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相続した賃貸アパートを手放さないために知っておきたい小規模宅地等の特例活用方法

「アパート・マンションを相続したけど、どうしたら良いかわからない。」
「もしかして特別な手続きが必要?」

住宅と同じように小規模宅地等の特例を使えそうだけど、詳しくはよくわからないと思われているかもしれません。
アパート・マンションは貸付しているため特例の区分では貸付事業用宅地等にあたります。

そのため、自宅(特定居住用宅地等)とは異なり、相続税の適用要件や計算方法が変わりますし、アパート・マンションに空室はあった場合など特有の問題も出てきます。

詳しく見ていきましょう。

1.賃貸アパートは小規模宅地等の特例を使えるのか?

賃貸アパートは50%減額できます

先ほども述べたように賃貸アパートの宅地部分については、小規模宅地等の特例の中の貸付事業用宅地等に該当します。

貸付事業用宅地等について、賃貸アパート等の「不動産貸付事業のために使用している宅地」については200㎡まで50%評価減するという特例です。

例えば、200㎡で宅地評価額が5,000万円の賃貸アパートの敷地を相続したら、2,500万円もの課税財産が圧縮でき、それに見合う相続税の支払いを抑えることができます。

また、貸付している宅地は、アパート・マンションの他に、駐車場や自転車駐場も貸付事業用宅地等に当てはまります。

賃貸アパートで小規模宅地等の特例を使うには

従来は以下の要件を満たせば、貸付事業用宅地等に該当して小規模宅地等のの特例を適用できました。
1.相続税の申告期限まで貸付事業を継続して行うこと
2.その宅地を相続税の申告期限まで売らずに、保有し続けること

しかし、平成30年度税制改正によって、上記に加え、以下の要件も満たすことが必要になりました。

3.相続開始前3年以内に貸付事業の用に供されたものでないこと(事業的規模であれば3年以内に供されたものでも適用可)

よって、被相続人の体調悪化を契機に、相続開始時点の間際に貸付事業の用に供しても、小規模宅地等の特例を適用することはできなくなり、被相続人が生前から長期のスパンを考えて対策を採ることが重要になってきます。

2.賃貸アパートに貸付部分と自身が住んでいる部分がある場合はどうなる?

例えば、180㎡の宅地の上に建つ建物が、1階は物置(床面積50㎡)、2階を貸付(床面積50㎡)、3階に被相続人と相続人が住んでいた(床面積50㎡)場合はどのように考えるのでしょうか。

通常1棟全てが賃貸アパートのような場合には、宅地の全てが貸付事業用宅地等となりますが、建物が貸付以外の用途に使われている場合には、建物の床面積に応じて貸付事業用宅地等の適用面積を算定します。

上記の例では、貸付事業用宅地等該当部分は、家屋全体の床面積150㎡のうち50㎡となりますので、宅地については、
180㎡×50㎡÷150㎡=60㎡部分のみが該当します。

3.賃貸アパートの相続税評価額の計算方法

賃貸アパート・マンションを相続した場合、自宅や工場などに比べて相続税評価額が下がります。
他人に賃貸しているということは、建物及びその敷地である、宅地それぞれについて、所有者に利用の制約があるためです。

賃貸の建物の減額計算

貸家については、「貸家の評価」といって建物の相続税評価額(通常は固定資産税評価額)から30%減額します。

建物は通常は固定資産税評価額で評価し、経年劣化によって年々価値が下がっていきます。
それに加えて30%評価減することになり、自宅や空き家よりも評価額が低くなります。

計算方法は
固定資産税評価額 × 30%

賃貸の宅地の減額計算

賃貸の用に供する宅地については、「貸家建付地の評価」といって次の算式で計算します。

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - (自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

※「借地権割合」及び「借家権割合」は、国税庁のホームページで確認可能です。
※ 賃貸割合は実際に相続開始時点で貸している部屋の面積割合です。

4.相続した賃貸アパートに空室があった場合はどうなる?

原則として、空室部分は貸付事業用宅地等から除外され、小規模宅地等の特例の適用が受けられませんが、例外的に空室前後1ヶ月程度で新たな賃借人に賃貸しているといった場合には、その空室は「一時的」であり、貸付事業を継続していると認められるため、特例の適用対象となります。

5.賃貸アパートを相続したら所得税の確定申告が必要

賃貸アパートを相続した場合には、賃料収入が各相続人に帰属することになりますので、相続発生年度の翌年の3月15日までに、賃貸アパートの収入について所得税の確定申告が必要となります。
なお、遺産分割協議が成立した場合、実際に相続した者が、相続開始時点に遡って単独で所有したものとして確定申告するのではなく、遺産分割協議成立時までは、各共同相続人が法定相続分に従って賃料収入を得たものとして(全員が)申告する必要がありますので注意が必要です。

6.賃貸アパートで小規模宅地等の特例を使うためにあなたが明日からできること

賃貸アパートで相続税の生前対策をするならば「空室割合」をできるだけ減らして、「賃貸中」にしておくことが、相続発生時に節税できる条件となりますので、魅力ある物件を建築し、メンテナンスを行うことによって空家を最小限にすることが相続税節税への第一歩です。

相続発生時には、実際に貸している部分の賃貸借契約書に提示を求められることもありますので、相続発生前の段階から、契約書の整理等も併せて行っておくとよいでしょう。

また賃貸アパートだけでなく、小規模宅地等の特例の概要から申告書の書き方など全体像をお知りになりたい場合は「小規模宅地等の特例を使って節税をするために必要な知識のすべて」をご覧ください。

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具体的な内容は

  • 小規模宅地等の特例とは?基礎知識と税金の計算方法
  • 2世帯住宅、被相続人が老人ホームにいた、賃貸アパートを相続など。
    パターン別特例の適用判断一覧
  • 書くべき2枚の申告書とステップを追った具体的書き方

など、小規模宅地等の特例を使い80%の減額を適用し、相続税を大幅に節税するノウハウです。大事な方が遺してくれた大事な宅地を相続税の支払いによって手放してしまわないようにしてください。

小規模宅地等の特例を使って節税する

監修者 荒巻善宏

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