農地相続したサラリーマン必見！相続放棄・相続登記・届出・税金について

「サラリーマンは農地を相続できるの？」
「農業しないし困る…いらない農地なら相続放棄できる？」

この記事をご覧の皆さんは、このようにお悩みではないでしょうか。

結論から言うと、相続人が農業をしないサラリーマンであっても、相続財産に農地が含まれるのであれば、自動的に相続が発生します。

遺産分割協議等で農地を取得することが決まれば、速やかに「相続登記（名義変更）の申請手続き」と「農業委員会への届出」をし、相続税に関わる農地の納税猶予の特例の適用を検討しましょう。

なお、「いらない農地だから」と相続放棄をすると、農地以外の財産（他の不動産や預貯金など）も放棄することとなり、管理責任だけが残るためおすすめしません。他の選択肢を検討しましょう。

1．サラリーマンの農地相続！農業しない人にも相続は発生する

農地法第3条では、農地や採草放牧地の売買（所有権の移転）ができるのは、原則として農業従事者のみとされています。

しかし、相続が事由である場合は、農業従事者ではないサラリーマンでも、例外的に農業委員会などの許可を得ることなく農地を取得できます。

民法第896条では、「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する」と定められています。

つまり、被相続人が農地を保有していれば、相続人が農業を継続する・しないに関わらず、自動的に農地に関わる相続が開始します。

サラリーマンである自分には関係ないと思っていても、農地を相続したのであれば、管理義務・納税義務・相続手続きをする義務が課せられます。

1-1．いらない農地でも相続放棄はおすすめしない

いらない農地だからといって相続放棄をすると、農地以外の財産（預貯金・不動産・有価証券・貴金属など）の相続も放棄することになるためおすすめしません。

相続放棄とは、被相続人のすべての相続財産について「相続する権利」を放棄することで、相続の開始を知った日の翌日から3ヶ月以内に、家庭裁判所に申述する必要があります。

相続放棄が認められれば、はじめから相続人ではなかったとして扱われるため、プラスの財産（土地・建物・預貯金・有価証券など）もマイナスの財産（債務・未払金など）も相続することはありません。

相続放棄を選択すべきなのは、被相続人の財産状況が明らかに債務超過であるケースや、遺産相続をしない代わりに兄弟間による相続トラブルから解放されたいケースのみです。

いらない農地だからと相続放棄をすると、他の財産も手放すこととなり、次の管理者が決まるまでは管理責任が残る点にも注意が必要です（民法第940条）。

参考：相続放棄の4つのデメリット・5つの注意点を専門家が解説

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2．農地相続したサラリーマンの3つの義務！放置するのは高リスク

