農地の相続手続き徹底ガイド｜相続放棄・名義変更・届出・税金まで解説

「農地を相続したらどうすればいいの？」
「いらない農地だけ相続放棄できる？」

この記事をご覧の皆さんは、このような疑問や不安をお持ちではないでしょうか。

農地を相続したら、遺産分割、相続登記（名義変更）、農業委員会への届出、相続税申告などの手続きを、相続開始から10ヶ月以内に進める必要があります。

一般的な相続よりも期限が厳しいため、スピーディーな対応が欠かせません。

また、いらない農地だからといって安易に相続放棄を選択すると、預貯金や他の不動産なども相続できなくなるため注意が必要です。

さらに、農地の区分によっては相続税評価額が高くなることがあるため、相続税がかからない「納税猶予の特例」が適用できるかどうかも早めに確認しましょう。

1．農地は農業をしていない人も相続できる

「農地は農業をしていないと相続できない」と誤解されがちですが、農業をしていない人でも農地を相続できます。

この理由は、相続は被相続人の死亡によって自動的に権利が移転する「包括承継」であり、農地法第3条で規定された農業委員会の許可は不要であるためです。

つまり、農業をしない都市部在住の会社員・公務員・専業主婦であっても、被相続人が農地を所有していたのであれば、農業委員会の許可なく農地を相続できます。

農地相続で問題となるのは、相続で取得した後の農地の取り扱いです。

農地を売却・貸出し・転用する場合には、農地法で規定された許可や届出が必要となり、自由に処分はできません。

「農地を相続する」ことと「相続で取得した農地の取り扱い」は、全くの別物であることは知っておきましょう。

参考：農地相続したサラリーマン必見！相続放棄・相続登記・届出・税金について

1-1．相続人以外への「特定遺贈」は農地法の許可が必要

遺言書によって農地を遺贈された場合は、「誰がどの遺贈の類型で承継するのか」によって、農地法第3条で規定された、農業委員会の許可の要否が変わります。

注意が必要なのは、「法定相続人以外の人（受遺者）への特定遺贈」と「法定相続人以外の人（受贈者）への死因贈与」です。

いずれも売買と同じ扱いとなるため、農地法第3条による農業委員会の許可が必須です。

なお、包括遺贈における受遺者は、法定相続人と同じ権利を有するため、一般的な相続と同様に許可は不要です。

参考：農地は遺贈できる？農業委員会の許可や届出が必要なケースも解説

＼＼CHECK／／

＞＞【相続専門】チェスターグループに相談する

2．農地相続で困ることは？よくある相続トラブル

農地相続では、一般の不動産相続よりも相続人間のトラブルが発生しやすいという特徴があります。

この理由は、農地は公平に分割するのが難しい上に、売却・賃借・転用には許可が必要で、管理負担も大きいためです。

この章では、農地相続で特に多い3つのトラブルを紹介します。

参考：農地相続で兄弟トラブルが発生する理由｜親ができる生前対策【4選】

2-1．トラブル①農地の分割方法が決まらない

農地相続で最も多い問題は、農地の分割方法が決まらないことです。

農地の後継者がいる場合でも、農地以外の財産が少ない場合などは、以下のような原因で相続トラブルに発展しやすいです。

農地の分割方法が決まらないと、遺産分割協議が長期化するため、相続登記（名義変更）や農業委員会への届出ができません（詳細は後述します）。

さらに、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）に遺産分割をしないと、納税猶予の特例の適用要件を満たすこともできなくなります。

これらはすべて義務とされている手続きですので、過料・加算税・延滞税などのペナルティの対象となる可能性があります。

2-2．トラブル②農地を引き継ぐ相続人がいない

農地相続では、農地を引き継ぐ相続人がいないことも大きな問題になります。

誰も農業を継がない場合、農地を取得すると次のような負担だけがのしかかります。

農地を相続してもメリットがなく、「いらない農地」として扱われやすいのが実情です。

しかし、農地は売却・賃貸・転用を行うにも農地法の許可が必要で、自由に処分できません。

相続してしまうと簡単には手放せない“お荷物”を抱えることになり、相続人同士で押し付け合いが起こります。

2-3．トラブル③市街地農地は評価額が高く納税資金の準備ができない

市街地周辺にある農地は、宅地としての利用価値が評価に反映されるため、相続税評価額が非常に高くなる傾向があります。

しかし、農地は農地法の制限があるためすぐに売却はできず、現金化するのが難しい財産です。

農地以外の相続財産や自己資産がない場合は、相続税の納税資金を準備できないという深刻な問題が発生します。

このように、相続税負担が発生するのに現金化できない場合、相続人の間で「誰も引き取りたくない」という状態になり、遺産分割協議がさらに進まなくなります。

3．いらない農地を相続放棄したらどうなる？

結論から言うと、「いらない農地だけ相続放棄する」という選択はできません。

相続放棄とは、被相続人のすべての相続財産に係る相続権を放棄する制度のことです。

相続放棄を選択すると、法的には「最初から法定相続人ではなかった」と扱われるため、農地だけではなく、預貯金・自宅不動産・株式など他の財産も一切相続できなくなります。

