表の選択）

▼図２：国税庁ホームページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」（市区町村の選択）

評価倍率表では、土地がある町名（丁目、大字）と地目（宅地、田、畑など）から倍率を参照します（図３）。

▼図３：評価倍率表の例

④倍率地域の土地の評価額

倍率地域の土地の評価額は、固定資産税評価額に倍率を乗じて計算します。

倍率地域の土地の評価額＝固定資産税評価額×倍率×持分割合

【例】
固定資産税評価額：1,000万円
倍率：1.1倍
持分割合：1/1
評価額の計算式：1,000万円×1.1×1/1=1,100万円
⇒評価額は1,100万円となります。

3. 土地の相続税評価額の具体的な計算例

これまで説明したのは、基本的な土地の相続税評価額の計算方法です。実際は、その土地の地形、利用方法や権利関係などによってさまざまな減額要素が認められています。

なお、家屋（建物）の相続税評価額は、固定資産税評価額に1.0を乗じて計算します。したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです。

この章では、相続される土地の利用状況別に計算方法を解説します。

3-1. 更地の場合

更地とは、住まいなどの建物が建っておらず、借地権などの土地に関する権利がついていない土地などを指します。更地の場合は、今まで説明しました路線価方式又は倍率方式における計算式で評価します。

ただし、路線価方式の場合は、各種補正率によって土地評価額を減額できる場合があります。

3-2. 自宅が建っている土地の場合

亡くなった人が住んでいた自宅の土地の相続税評価額は、更地よりも評価額が大きく減額できる可能性が高いです。自宅の土地の場合、「小規模宅地等の特例」に該当すると、80％減額されるためです。

例えば、時価1億円の宅地の場合、更地ですと相続税評価額は約80％程度の8,000万円の評価となりますが、自宅の土地で「小規模宅地等の特例」に該当すると更に80％減額され、1,600万円となります。

「小規模宅地等の特例」は、要件を満たすと使うことができます。
詳細については、「小規模宅地等の特例を完全解説！対象条件や手続きを知って相続税を節税しよう」をご参照ください。

3-3. マンションの敷地利用権（土地部分）の場合

マンションの相続税評価額は、敷地利用権（土地部分）の価額と区分所有権（家屋部分）の価額に分けられています。

敷地利用権（土地部分）の価額についてはマンションの敷地全体の価額に敷地権の割合を乗じて計算します。また、区分所有権（家屋部分）の価額は、固定資産税評価額と同額になります。

なお、令和６年１月１日以後に相続により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）については、原則として、総階数、居住階、築年数などによる区分所有補正率を乗じて計算し、その合計額により評価する場合があります。
詳細については、「新たな居住用区分所有財産の評価の考え方～定義や適用外となるケース～」をご参照ください。

マンションの地積と敷地権の割合は、登記事項証明書で確認します。以下の例で考えてみましょう。

【図：登記事項証明書の例】

【例】
正面路線価：50万円/㎡
利用状況：被相続人が居住していたもの（自用地）
面積（敷地）：3,500.00㎡
敷地権の割合：1,050,000分の6,300
区分所有補正率：1.2258
家屋の固定資産税評価額：1,000万円

【計算方法】

(１)敷地利用権（土地部分）

①マンションの敷地全体の価額を計算します。
　50万円×3,500.00㎡＝17億5,000万円
②敷地全体の価額に敷地権の割合を乗じて敷地利用権の価額を計算します。
　17億5,000万円×1,050,000分の6,300＝1,050万円
③ ②の価額に区分所有補正率を乗じて土地部分の相続税評価額を求めます。
　1,050万円×1.2258＝12,870,900円

⇒評価額は12,870,900円

(２)区分所有権（家屋部分）

1,000万円（固定資産税評価額）×1.0倍＝1,000万円

⇒評価額は1,000万円

この場合の相続税評価額の合計は、
12,870,900円（土地部分の相続税評価額）＋1,000万円（家屋部分の相続税評価額）＝22,870,900円
となります。

3-4. アパートや貸家が建っている土地の場合

アパートや貸家などの賃貸住宅として使用している土地は、貸家建付地（かしやてたてつけち）といい、次の計算式によって求めます。

貸家建付地の価額
＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合 ×借家権割合×賃貸割合

更に「小規模宅地等の特例」に該当すると、事業用の土地は50％減額されます。

例えば、時価1億円の土地の場合、更地ですと相続税評価額は約80％程度の8,000万円の評価となりますが、貸家建付地は約20％減額され6,400万円となります。

更に「小規模宅地等の特例」に該当すると50％減額され、3,200万円となります。

「小規模宅地等の特例」は、要件を満たすと使うことができます。詳細については、「小規模宅地等の特例を完全解説！対象条件や手続きを知って相続税を節税しよう」をご参照ください。

3-5. 3,000万円の土地を相続した場合の相続税は？

では、3,000万円相当の相続税評価額の土地を相続した場合、相続税は発生するのでしょうか？

冒頭の「相続税の計算方法」にて説明しましたとおり、相続税は、正味の遺産額が基礎控除を超えた場合に発生します。

例えば、法定相続人が一人の場合でも基礎控除額は
3,000万円＋600万円×１人＝3,600万円
となり、基礎控除額は3,600万円ですので、正味の遺産額が3,000万円であれば基礎控除額を超えていないので、相続税は発生しませんし、相続税の申告も不要となります。

4. 専門家の意見を参考に、トラブルのない土地の相続を！

土地の相続税評価額は、原則、路線価方式又は倍率方式で評価することになります。

路線価方式は、土地の形状に応じた各種補正率の調整が必要となることもあり、高度な判断を求められることもあります。

倍率方式は、算式が「固定資産税評価額×倍率×持分割合」とシンプルで、多くの場合、路線価方式のように調整は必要ありませんが、いろいろ注意すべき点もあります。特に、一つの土地を複数用途で利用しているという場合は、測量が必要になったり、金額の算定で高度な判断が必要になったりするため、税理士に依頼するのがベターと言えるでしょう。

また、相続した土地の売却を考えていらっしゃる場合も、売却に応じてかかる各種税金についても併せて相談できるので、早い段階で税理士に相談しておくと安心です。

相続税専門の税理士法人チェスターでは、年間3,000件を超える相続税申告においてほとんど土地の評価を行っており、正確な評価に定評があります。

更にグループ内に相続不動産の売却に強みを持つ不動産会社もあり、売却や相続後の土地活用、その際に発生する税金に関することまで幅広くご相談いただけます。是非一度お気軽にお問合せください。

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