相続登記しないとどうなる？放置する8つのデメリットと申請手続きの流れ

相続で不動産を取得したにも関わらず、相続登記しないとどうなるのでしょうか？

結論を言うと、相続登記しないで放置すると、売却できない・権利関係が複雑化する・固定資産税等が高額になるなど、様々なデメリットやリスクがあります。

また、令和6年4月1日からは相続登記が義務化され、期限までに申請手続きをしないと、罰則の対象になります。

相続登記の費用を負担したくないというお気持ちも分かりますが、相続等で不動産を取得したら、必ず相続登記の申請手続きをしましょう。

1.相続登記とは

相続登記とは、不動産（土地・建物）を所有していた人が亡くなった際に、相続や遺贈によってその不動産を取得した人の名義に変更する手続きのことです。

いわゆる不動産の名義変更のことで、正式名称は「相続による所有権の移転登記」と呼びます。

不動産登記簿には、不動産の所在や形状などを記載する「表題部」と、権利関係を記載する「権利部」があります。

法律的には「権利部」に関して登記しておかないと、対外的に「これが私の不動産である」主張はできません。

相続登記について、詳しくは「不動産の相続に必要な「相続登記」についての基本知識を徹底解説」をご覧ください。

1-1.相続登記は義務化された（令和6年4月1日から）

所有者不明土地の発生を予防・解消するために法改正が行われ、令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。

【出典：東京法務局「相続登記の義務化のポスター」】

これまで相続登記は義務化されておらず、遺産分割協議ができない、相続登記にかかる費用を負担したくないなど、様々な事情で放置されるケースが散見されてきました。

その結果、何世代も前の人の名義のままで、実際の所有者が分からず、相続人が誰かも分からない「所有者不明土地」が社会問題となっていました。

相続登記の義務化について、詳しくは「相続登記の義務化はいつから？違反者への罰則/新制度に備える方法も解説」をご覧ください。

1-2.相続登記の申請期限はいつまで？

令和6年4月1日以降に、相続等で不動産の所有権を取得した相続人等は、「自己のために相続が開始したことを知り」なおかつ「その不動産の所有権の取得を知った日」から3年以内に、相続登記の申請をしなくてはなりません（不動産登記法第76条の2）。

相続登記の義務化は、施行日前に発生した相続等によって取得した不動産も対象となります。

令和6年3月31日までに発生した相続で取得した不動産については、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。

相続登記の申請期限について、詳しくは「相続登記（不動産の名義変更）の期限とは？登記しないと6つのデメリットがある！？」や「相続登記・住所等の変更登記が義務化へ～不動産登記法の改正～」をご覧ください。

 

2.相続登記しないとどうなる？放置する8つのデメリット

相続した不動産の相続登記をしないで放置すると、様々なデメリットが生じます。

この章では、相続登記をしないで放置した場合に、具体的にどのようなデメリットやリスクが生じるのかをご紹介します。

2-1.相続登記をしないと罰則が課せられる

相続登記しない1つ目のデメリットは、相続登記の義務化に伴い、罰則が課せられることです。

具体的には、正当な理由なく相続登記の申請を怠れば、10万円以下の過料に処するとされています（不動産登記法第164条）。

なお、「資料収集や相続人の確定に時間がかかる」「遺産分割協議が終わらない」などの事情により、不動産の相続を知った日から３年以内に相続登記の申請義務を履行することが難しいケースもあります。

このような事情がある場合は、相続登記の期限までに「相続人申告登記」の申出をすることで、遺産分割協議が成立した時から3年以内に、相続登記の申請が可能となります（不動産登記法第76条の3第4項）。

相続人申告登記について、詳しくは「相続登記・住所等の変更登記が義務化へ～不動産登記法の改正～」をご覧ください。

2-2.相続した不動産を売却できない

相続登記しない2つ目のデメリットは、相続した不動産を売却できないことです。

登記名義人が亡くなった時点で、所有権は相続人に引き継がれますから、相続人には不動産を処分する権限があります。

しかし、被相続人の名義のままの不動産を相続人が売却し、買主名義に変更する所有権の移転登記はできません。

相続した不動産を「相続開始日から３年10カ月以内」に売却すると、「相続税の取得費加算の特例」が、また、「相続の開始のあった日から３年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却すると、「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」が適用できます。

