不動産を相続した際の分割方法！遺産分割協議書への書き方や注意点

「不動産を相続…複数人で分割するにはどうすればいいの？」
「共有名義にしても良い？収益物件はどうやって分割する？」

この記事をご覧のみなさんは、このような疑問をお持ちではないでしょうか。

不動産は現金のように物理的な分割ができないため、換価分割・代償分割・現物分割・共有分割のいずれかの分割方法を選択しなくてはなりません。

しかし、不動産の分割方法によって公平性の確保・継続保有の可否・手続き内容・税務特例の適用可否が変わる上に、遺産分割協議書に記載する内容も異なります。

誤った判断をすると、将来のトラブルや税務リスクにつながる可能性もあるので注意が必要です。

本記事では、不動産を相続した際の分割方法はもちろん、遺産分割協議書への書き方や収益物件の取り扱いまで、相続税専門の税理士が解説します。

1．不動産を相続した際の分割方法は4種類ある

被相続人が所有していた不動産（土地や建物）も遺産分割の対象ですが、不動産は現金と違い、1円単位で分割することができない特殊な財産です。

そのため、複数の法定相続人で不動産を分割するためには、以下の4種類のいずれかの方法を選択しなくてはなりません（各分割方法の詳細は次章で解説します）。

不動産の相続では「誰かが住み続けるのか」「売却に全員が同意できるのか」「公平性をどう確保するか」といった要素によって、選択すべき分割方法が変わります。

また、どの分割方法を選ぶのかによって、税務や将来のトラブルリスクが大きく変わることも知っておきましょう。

次章で4つの分割方法のメリット・デメリット・注意点について解説をします。遺産分割の基礎については以下ページをご覧ください。

参考：【遺産分割とは】分割方法・割合・手続きの流れ！トラブル対処法も解説

1-1．最適な不動産の分割方法はどれ？フローチャートでチェック

まずはあなたのケースに最適な不動産の分割方法を判断できるよう、税理士法人チェスターがフローチャートを作成しました。ぜひご利用ください。

このフローチャートは、あくまで「一般的な判断基準」を示したものです。

実務においては、小規模宅地等の特例・取得費加算の特例・居住用財産の3,000万円控除など、各種税務の特例の適用可否によって、最適な分割方法が変わることもあります。

最終的に相続不動産をどの方法で分割すべきか、相続に強い税理士に相談されることをおすすめします。

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2．相続不動産の分割方法のメリット・デメリットを知ろう

不動産を相続した際の4種類の分割方法には、それぞれメリットとデメリットがあります。

この章では、それぞれのメリット・デメリット・注意点を整理して解説します。

「本当にあなたに最適な不動産の分割方法なのか」の判断基準にしてください。

2-1．現物分割（不動産を現物のまま分割する方法）

現物分割とは、不動産そのものを特定の相続人が単独で取得する、もっともシンプルな分割方法です。

例えば、土地Aと土地Cを長男が相続し、土地Bと預金は長女が相続する場合は、現物分割をしていることとなります。

現物分割は、土地や建物を現物のまま引き継ぐため、継続して居住・利用できるというメリットがあります。

売却手数料や代償金の準備も不要なため、相続手続きも比較的スムーズに進むという点も特徴です。

一方で、不動産を現物分割する場合、現金のように均等な分割ができないため、相続人間での公平性を保つのが難しいというデメリットがあります。

特に相続財産の大部分を不動産が占める場合、現物分割だけでバランスを取ることが困難になり、トラブルにつながりやすくなります。

2-2．換価分割（不動産を売却して現金を分割する方法）

換価分割とは、不動産を売却して、その売却で得た現金を相続人で分割する方法です。

例えば、土地ABCを売却して得た現金を、長男と長女で分配する場合は、換価分割をしていることとなります。

換価分割は不動産を現金化するため、相続人間の公平性を確保しやすく、共有状態によるトラブルを避けられるというメリットがあります。

一方で、売却までに時間がかかることや、居住している相続人がいる場合には売却が難しいなどのデメリットもあります。

なお、相続した土地を3年以内に売却する場合、条件を満たせば「3,000万円控除」が適用できるケースがあります。また、相続税の申告が必要な場合は、「取得費加算の特例」を適用することで、譲渡所得税を抑えられる可能性もあります。