農地相続したサラリーマンには、以下の3つの義務が生じます。

「いらない農地なのに義務を課せられるのは困る…」と感じる方もいらっしゃると思います。

しかし、管理を怠るとトラブルに発展する可能性がありますし、納税や相続手続きを怠るとペナルティが課せられますので、放置するとリスクが伴います。

2-1．義務①農地を適切に管理する

農地相続したサラリーマンに課せられる1つ目の義務は、農地を適切に管理することです。

農地環境を維持するためには、定期的な草刈り・境界整備・水路清掃などの適切な管理が必要となり、手間も費用もかかります。

農地の管理をせずに放置した結果、雑草や害虫などが周辺地域に悪影響を及ぼした場合は、近隣トラブルに発展したり、行政指導を受けたりする可能性があります。

農地が遠方にある場合は、費用をかけて業者に委託する、もしくは近隣の親族に協力をお願いするなどの対応が求められます。

2-2．義務②相続税の申告・納税

農地相続したサラリーマンに課せられる2つ目の義務は、相続税の申告・納税です。

相続した農地は相続財産ですので、いらない農地であっても相続税の課税対象となります。

農地を相続した場合、農業を適切に継続するのであれば「農地の納税猶予の特例」が適用できるため、農地に関わる相続税額の納付が猶予（免除）されます。

しかし、農業を継続せずに転用・売却する場合、「農地の納税猶予の特例」は適用できませんので、農地の相続税評価額がそのまま相続税の課税対象となります。

広大な農地である場合は、相続税額が高くなる可能性も考えられます（評価方法や特例の詳細は後述します）。

参考：農地の相続税はいくらかかる？手続きや注意点・納税猶予の特例を適用するには？

2-3．義務③固定資産税を毎年納税する

農地相続したサラリーマンに課せられる3つ目の義務は、固定資産税の納税義務です。

農地の固定資産税は「固定資産税評価額×1.4％」で計算しますが、農地区分が一般農地や生産緑地であれば、年間の固定資産税負担は少ないです。

ただし、相続した農地の管理を放置し、5年毎に行われる農林業センサス（農家等を対象とする全国一斉調査）において「耕作放棄地」と判断されると、固定資産税が1.8倍になってしまいますのでご注意ください。

参考：耕作放棄地は通常の農地より固定資産税が1.8倍も-放置するデメリット

3．農地相続したサラリーマンの6つの選択肢！メリット・デメリットを知ろう

農地相続したサラリーマンには以下の6つの選択肢があり、今後の管理義務や相続税負担の重さが大きく変わってきます。

この章では、それぞれの選択肢のメリットやデメリットを解説しますので、どの選択肢がご自分に合うのかを判断する材料にしてください。

なお、どのように利用するのかは、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）までには決められることをおすすめします。

3-1．選択肢①農業を継続する

1つ目の選択肢は、農地相続したサラリーマン自身が脱サラして農家に転身して、本業として農業を継続することです。

被相続人が農業を営んでいたのであれば、農機具や設備などは揃っているはずですので、初期投資もかかりません。

相続した農地を自分で耕作すれば農業収入を得られますし、これから農業を始める人向けの補助金や支援制度を活用できることもあります。

ただし移住が必要となるため生活環境が変わり、サラリーマン時代よりも収入は不安定になるリスクもあります。

3-2．選択肢②他の農家や農業法人に貸し出す

2つ目の選択肢は、相続した農地を他の農家や農業法人に貸し出すことで、農地を維持することです。

相続した農地を貸し出すことができれば、サラリーマンを続けながらも賃料収入を得られ、農地の管理負担も大幅に軽減されます。

しかし、農地法第3条により、借りる側には「農業従事150日以上」などの要件を満たす必要があるため、新たな借り手を見つけるのは大変です。

賃貸契約期間中は売却や転用も制限されてしまいます。

3-3.選択肢③農地バンクを活用する

3つ目の選択肢は、農地バンクを活用することです。

農地バンクとは、相続した農地を「農地中間管理機構」に預け、地域の農家に貸し出してもらう制度のことです。

国が推奨している制度で信頼性が高く、個人で借り手を見つけるのが困難な地域では、農地バンクのネットワークが有効です。

農地バンクを利用すれば、自分で借り手を探す必要がない上に、貸し出し手続きはスムーズで賃料も安定して受け取れます。

ただし、貸し出し期間が長期になることが多く、売却や転用したくても制限がかかる場合があります。

とはいえ、農地バンクの活用は「自分で農業しないが農地は手放したくない＆相続税も軽減できる」というニーズに合う、最も現実的な選択肢です。

3-4．選択肢④農地を自分で他の用途に転用する

4つ目の選択肢は、農地を他の用途（宅地・駐車場・太陽光など）に転用することです。

ただし、農地法第4条に基づいた許可や手続きが必要で、農地の区域によって転用の難易度が異なります。

市街化区域内の農地であれば、農業委員会への届出のみで転用可能ですので、手続き自体はスムーズです。

市街化調整区域内の農地（白地）は、原則として農地の転用が制限されますが、一定の基準を満たせば許可が下りる可能性はあります。

ただし、農業振興地域の農用地区域（青地）は、優良な農地として保全されるため、原則として転用はできません。「農用地区域からの除外（農振除外）」という申請手続きを行い、市街化調整区域内の農地（白地）に変更する必要があります（審査期間は1～2年）。

参考：農地転用とは？相続した農地の許可条件と手続きを解説

3-5．選択肢⑤農地を売却する

5つ目の選択肢は、農地を売却して現金化することです。

農地のまま売却するには、農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要で、買い手も農業従事者に限定されてしまいます。