しかし、相続する人が確定した後、すみやかに登記をしないままだと特例の適用ができる期間内に売却ができず、これらの控除や特例も適用できなくなります。

相続した不動産の売却について、詳しくは「相続した不動産を売却！手続きの流れ・税金シミュレーション・確定申告について」をご覧ください。

2-3.担保設定もできず融資が受けられない

相続登記しない3つ目のデメリットは、相続した不動産を担保設定できず融資が受けられないことです。

例えば、相続した不動産である実家の土地と建物を担保に、銀行から融資を受けたいとしましょう。

相続した不動産が被相続人の名義のままだと、銀行は抵当権の設定登記をすることができないため、担保設定を行うことができません。

相続した不動産を売却できない理由と同じですが、相続登記をしていない不動産を担保として、融資を受けることはできません。

2-4.他の相続人の債権者から差し押さえられるリスク

相続登記をしない4つ目のデメリットは、他の相続人の債権者から差し押さえられるリスクがあることです。

例えば、相続した不動産を取得した相続人が長男・次男・三男で、三男が借金をしていて返済が滞っているとします。

債権者（お金を貸している人）は、借金を回収できないため、三男の財産を差し押さえようとします。

三男に財産がない場合には、相続登記されていない不動産のうち、三男の持分（3分の1）を差し押さえるしかありません。これを「債権者による代位登記」と呼びます。

借金のある相続人以外の名義に相続登記をしておけば、相続した不動産の持分が差し押さえられることはありません。

2-5.相続人の数が増えて権利関係が複雑化する

相続登記をしない5つ目のデメリットは、将来的に相続人の数が増えて、その不動産の権利関係が複雑化することです。

相続登記をしないと、その不動産は「相続人全員の共有財産」となります。

相続登記しないで放置を続けると、相続人の相続人である子どもや孫も不動産の所有者となり、将来的に相続人の人数が増え続けることとなります。

不動産を相続する権利は消滅しませんので、放置した年数分、不動産の権利関係が複雑化してしまいます。

相続人を把握することも難しくなり、将来的に相続登記をする際の必要書類の収集に時間も手間もかかってしまいます。

2-6.責任・義務を押し付け合うトラブルが発生するおそれ

相続登記をしない6つ目のデメリットは、相続人同士で相続した不動産の管理責任や義務を押し付け合う、トラブルが発生するおそれがあることです。

不動産の所有者（不動産の共有者全員）には、その不動産を使用する権利だけでなく、管理・維持する責任も生じます。これを「管理義務」と呼びます。

例えば、建物の老朽化で外壁が崩壊して通行人にケガを負わせた場合、所有者は管理責任を問われて賠償請求される可能性があります。

また、樹木の枝が隣の土地に侵入している場合、所有者には枝を切除する義務があります。

実際に問題が生じてからでは、相続人間で責任を押し付け合うなどして、収拾がつかないケースも考えられます。

なお、令和5年4月1日からは、共有関係に係る制度が見直されています。詳しくは「【令和5年4月1日施行】民法改正の概要を解説！共有関係や相続はどうなる？」をご覧ください。

2-7.固定資産税・都市計画税が高額になる可能性がある

相続登記しない7つ目のデメリットは、固定資産税・都市計画税が高額になる可能性があることです。

住宅が建てられている土地は「住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税・都市計画税の税額が軽減されます。

小規模住宅用地	固定資産税	200㎡までの部分の土地の課税標準が1/6になる
	都市計画税	200㎡までの部分の土地の課税標準が1/3になる
一般住宅用地	固定資産税	小規模住宅用地が適用された残りの部分の課税標準が1/3になる（但、建物の延床面積の10倍まで）
	都市計画税	小規模住宅用地が適用された残りの部分の課税標準が2/3になる（但、建物の延床面積の10倍まで）

しかし、相続した不動産を放置して自治体が「特定空き家」に認定すると、「住宅用地の特例」の適用対象外となるため、固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍に跳ね上がり、納税額が高額になってしまいます。

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日が基準ですので、自治体から勧告を受けたら年内に空き家の状態を改善することとなります。