相続放棄を検討すべきなのは、「債務超過で相続すると不利益が大きい場合」または「兄弟間の相続トラブルから抜けたい場合」です。

農地は持っているだけで管理責任が生じる資産ですが、相続放棄は最終手段と考えるべきです。

仮に相続放棄を選択する場合、「自己のために相続の開始を知った日の翌日から3ヶ月以内」に家庭裁判所への申述を行う必要があります。

参考：相続放棄とは？期限・手続きの流れ・費用をわかりやすく解説

3-1．農地を相続放棄しても管理義務・管理責任は残る

相続放棄を選択した人の相続権は、他の相続人→次順位の法定相続人へと、順番に移っていきます。

そのため、次の相続人へ農地が引き渡されるまでの間は、相続放棄をした人に農地の管理義務が残ります。

特に農地は、草刈り・排水管理・獣害対策など、放置すると近隣トラブルにつながるリスクが高いため、「相続放棄したからもう関係ない」という状態にはならないのが実務上のポイントです。

農地だけを相続放棄することはできず、管理責任もすぐには消えないため、農地を手放したい場合は売却・賃貸・転用・国庫帰属制度など、別の方法を検討する必要があります。

参考：いらない土地だけ相続放棄はできない│手放す方法をプロが解説

4．農地相続の手続きの流れ・手順

農地の相続は一般の相続よりも期限が厳しく、相続開始から10ヶ月以内に行う手続きが複数あります。

そのため、早めに全体の流れを把握し、スピーディーに相続手続きを進めることが重要です。

「③農業委員会への届出」と「④相続税の申告・納付」は、相続開始の翌日から10ヶ月以内です。

この期限までに遺産分割を終わらせて相続登記をする必要があるため、遺産分割に関わる手続きが遅れると期限に間に合わなくなります。

参考：実家の農地相続にはルールがある？相続登記の流れ、土地活用方法など

4-1．【STEP①】遺産分割に係る手続き

遺産分割の基本ルールは、遺言書がある場合とない場合で手続の流れが変わりますので、まずは遺言書の有無を確認しましょう。

遺言書がある場合は、原則として指定された割合で遺産を分割します（自筆証書遺言の場合は検認手続きが必要です）。

遺言書がない場合は、法定相続人や相続財産の調査・確定を行った上で、法定相続人全員で遺産分割協議を行いましょう。

遺産分割協議が成立しないと相続登記ができませんので、農地相続では特に早めの合意形成が重要です。トラブルに発展している場合は弁護士に相談しましょう。

なお、農地や山林は免税点以下で、固定資産税通知書に載らないケースが多い点にも注意が必要です。

相続財産の調査時には市区町村役場で「名寄帳」を取得して、全不動産を漏れなく把握することを強くおすすめします。

参考：【遺産分割とは】分割方法・割合・手続きの流れ！トラブル対処法も解説

4-2．【STEP②】農地の相続登記（名義変更）

相続登記とは、被相続人の名義となっている農地を、相続人の名義に変更する手続きのことです。

相続登記が完了しないと、農業委員会への届出はもちろん、転用・売却も一切できません。

令和6年4月から相続登記は義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に、法務局に申請手続きをする必要があります（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（罰金）の対象）。

施行前に取得した不動産についても、令和9年3月31日までに相続登記を済ませる必要があります。

なお、相続登記にかかる費用は、登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）や司法書士報酬などです。