一方で、転用が前提であれば一般向けに売却できるものの、農地法第5条に基づく農業委員会の許可が必要となり、さらに造成・建設費なども発生します。

参考：相続した農地の売却をするなら土地の現況をチェック！手続方法も確認

3-6．選択肢⑥国庫に帰属させる（相続土地国庫帰属制度）

6つ目の選択肢は、相続土地国庫帰属制度を適用して、農地を国庫に帰属させることです。

相続土地国庫帰属制度とは、一定の要件を満たすことができれば、相続で取得した農地・宅地・山林等を国が引き取ってくれる制度のことです。

相続土地国庫帰属制度は、貸し出し・転用・売却できない農地を手放すための最終手段ですが、どんな土地でも引き取ってくれる訳ではありません。

制度を適用できない土地（建物や土壌汚染があるなど）に該当する場合は、申請前に対策工事などをする必要があります。

また相続土地国庫帰属制度の審査手数料として1筆14,000円、負担金として標準的な10年分の管理費相当額（原則20万円）がかかります。

参考：相続土地国庫帰属制度とは？使えない土地の要件・費用・申請手順を解説

4．農地の相続税評価額はいくら？区分によって評価方法が異なる

農地の相続税がいくらか知るためには、まずはその農地の相続税評価額を計算しなくてはなりません。

まずは国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、農地が所在する地域の倍率表を確認してください。

評価倍率表には、相続税評価上の分類を示す「略称（純・中・周比準・比準・市比準など）」が記載されており、それぞれ適用される相続税評価額の評価方法（計算方法）が異なります。

まずは農地の相続税評価方法である、「倍率方式」と「宅地比準方式」の違いや具体的な計算方法を確認していきましょう。

参考：農地の相続税評価額はいくら？4つの区分の確認方法と計算方法を解説

4-1．倍率方式

倍率方式とは、路線価が設定されていない倍率地域にある土地の評価方法です。

倍率方式は、「純農地（宅地に転用することが困難な農地）」や「中間農地（許可があれば宅地転用が可能な農地）」の相続税評価額を計算する際に用いられます。

固定資産税評価額は、毎年送付される課税明細書に記載されています。

倍率表に記載されている評価倍率は、宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼などの地目によって倍率が異なります。

固定資産税課税台帳や名寄帳に記載されている地目を確認した上で、適切な倍率を利用しましょう。

参考：倍率地域の相続税はいくら？倍率表の見方・評価の計算方法を解説

4-2．宅地比準方式

宅地比準方式とは、「農地がもし宅地だったらいくらになるか」と仮定する土地の評価方法です。

宅地比準方式は、市街地やその周辺にある農地（市街地農地）の、相続税評価額を計算する際に用いられます。

宅地比準方式では、路線価を使った宅地としての評価額を基本として、相続税評価額を計算します（評価倍率は関係なし）。

宅地としての価額は路線価による評価額となり、宅地造成費は1㎡あたりの価額を用います。

宅地比準方式による農地の相続税評価額の計算方法は専門性が高くなりますので、必ず相続税に強い税理士に相談しましょう。

参考：【宅地比準方式の相続税評価方法】市街地農地や山林・原野の計算法

5．農地の相続税がかからない？！農地の納税猶予の特例とは

農地の納税猶予の特例とは、被相続人が農業を営んでいた農地を相続する場合に、相続人が農業を継続するという条件のもとで、相続税額の納税の猶予を受けられる制度のことです。