前述したとおり、空き家の状態を改善するための費用について、相続人間でトラブルに発展することも考えられます。

詳しくは「空き家を相続した時の対処法！相続放棄すべき？税金はどうなる？」をあわせてご覧ください。

2-8.相続登記の申請に係る必要書類が入手困難になる

相続登記しない8つ目のデメリットは、将来的に相続登記の申請に係る必要書類が入手困難になることです。

相続登記の申請をする際に提出する書類の中には、「期限が過ぎたら廃棄しますよ」と規定されているものがあります。

例えば、「住民票の除票」や「戸籍の附票」は、令和元年までは5年で廃棄されていました（現在は150年で廃棄）。

住民票の除票や戸籍の附表が廃棄されている場合には、被相続人が不動産の登記名義を取得した際に発行された「登記済権利証」を提出して、「本人に間違いない」と証明する取扱いになっています。

また、相続登記を怠っているうちに二次相続や三次相続が発生した場合、一次相続・二次相続・三次相続のすべての被相続人の戸籍謄本も揃える必要がありますから、当然時間も費用もかかってしまいます。

 

3.相続登記をしないで放置した結果起きたトラブル【事例】

相続登記をしないで放置した結果、トラブルに発生した事例をご紹介します。

3-1.長男が相続で不動産を取得した経緯

不動産Aを所有する被相続人には、法定相続人である長男と次男がいました。

被相続人の相続時、遺産分割協議において「長男が不動産Aを単独で取得する」と決めたものの、兄弟仲が良く他の遺産もなかったため、遺産分割協議書は作成しませんでした。

そして長男は家族と共に不動産Aに住み始めたものの、相続登記をせずにそのまま放置していました。

3-2.長男の相続が発生した際の問題点

被相続人の相続開始から20年後に、相続登記をしなかった長男が亡くなりました。長男の相続に係る法定相続人は、長男の妻と子ども2人（孫Aと孫B）でした。

長男の妻は老人ホームへの入居資金を捻出するために、自宅不動産の売却を検討しましたが、不動産会社からは「相続登記をしないと売却できない」と言われました。

長男の妻は、共同相続人である「子供2人（孫Aと孫B）」と「次男」と共に、長男名義に変更する相続登記をすることとなります。

しかし、次男はすでに亡くなっており、次男の法定相続人である、次男の妻と子ども（孫Cと孫D）が、不動産Aの所有権を有することが分かりました。

ここで、以下のような問題が発覚しました。

3-3.相続登記をするために手間も費用もかかった

本事例では、遺産分割協議書も作成していなかったため、長男と次男の法定相続人総勢6名で、再度、不動産について遺産分割協議をすることとなりました。

しかし、遺産分割協議をして遺産分割協議書を作成するためには、以下の問題がありました。

さらに成年後見人は、本人の財産を維持するという職責を負いますので、法定相続分（民法で決められた相続分割合）に見合う財産を取得するため、次男の妻の取得分相当の金銭（300万円）の支払いを請求しました。

結果として、相続登記の申請のための書類の準備に膨大な時間がかかっただけではなく、不動産を取得する長男の妻は、次男の妻に300万円を支払うこととなりました。

3-4.長男が相続登記をしていたら回避できたトラブルである

被相続人の相続が開始した時点で、長男が相続登記を済ませていれば、このようなトラブルは発生しませんでした。

相続人の数が増えて相続関係が複雑化すると、相続登記をするための手間も時間も費用もかかってしまうというデメリットがあります。

不動産を相続したら、期限までに相続登記の申請手続きをしましょう。

 

4.相続登記の申請手続きの流れ【基礎知識】

相続登記しないで放置すると様々なリスクがあるため、期限までに申請手続きをしなくてはならないことはお分かりいただけたと思います。

この章では、これから相続登記をされる方のために、申請手続きの流れや基礎知識について解説します。

4-1.法務局で「登記事項証明書」を取得する

相続登記の対象となる不動産の登記簿の状況を確認するため、まずは法務局で「登記事項証明書（全部事項証明書）」を取得します。

登記事項証明書を取得したら、被相続人の他に所有者がいないかどうか、相続登記がされているのか否かを確認しましょう。

【出典：法務省「全部事項証明書（不動産登記）の見本」】

登記事項証明書を取得する際には、「固定資産納税通知書」や「権利書」に記載されている、その不動産の「地番」や「家屋番号」が必要となります。

なお、不動産の相続税評価額や、登録免許税を計算するために必要となる、不動産の固定資産評価証明書も取得しておきましょう。

4-2.被相続人の戸籍謄本等を取得する

次に、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本・改正原戸籍謄本）を取得して、法定相続人を確定します。