参考：【換価分割とは】遺産分割協議書の書き方・税金を税理士が解説

2-3．代償分割（1人が不動産を取得して差額を現金で精算する方法）

代償分割とは、不動産を相続人のうち1人が単独で取得し、その代わりに他の相続人へ「代償金（現金）」を支払って、公平性を調整する分割方法です。

例えば、長男が5,000万円の土地を相続する代わりに、長女に代償金を支払うことで相続分を均等にする場合は、代償分割をしていることとなります。

代償分割は、不動産を単独で取得したい相続人がいる場合に非常に有効で、共有状態を避けながら公平性を保てるというメリットがあります。

一方で、代償金を支払う側に十分な資金が必要であり、資金調達が最大のハードルとなります。

また、代償分割を行う場合、代償金を算定するための不動産の評価額をどう決めるかでトラブルに発展しやすいというデメリットもあります（一般的には時価が採用されます）。

また、代償金の支払いが「贈与」とみなされないよう、遺産分割協議書に「評価方法」と「代償金の金額」を記載することが求められます（記載が不十分な場合、税務上の指摘を受けるリスクがあります）。

参考：【代償分割とは】代償金の決め方・相続税について税理士が解説

2-4．共有分割（不動産を複数の相続人の共有名義にする方法）

共有分割とは、不動産を相続人全員の共有名義にする分割方法です。

例えば、土地ABCを、長男と長女で持分1/2ずつの共有名義にする場合は、共有分割をしていることとなります。

共有分割は最も簡単に見える分割方法ですが、実務では将来のトラブルが最も多い方法として知られています。

不動産を共有名義とした場合、将来的に売却をする際は共有者全員の合意が必要となりますし、賃貸や大規模リフォームをする場合は共有者の過半数の合意が必要です。

共有状態を放置した結果、次世代相続で持分が細分化されて権利関係が複雑になると、誰がどれだけの持分を持っているのか分からない状態になり、売却も管理も不可能になることも珍しくありません。

やむを得ず共有分割をする場合は、できるだけ早期に共有解消を検討することを強くおすすめします。

参考：共有名義の土地（共有財産）の相続について知っておきたいこと

3．相続不動産の分割方法が決まれば遺産分割協議書を作成【記載例あり】

遺産分割協議において相続不動産の分割方法などが決まったら、次は遺産分割協議書を作成します。

不動産の場合、遺産分割協議書には「誰がどの財産を取得するのか」のみならず、分割方法による必要事項をすべて明確に記載する必要があります。

この章では、4つの分割方法ごとに、遺産分割協議書に記載すべきポイントを整理します。

遺産分割協議書の基礎について、詳しくは以下ページをご覧ください。

参考：【ひな型付】遺産分割協議書の書き方とは？基礎から応用まで詳しく解説

3-1．現物分割する場合の書き方

現物分割する場合、遺産分割協議書には「誰がどの不動産を取得するのか」を明記しましょう。

不動産の詳細は登記簿謄本を参照し、「土地の情報（所在・地番・地目・地積）」や「建物の情報（所在・家屋番号・種類・構造・床面積）」などを、一字一句間違えずに転記してください。

現物分割は手続きがシンプルな一方、不動産の評価額の認識違いによるトラブルが起きやすい分割方法でもあります。

任意ではありますが、遺産分割協議書に評価額の根拠を記載しておけば、後々の誤解を防ぐことができます。

3-2．換価分割する場合の書き方

換価分割では、遺産分割協議書に「換価目的である旨」「売却に伴う諸経費の取り扱い」「売却代金の分割率」を明確に記載することがポイントです。

売却手続きの都合上、一時的に相続人の代表者1名の名義で相続登記を行うケースがあります。

しかし、この状態で売却して売却代金を他の相続人へ分配すると、税務署から「代表者が不動産を単独取得し、その後に現金を贈与した」とみなされる可能性があります。

この贈与税の課税リスクを避けるためには、遺産分割協議書に「相続登記を代表者名義で行うのは売却手続きの便宜上である旨」や「売却代金を相続人で按分する旨」を必ず記載しなくてはなりません。