参考：不動産の相続に必要な「相続登記」についての基本知識を徹底解説

4-3．【STEP③】農業委員会への届出（10ヶ月以内）

農地を相続した人は、相続開始の翌日から10ヶ月以内に、市町村の農業委員会へ届出を行う必要があります。

農業委員会への届出期限は、相続登記の期限（3年以内）より大幅に短い点に注意が必要です。

相続した農地がある市区町村の農業委員会には、「農地の相続等の届出書（農地法第3条の3の規定による届出書）」を提出します。

この際に、相続したことがわかる書類（相続登記済の登記簿謄本など）の添付が求められます。

農業委員会への届出を怠った場合や虚偽の届出をした場合は、ペナルティとして10万円以下の過料（罰金）が科される可能性がありますのでご注意ください。

4-4．【STEP④】相続税の申告・納付（10ヶ月以内）

相続税の申告・納付期限は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

申告・納付期限を過ぎると、加算税や延滞税が発生するため、農地評価・書類準備・遺産分割を早めに進める必要があります。

農地に係る相続税申告では、評価明細書、路線価図、農地の区分資料（純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地）など、多くの書類を準備する必要があります。

農地の評価作業は複雑で時間がかかるため、必要に応じて専門家のサポートを受けることをおすすめします。

参考：相続税申告の流れ

5．農地の相続税はいくら？相続税評価額の計算方法

農地は区分によって評価方法が異なるため、同じ面積でも相続税額が大きく変わることがあります。

特に市街地に近い農地は評価額が高くなりやすく、「想定より税負担が大きい」という不安を抱く方も少なくありません。

この章では、農地の区分ごとの評価方法と、実際の計算例を用いて評価額の違いをわかりやすく解説します。

参考：農地の相続税はいくらかかる？ 手続きや注意点・納税猶予の特例を適用するには？

5-1．農地の相続税評価額の計算方法

農地の相続税評価は、農地の種類によって評価方式が「倍率方式」や「宅地比準方式」と異なります。

農村部に多い純農地・中間農地は、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を乗じて評価します。相続税評価額が比較的低く計算式もシンプルです。

一方で、市街地に近い農地は、宅地として利用した場合の価値を基準に評価します。

宅地造成費を控除したうえで、「市街地周辺農地は80％評価」「市街地農地は100％評価」となるため、相続税評価額が高くなりやすいです。

参考：農地の相続税評価額はいくら？4つの区分の確認方法と計算方法を解説

5-2．農地の相続税評価額の計算シミュレーション

農地は区分によって評価方法が「倍率方式」や「宅地比準方式」となり、それぞれ評価額が大きく変わります。

ここでは両者の違いが分かるよう、2つのモデルケースで農地の相続税評価額の計算シミュレーションをしてみましょう。

市街地周辺農地の相続税評価額は、農村部の純農地の約900倍となります。これは、宅地としての利用価値が、相続税評価額に強く反映されるためです。

同じ「農地」でも、区分や立地によって相続税評価額が大きく変わるため、まずは自分の農地がどの区分に該当するのかを正しく把握することが重要です。

6．農地の相続税がかからない？！相続税の納税猶予の特例とは

農地に係る相続税の納税猶予の特例とは、被相続人が農業を営んでいた農地を相続で取得した場合、相続人が農業を継続するのであれば、相続税の納付が猶予される可能性がある制度のことです。