令和6年3月1日から「戸籍証明書の広域交付」が始まり、被相続人の本籍地以外の市区町村役場でも、被相続人の戸籍謄本等を取得できることとなりました。

ただし、戸籍証明書の広域交付制度を利用できるのは、被相続人の直系尊属（父母等）や直系卑属（子ども等）のみとなりますのでご注意ください。

被相続人の戸籍謄本を集めるのが手間であれば、司法書士に取得を依頼するのも1つの方法です。

詳しくは「相続手続きに必要な戸籍謄本の種類と取り方から申請までを徹底解説！」や「【戸籍証明書の広域交付】令和6年3月1日から本籍地以外でも戸籍謄本等を取得できる」をご覧ください。

4-3.法定相続人全員で遺産分割協議をする

これまで集めた資料を元に、法定相続人全員で遺産分割協議をします。

遺産分割協議とは、被相続人の遺産について、誰が・何を・どれだけ・どのような方法で分割するのかを決める話合いのことです。

民法で規定されている法定相続分でもいいですし、特定の法定相続人が単独で不動産を取得する遺産分割をしても構いません。

なお、遺言書がある場合、法定相続分どおりに遺産分割する場合、法定相続人が1人だけの場合は、遺産分割協議は不要です。

遺産分割協議について、詳しくは「遺産分割協議に期限なし！ただし相続税の申告期限までに行うのがおすすめ」をご覧ください。

4-4.遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議が成立したら、その内容を書面化した遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書には、どの不動産を誰が相続するのかのみならず、換価分割や代償分割をする場合はその旨も記載します。

なお、遺産分割協議書には相続人全員の実印で押印し、それぞれの印鑑証明書を添付します。

印鑑証明書の有効期限は規定されていません。ただし、相続開始後に取得したものが望ましいでしょう。

遺産分割協議書の書き方や作成方法について、詳しくは「遺産分割協議書の書き方とは？不動産の書き方・ひな形・必要書類・注意点・文例を紹介」をご覧ください。

4-5.相続登記の必要書類を収集する

相続登記の申請時に提出を求められる、以下の必要書類を収集します。

※この他にも提出を求められる書類があります。

相続登記の必要書類について、詳しくは「相続登記の必要書類とは？取得の仕方・有効期限も一覧でわかりやすく紹介」や「【相続登記】必要書類を自分で収集・手続きする方法を解説！」をご覧ください。

4-6.法務局に相続登記の申請書等を提出する

最後に、相続登記の申請書を作成して必要書類を添付し、相続した不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。

【出典：法務局「登記申請書」】

相続登記の申請書には、登録免許税を納付したという証明書を別紙に添付する必要があります。

相続登記の申請書の書き方や作成方法について、詳しくは「相続登記申請書の書き方を見本付きで解説！綴じ方/必要書類/記載例も」をご覧ください。

 