換価分割は公平性が高い分割方法ですが、遺産分割協議書の書き方を誤ると逆にトラブルに発展する可能性があるため、記載内容には特に注意が必要です。

3-3．代償分割する場合の書き方

代償分割では、遺産分割協議書に「誰が単独取得するのか」「代償金の金額と支払い方法」「評価額の算定方法」を明確に記載することがポイントです。

一般的には不動産の項目には「誰がどの不動産を取得するのか」を明記し、別の項目を設けて以下のように記載します。

代償分割は特定の相続人が単独取得できる上に、相続人間の公平性を保つことができる分割方法です。

しかし、評価額の根拠・代償金の金額・支払い方法を正確に記載しないと、後々のトラブルや贈与課税の対象となる可能性があります。

遺産分割協議書の記載内容には十分注意し、必要に応じて評価額の根拠を明記しておくことが重要です。

参考：代償分割の遺産分割協議書への記載方法│パターン別の例も紹介

3-4．共有分割する場合の書き方

共有分割では、遺産分割協議書に「各相続人の持分割合」を正確に記載することが最も重要です。

持分割合を曖昧にすると、将来の売却・賃貸・修繕などの意思決定でトラブルが発生しやすくなるため、登記簿にそのまま反映できる形で明記します。

任意ではありますが、将来的な管理・修繕費の負担方法も記載しておくと、トラブルの防止に繋がります。

共有分割はシンプルに見える選択肢ですが、長期的には最もトラブルが多い分割方法です。

やむを得ず共有分割をされた場合は、できるだけ早期に共有解消を検討することをおすすめします。

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4．不動産を相続する際の手続きの流れ【7STEP】

相続財産に不動産が含まれる場合の、相続手続きの流れは以下の通りです。

不動産の分割方法を決めるのは、「④遺産分割協議を行う」段階です。

実務上は相続税の申告期限が最初に到来するため、申告手続きの準備期間を考慮して、相続発生から6ヶ月以内には①～⑤を済ませておくのが理想です。

相続税の申告期限や相続登記の申請期限を守らないと、加算税や過料などのペナルティが課せられる可能性があります。

不動産が絡む相続は手続きが複雑になるため、早い段階で相続に強い専門家（司法書士や税理士）に相談されることをおすすめします。

参考：相続が発生したら…期限までに行うべき手続きと流れ

4-1．相続税の申告期限は「相続開始から10ヶ月以内」

相続税の申告・納付期限は、「相続の開始を知った日（死亡日）の翌日から10ヶ月以内」です。

そのため、相続税の申告義務がある場合は、法定相続人の確定・相続財産の調査・遺産分割協議・協議書の作成までをスピーディーに済ませなくてはなりません。

相続税の申告義務の有無については、「相続財産の総額」が「基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」を超えるか否かで判断します。

不動産を含む相続では、土地の評価額が高くなりやすいため、「相続税申告が必要かどうか分からない」という方は税理士に相談されることをおすすめします。

参考：相続税の申告義務の判断ポイント│誰が申告するのかも解説！

4-2．相続登記の申請期限は「不動産の取得を知った日から3年以内」

相続登記とは、被相続人が所有していた不動産の名義を、相続や遺贈で取得した人の名義に変更する手続きのことです。

令和6年4月から相続登記が義務化され、「不動産を取得したことを知った日から3年以内」に法務局に申請しなければなりません。期限を過ぎると正当な理由がない限り、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。

相続登記をするためには、法定相続情報一覧図や登記申請書の作成など、多くの専門的な手続きが必要です。

期限超過のリスクを確実に避けるためにも、司法書士に相続登記の申請代行を依頼されることをおすすめします。

参考：不動産の相続に必要な「相続登記」についての基本知識を徹底解説

5．収益を生む不動産を相続した場合の分割方法

収益を生む不動産が相続財産に含まれる場合、実務上は「換価分割」か「代償分割」が選ばれることが多いです。

どちらが向いているのかは、以下を参考にしてください。

収益物件は売却価格が高くなりやすく、公平性を保ちやすいため、特に選ばれるのは「換価分割」です。

一方、現物分割は公平性を保つのが難しく、共有分割は管理負担が大きくトラブルが増えることが想定されるため、おすすめしません。

5-1．収益を生む不動産は家賃収入の取り扱いに注意

賃貸アパートやマンションなどの「収益を生む不動産（収益物件）」を相続した場合は、通常の不動産相続と異なり、家賃収入の扱いに注意が必要です。

特に、「遺産分割協議が成立するまでの家賃収入は誰のものか」という点は、多くの相続で誤解が生じやすいですが、過去の最高裁判所の判例では、以下のように判示されています。

相続開始から遺産分割までの間に共同相続に係る不動産から生ずる金銭債権たる賃料債権は、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得し、その帰属は、後にされた遺産分割の影響を受けない。