相続人は一生涯（または特定の地域に農地が所在する場合は20年）農業を継続すれば、納税猶予された相続税額の納付が免除されます（農業を継続しない場合は適用不可）。

農地の納税猶予の特例が制定された背景として、農地の急激な減少を防ぎ、農業の細分化や担い手不足の解消が挙げられます。

農地を守るためには税制面から助成する必要があったため、「一定期間農業を継続する」という条件を満たせれば、相続税の納付が猶予（最終的には免除）されます。

近年は、農地バンクへの貸付でも農地の納税猶予の特例が適用できるようになったため、サラリーマンでも営農の要件を満たしやすくなっています。

5-1.農地の納税猶予の特例の要件

相続した農地に納税猶予の特例を適用するためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

この他、相続税の申告期限までに「納税猶予の申請」を行う必要があり、この際には農業委員会の証明書の添付が求められます。

また、納税猶予の申請を行った後も農地を売却・転用せずに農業を継続し、農業継続状況の届出を毎年行う必要があります。

転用・売却する場合は納税猶予が打ち切られるため、相続税と利子税の一括納付が求められますのでご注意ください。

参考：相続税の納税猶予制度とは？適用条件・免除要件・注意点と利子税も解説

6．農地相続したサラリーマンが行うべき相続手続き【手順】

農地を相続することが決まれば、さまざまな相続手続きが必要となりますが、以下の順番で行うのが最も効率的です。

遺産分割協議や遺言書などによって農地を相続することが決まれば、すぐに農地の相続登記（名義変更）をしてください。

農地の相続登記が完了しないと、農業委員会への届出をする際に提出を求められる、相続後の登記事項証明書を取得できません。

相続登記の申請期限は「不動産の取得を知ってから3年」ですが、農業委員会への届出や相続税の申告・納付は「相続開始から10ヶ月以内」です。

農地の取得が決まったら、すぐに相続登記の申請手続きを行いましょう。

参考：相続が発生したら…期限までに行うべき手続きと流れ

6-1．農地の相続登記（名義変更）

相続登記とは、被相続人が所有していた不動産の名義を、相続人等の名義に変更する手続きのことです。

令和6年4月1日から相続登記は義務化が施行され、農地の取得を知った日から3年以内に法務局に申請手続きをしなくてはなりません。

正当な理由なく申請を怠った場合は、ペナルティとして10万円以下の過料が科せられます。

相続登記を完了しないと農業委員会への届出もできませんし、当然ながら転用・売却もできません。

なるべく早い段階で司法書士に相談をして、相続登記を完了させましょう。

参考：法務局で相続登記をする全手順！申請先・必要書類や費用まで解説

6-2．農業委員会への届出

相続登記が完了次第、農地を相続で取得した場合に必須となる「農業委員会への届出」を行います（農地法第3条の3）。

農業委員会への届出は、「現在の正しい所有者」を確認するのが目的です。

そのため、農業継続・貸し出し・転用・売却など、いかなる利用予定であっても提出する義務があります。

農業委員会への届出期限は、農地の権利を取得したと知ってから10ヶ月以内です。

届出を怠った場合や虚偽の届出をした場合は、ペナルティとして10万円以下の過料を科せられるリスクがありますのでご注意ください。

参考：実家の農地相続にはルールがある？相続登記の流れ、土地活用方法など

6-3．相続税の申告・納付

農地を含む相続財産の総額が、相続税の基礎控除を上回るケースのみ、相続税の申告・納付が必要です。

相続税の申告・納付期限は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

この期限までに申告と納付の両方を済ませないと、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課せられますのでご注意ください。

農地の納税猶予の特例を適用して相続税がかからない場合でも、相続税申告は必須です。

申告期限までに農業委員会で「相続税の納税猶予に関する適格者証明書」と「特例適用農地の明細書」を取得し、市区町村役場で「納税猶予の特例適用の農地の該当証明書」の申請をしましょう。

参考：相続税申告の流れ

7．農地相続したサラリーマンは専門家に相談がおすすめ

農地が相続財産に含まれている場合、相続人が農業を継続する・しないに関わらず、さまざまな手続きが必要となります。

農地を相続することが決まれば、すぐに相続登記をして農業委員会への届出が必要です。

農地の区分や相続税負担などを鑑みた上で、農業継続・貸し出し・転用・売却・相続土地国庫帰属制度の利用などを検討しなくてはなりません。

さらに農地を含む相続財産の総額が基礎控除を超える場合は、相続税の申告・納付もしなくてはなりません。

農地の相続手続きは煩雑ですので、相続に強い司法書士と税理士に相談されることをおすすめします。

7-1．チェスターグループにご相談を

チェスターグループは相続業務に特化した専門家集団で、相続を専門とする税理士・司法書士・行政書士・弁護士が所属しています。

農地相続に関わるすべての相続手続きをチェスターグループ内で完結でき、相続の相談にかかる時間や労力が最小で済みます。

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