5.相続登記の申請にかかる費用

相続登記をする際に必要となる費用は、主に「不動産の調査費用」「必要書類を取得するための手数料」「登録免許税」「司法書士の報酬」が挙げられます。

詳しくは「相続登記の費用は？自分で行う/専門家に依頼する際の報酬相場を紹介」でも解説しております。

5-1.相続した不動産の調査費用

相続登記の1つ目の費用は、相続した不動産の調査費用です。

被相続人名義の不動産を調査するためには、固定資産税の納付書があれば、不動産を確定することは可能です。

納付書が見つからない場合は、固定資産税評価証明書を取得したり、名寄帳の閲覧をしたりして、被相続人名義の不動産を調査する必要があります。

また、相続した不動産の登記簿の状況を確認するための「登記簿謄本」は、申請手続き終了後に不備がないかを確認する必要があるため、合計2通取得する必要があります。

5-2.必要書類を取得するための手数料

戸籍等の必要書類を取得する際に支払う手数料は、自治体により多少異なる場合がありますが、以下を基準としてお考え下さい。

郵送で請求する場合には、郵便局で定額小為替（1枚につき手数料200円）を購入して封入します。

亡くなった方の戸籍などは何種類発行されるか分からない場合も多いので、だいたい1つの役所につき3,000円分ぐらいの定額小為替を入れておけば良いでしょう。

定額小為替でおつりが返金されますので、それをまた郵便局に持っていけば現金化することができます。

5-3.登録免許税

登録免許税とは、登録免許税法に基づき、不動産・船舶・航空機・会社・人の資格などについて、登記・登録・特許・免許・許可・認可・認定・指定および技能証明について課税される税金のことです。

相続登記をする際に課税される登録免許税の計算方法は、不動産の「固定資産税評価額」に税率を乗じて算出します。

例えば、固定資産税評価額1,000万円の不動産を相続人が取得した場合、登録免許税は4万円となります。

登録免許税について、詳しくは「相続登記にかかる登録免許税とは？計算方法・免除措置・納付方法まで解説」をご覧ください。

5-4.司法書士への報酬

相続登記の申請手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬が10万円程度発生します。

平成30年に日本司法書士連合会が行った「報酬アンケート」によると、相続登記の司法書士の報酬の全体平均値は6～8万円とされています（地区によって変動）。

【出典：日本司法書士連合会「報酬アンケート」】

なお、このアンケートは固定資産税評価額1,000万円であり、法定相続人3人のうち1人が単独相続すると仮定した場合です。

遺産分割協議書の作成や、必要書類の代行収集の有無によって、報酬が上乗せされる事務所もありますので、司法書士への報酬は10万円程度が相場と考えていただくと良いでしょう。

司法書士への報酬について、詳しくは「相続登記を司法書士に依頼する際の費用相場はいくら？任せるべきケースも紹介」をご覧ください。

 

6.相続登記を司法書士に依頼すべきケース

相続登記の申請手続きを司法書士に依頼すると報酬が発生するため、ご自分で申請しようかと悩まれるかもしれません。

現在では、法務省が申請書等のひな形をホームページで提供していますし、法務局の登記相談を利用すれば、ご自身でも申請手続きは可能です。

ただ、ご自分で申請手続きができるのは、法定相続人が1人のみなど、単純な相続関係の場合のみと考えておいたほうが無難です。

以下に該当される場合は、相続登記の申請手続きを司法書士に依頼されることをおすすめします。

特に一次相続と二次相続が短期間の間に発生したケースや、法定相続人にイレギュラーな要素のあるケースは、最初から司法書士への依頼を検討しましょう。

詳しくは「相続登記は専門家・法務局に相談すべき！メリット、費用、注意点も紹介」をご覧ください。

 

7.相続登記しないで放置するとデメリットやリスクがある

相続登記しないで放置すると、売却ができなかったり権利関係が複雑になったりと、様々なデメリットやリスクがあります。

相続関係が複雑化したり特殊事情が加わったりする前に、期限までに相続登記の申請手続きをしましょう。

令和6年4月1日からは相続登記の義務化が施行され、それに伴い手続きの簡素化や登録免許税の免税措置など、様々な法改正も行われています。

相続等で不動産を取得された方は、相続登記の専門家である司法書士に相談されることをおすすめします。

7-1.司法書士法人チェスターにご相談を

司法書士法人チェスターは、相続登記を専門に取り扱う司法書士事務所です。

司法書士法人チェスターには「相続登記お任せプラン」があり、ご要望に合わせた3つのプランから選択していただけます。

また、司法書士法人チェスターはグループに所属している税理士や弁護士と共に、様々な相続ニーズにワンストップで対応が可能です。

相続等で不動産を取得された方は、まずは司法書士法人チェスターまで、お気軽にご相談ください。

※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。

相続手続きはとにかくやることが多く、自分の足で動くことも多いものです。

例えば、必要な書類収集・口座解約は行政書士、相続税申告は税理士、相続登記は司法書士、争族関係は法律事務所、不動産売却は不動産業へ…。
相続に関する様々な手続きにおいてプロの力を必要とされる方はそれぞれの専門家を探してこれだけの対応をしなければなりません。

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