引用：裁判所「最高裁判所第一小法廷/平成16(受)1222」※強調部分は筆者による

つまり、相続開始から遺産分割協議が成立するまでの家賃収入は、法定相続分に従って各相続人に帰属するということです。

収益物件の家賃収入は、遺産分割が終わるまでは「共有財産」ですので、取り扱いには十分注意をしましょう。

5-2．収益を生む不動産は早めに分割方法を決めるのがカギ

収益を生む不動産は毎月収入が発生するため、未分割のまま放置すると、以下のような実務上のトラブルが起こりやすくなります。

未分割期間が長いほど、家賃収入の扱いが複雑になり、不利益が大きくなるのです。

そのため、収益物件を相続した場合は、早期に遺産分割協議を進めることが、トラブル防止だけでなく経済的にも有利となります。

6．不動産相続でトラブルが発生している場合の対処法

不動産は分割方法を決めるのが難しく、遺産分割協議が長期化すると相続税申告や相続登記にも影響が及ぶため、状況に応じた適切な対処が欠かせません。

この章では、代表的なトラブル別に取るべき対応を整理します。

6-1．遺産分割協議が成立しない（不動産は分割方法が決まっている）

遺産分割協議は成立していないものの、不動産だけは分割方法が決まっている場合は、「不動産部分のみ」を対象とした遺産分割協議書を作成して、その他の財産については引き続き協議を進めることが可能です。

不動産部分のみの遺産分割協議書を作成すれば、相続登記を済ませることができるので、相続登記をしないことによるトラブル防止になります。

なお、相続税の申告期限（10ヶ月以内）が迫っている場合は、遺産分割が未成立でも「未分割申告」で対応できます。

参考：【相続税の未分割申告】時効・デメリット・書き方などを解説！

6-2．遺産分割協議が成立しない（不動産の分割方法も決まらない）

不動産の分割方法を含め、遺産分割協議がまったくまとまらない場合は、家庭裁判所での遺産分割調停・審判に移行することとなります。

令和5年4月施行の民法改正により、相続開始から10年を経過すると、原則として「特別受益（生前贈与）」や「寄与分（介護などの貢献）」は主張できなくなります。

ただし、遺産分割調停を申し立てれば、10年を超えても主張が認められるため、遺産分割協議が難航している場合は早めの対応が重要です。

特に「親の介護をしていた」「生前贈与を多く受けた兄弟がいる」など、特別受益・寄与分が争点になりそうなケースでは、10年ルールが適用されないよう、早期に遺産分割調停に移行することが不可欠です。

参考：相続開始から10年経過後の遺産未分割の取扱い～民法改正による見直しが施行～

6-3．代償金の算定元となる評価額が決まらない

代償分割では、代償金を「どの評価額で算定するか」が争点になりやすいです。

法律上の明確なルールはありませんが、一般的には「不動産の時価（実勢価格）」を基準に決めます。

ただし、不動産は評価方法によって金額が大きく変わるため、「土地の評価が低すぎる」「建物の価値が古い」など不公平感が生まれやすいという特徴があります。

代償金の算定元となる不動産の評価額で意見がまとまらない場合は、不動産鑑定士や税理士による評価確認を行い、客観的な根拠を示すことが有効です。

参考：【税理士監修】固定資産税評価額と路線価の違いは？価格の決定方法を解説

7．まとめ

不動産の相続は分割方法の選択のみならず、各種税務や共有状態の管理など、判断を誤ると将来の大きなトラブルにつながる可能性があります。

評価額の算定方法や分割の仕方によって公平性が大きく変わるため、早い段階で適切な方法を選ぶことが重要です。

不動産の分割方法で迷いや不安がある場合は、相続に精通した専門家に相談して、最適な分割方法や税務上の注意点をアドバイスしてもらいましょう。

7-1．税理士法人チェスターにご相談を

税理士法人チェスターは、年間3,000件超の申告実績を誇る、相続税専門の税理士事務所です。

不動産の評価額の算定はもちろん、各種税務特例の適用を見越した不動産の分割方法や、売却のタイミングなどもアドバイスさせていただきます。

また、相続税申告の基本サービスの中に、遺産分割協議書の作成も含まれており、別途料金は不要です。

すでに相続が発生しているお客様でしたら、初回面談が無料となりますので、まずはお気軽にご相談ください。

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※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。

相続手続きはとにかくやることが多く、自分の足で動くことも多いものです。

例えば、必要な書類収集・口座解約は行政書士、相続税申告は税理士、相続登記は司法書士、遺産分割は弁護士、不動産売却は不動産業へ…。
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