農地法により農地の売買や譲渡が制限されているのと同様に、農家の後継者育成を税制面から助成することで、農業離れを防止する目的があります。

「猶予＝相続税の納付を先延ばし」と思われがちですが、一定の要件を満たし続ければ、最終的に相続税の納税が免除される制度です。

農地に係る相続税の納税猶予の特例は適用要件が複雑で、相続税の申告期限までに所定の必要書類を税務署に提出しなくてはなりませんが、適用を検討すべき特例です。

参考：【農地の納税猶予の特例とは】相続税免除の要件をプロが解説

6-1．農地に係る相続税の納税猶予特例の適用要件

農地に係る相続税の納税猶予の特例を適用するためには、被相続人・農業相続人・農地の3つの要件をすべて満たす必要があります。

農地に係る相続税の納税猶予の特例の適用を検討される方は、必ず専門家である税理士に相談されることをおすすめします。

6-2．農地に係る相続税の納税猶予特例の手続き方法

農地に係る相続税の納税猶予の特例を適用するためには、相続税の申告期限（10ヶ月以内）までに必要書類を税務署へ提出することが必須です。

また、相続税の納税猶予特例は、一度適用されれば終わりではなく、3年ごとに「継続届出書」を税務署へ提出する義務があります。

継続届出を提出しない場合は納税猶予が打ち切られ、納税が猶予されている相続税額に加え、利子税も納付しなければなりません。

「書類を出し忘れた」だけで数千万円の負担が発生するケースもあるため、3年毎の手続きは欠かさずに行いましょう。

参考：農地の継続届出書の提出忘れに注意が必要（相続税の納税猶予）

7．農業を継続しない場合の4つの選択肢

農業を継がない場合でも、相続した農地をそのまま放置することはできませんので、相続後は「農地の取り扱い」を決める必要があります。

農業を継続しない人が選べる方法は主に以下の4つです。

この章では、それぞれの選択肢の特徴や注意点を分かりやすく解説します。

7-1．選択肢①農地を売却する

農地を完全に手放したい場合は、売却が第一の選択肢になります。

ただし、農地の売買には農業委員会の許可が必要で、自由に売却はできません。

農地の売却は、区分や現況によって難易度が大きく変わります。特に純農地は買い手が限られるため、早めの現況確認が重要です。

参考：相続した農地の売却をするなら土地の現況をチェック！手続方法も確認

7-2．選択肢②農地を貸し出す

農地を手放したくない（手放せない）場合は、第三者に貸し出す方法があります。

ただし、農地法第3条によって借りる側には「農業従事150日以上」などの要件を満たす必要があるため、新たに借り手を見つけるのは難しいです。

そこで利用されているのが、「農地中間管理機構（農地バンク）」への貸付けです。　

農地バンクへの貸付けは、農地を維持しながら管理負担を減らしたい人におすすめです。

納税猶予の特例を適用できる可能性もあるため、将来の利用方針が決まっていない場合にも現実的な選択肢といえるでしょう。

7-3．選択肢③農地を他の用途に転用する

農地を所有したまま、宅地や駐車場などの他の用途に転用するという選択肢もあります。

ただし、宅地等への転用には農地法第5条による許可が必要で、農地の区分によって可否が異なります。

農地の宅地等への転用が認められれば、売却や賃貸の選択肢が広がります。ただし許可取得に時間がかかるため、早めの検討が欠かせません。

7-4．選択肢④農地を国庫に帰属させる（相続土地国庫帰属制度）

農地を売却・貸出・転用できず、管理もできないのであれば、相続土地国庫帰属制度の適用を検討しましょう。

相続土地国庫帰属制度とは、一定の要件を満たすことができれば、相続等で取得した土地を国が引き取ってくれる制度のことです。

相続土地国庫帰属制度は、土地の管理責任から完全に解放される一方で、審査が厳しく利用できる土地は限定されています。

「どうしても管理できない」「他の選択肢が取れない」という場合に検討するべき選択肢と言えるでしょう。

参考：相続土地国庫帰属制度とは？使えない土地の要件・費用・申請手順を解説

8．まとめ

農地相続では農地の区分によって評価方法が異なり、相続税額が大きく変わります。

まずは自分の農地が「倍率方式」と「宅地比準方式」のどちらになるのかを把握し、正しい評価額を知ることが重要です。

また、相続で取得した農地で農業を継続する場合は、納税猶予の特例が使える可能性がありますので、必ず適用を検討しましょう。

農業を継がない場合は、売却・貸付・転用・国庫帰属など複数の選択肢があり、農地法の制限を踏まえた判断が必要です。

適切な選択肢はケースごとに異なるため、迷ったら専門家に相談されることをおすすめします。

8-1．チェスターグループにご相談を

チェスターグループは相続業務に特化した専門家集団で、相続専門の税理士・司法書士・行政書士・弁護士はもちろん、不動産の売却等を取り扱う株式会社も揃っています。

農地に係るすべての相続手続きをチェスターグループ内で完結でき、相続の相談にかかる時間や労力が最小で済みます。

すでに相続が発生しているお客様でしたら、初回面談が無料となりますので、まずはお気軽にお問合せください。

＞＞【相続専門】チェスターグループに相談する

※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。

相続手続きはとにかくやることが多く、自分の足で動くことも多いものです。

例えば、必要な書類収集・口座解約は行政書士、相続税申告は税理士、相続登記は司法書士、遺産分割は弁護士、不動産売却は不動産業へ…。
慣れない手続きの中で、これら多くの窓口を一つひとつご自身で探し、調整するのは精神的にも時間的にも大きな負担となります。

そんな複雑な相続の手続きに関することなら、まずはチェスターへご相談ください。
税理士法人チェスターではグループ会社に相続専門の各士業と不動産を取り扱う株式会社が揃っているのですべてをチェスターで完結できます。

相続手続き周りでお困りの方はまずは下記よりお気軽にお問い合わせください。
※CST法律事務所は、弁護士法上、独立した法律事務所であり、グループ法人とは相互に連携しながらサービスを提供しますが、法律事務に関する委任契約の締結及び業務の遂行はグループ法人から独立して行っています。

＼採用キャンペーン実施中！-／

• ›› 事務所一覧
• ›› スタッフ一覧
• ›› 料金案内
• ›› 事務所の強み