マンション相続で兄弟が揉める理由｜分割方法・争点・手続き・相続税

マンションを兄弟で相続することになったものの、「どう分ければいいのか分からない」「兄弟間で意見がまとまらない」とお悩みではないでしょうか。

マンションは現金と違って物理的に分割できないため、遺産分割協議が難航しやすい財産の代表格です。

兄弟間でトラブルを避けるためには、マンション特有の評価方法や分割方法を理解し、争点を事前に把握しておくことが重要です。

この記事では、「親のマンションを兄弟（被相続人の子）で相続するケース」を想定して、相続専門の税理士が注意点を解説します。

被相続人が経営していた賃貸アパート（一棟所有）を兄弟で相続される場合は、「アパート相続で兄弟が揉める理由｜分割方法・相続手続き・相続税」をご覧ください。

1．マンション相続は兄弟トラブルに発展しやすい

マンションを兄弟で相続する場合、トラブルに発展しやすいという特徴があります。

この理由は、マンション相続特有の論点で兄弟の意見が一致せず、遺産分割が難航しやすくなるためです。

被相続人が遺言書を残していない場合は、兄弟（子）全員で遺産分割協議を行う必要があります。

しかしマンションなどの不動産は物理的に分割できず、「売却か保有か」「マンションの評価額をどう決めるか」など、兄弟間で意見を一致させにくいです。

仮に被相続人から生前贈与を受けていた兄弟がいれば「特別受益」が問題となり、同居して介護していた兄弟は「寄与分」を主張することがあります。

結果として、遺産分割協議が長期化し、兄弟間の対立をさらに深めてしまいます。

1-1．兄弟間のトラブルを回避するための3つのポイント

マンション相続による兄弟トラブルを避けるためには、次の3つのポイントを押さえることが重要です。

まずは兄弟それぞれが取得すべき目安割合を知り、マンションの分割方法のメリットやデメリットを理解しましょう。

そして兄弟間で対立しやすい争点を理解できれば、最適なマンションの相続の仕方が見えてきます。

これら3つのポイントは、次章以降で順番に詳しく解説します。

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2．兄弟の法定相続分と遺留分を確認する

マンションを兄弟で相続するということは、多くの場合、法定相続人は「第一順位の子」となります（配偶者は常に相続人）。

第一順位の法定相続人である子が複数人いる場合、まず押さえておきたいのが法定相続分と遺留分という2つの基本ルールです。

法定相続分と遺留分は、遺産分割協議の際の目安となる割合ですので事前に確認しておきましょう。

2-1．法定相続分とは遺産を相続できる目安割合

法定相続分とは、各法定相続人が「遺産をどれくらい取得できるか」の目安となる割合のことです（民法第900条）。

被相続人の配偶者の有無や兄弟（子）の人数によって、1人あたりの法定相続分が変わります。

法定相続分はあくまで「目安」であり、必ずこの割合の通りに遺産を分割する義務はありません。

兄弟全員が合意すれば、法定相続分と異なる割合で遺産分割することも可能です。

参考：法定相続分とは何か？計算方法や遺留分との違いを解説！

2-2．遺留分は最低限保障される遺産の取得割合

遺留分とは、一定の範囲の法定相続人に最低限保障される、遺産の取得割合のことです（民法第1042条）。

遺言書の内容がどんなに不公平であっても、遺留分を侵害された法定相続人は、「遺留分侵害額請求」を行うことで、自己の遺留分を取り戻すことができます。

遺留分が問題になるのは主に遺言書があるケースですが、遺産分割協議でも参考にされることがあります。

なお、兄弟全員が合意すれば、遺留分以下の取得でも問題はありません。

参考：遺留分とは？仕組みから計算・請求方法までわかりやすく解説

3．相続したマンションを兄弟で遺産分割する4つの方法【図解】

マンションを兄弟で相続する場合、どのように分けるかは重要な論点です。

マンションは現金のように物理的に分けることができないため、4つの分割方法の中から現実的な方法を選ぶ必要があります。

マンションという財産の特性上、現実的に選択されやすいのは「換価分割」または「代償分割」です。

現物分割は公平性を保つのが難しく、共有分割は将来的にトラブルを招きやすいため、慎重な判断が必要です。

参考：不動産を相続した際の分割方法！遺産分割協議書への書き方や注意点

3-1．現物分割（マンション相続では現実的ではない）

現物分割とは、相続財産をそのままの形で分ける方法です。

土地であれば「分筆」によって物理的に分けることができますが、マンションの敷地は区分所有者全員の共有であるため、分筆して分割はできません。

そのため、マンション相続で現物分割を選ぶ場合は、「兄がマンションを取得」「弟が預貯金を取得」といったように、財産ごとに割り当てる形になります。

現物分割は相続手続きがシンプルになりますが、マンションと同等の相続財産がない場合は公平性を保ちにくくなるというデメリットがあります。

現物分割に合意できない場合は、他の分割方法を検討する必要があります。

3-2．換価分割（マンションを売却して現金を公平に分ける）

換価分割とは、マンションを売却して得た現金を兄弟で分ける方法です。

兄弟が誰もマンションの保有を希望しない場合の有力な選択肢となります。

例えば、相続財産が「マンション（売却額5,000万円）」と「預貯金2,000万円」で、兄弟2人（兄・弟）で相続するケースを考えてみましょう。

マンションを売却して現金化することで合計7,000万円となり、兄と弟で3,500万円ずつ1円単位まで公平に分けることができます。

換価分割をすれば、1円単位の公平な遺産分割ができるというメリットがあります。

しかし、相続人全員の合意が必要であり、売却に時間がかかるというデメリットもあります。

換価分割を選ぶ場合は、早めに売却の話し合いを進めることが大切です。

参考：【換価分割とは】遺産分割協議書の書き方・税金を税理士が解説

3-3．代償分割（マンションを取得した人が兄弟に代償金を払う）

代償分割とは、特定の相続人が単独でマンションを取得し、他の兄弟に代償金として金銭を支払うことで公平性を保つ方法です。

被相続人と同居していた兄弟が、引き続きマンションに住み続けたい場合の有力な選択肢となります。

例えば、相続財産が「マンション（評価額5,000万円）」と「預貯金2,000万円（合計7,000万円）」で、同居していた兄がマンションを相続し、弟が預貯金を相続するケースを考えてみましょう。

そのままでは兄5,000万円・弟2,000万円と不公平が生じますが、兄が自己資金から弟へ「代償金1,500万円」を支払うことで、兄も弟もそれぞれ3,500万円ずつの公平な分割を実現できます。

代償分割をすれば、マンションをそのまま保有できるというメリットがあります。

ただし、代償金を支払うための資力が必要となり、遺産分割協議書に詳細を記載しておかないと、贈与税の課税リスクが生じることにも注意が必要です。

参考：【代償分割とは】代償金の決め方・相続税について税理士が解説

3-4．共有分割（マンション相続ではおすすめしない）

共有分割とは、マンションを法定相続分どおりに共有名義とする方法です。

他の分割方法に合意できない場合の最後の選択肢となります。

マンションを共有名義とした場合、売却や大規模リフォームに共有者全員の同意が必要となり、意思決定が難しくなります。

また、共有者が死亡すると次の相続でさらに共有者が増え、権利関係が複雑化するリスクもあります。

こうした理由から、マンション相続で共有分割は基本的におすすめしません。

4．マンション相続で兄弟が対立しやすい3つの争点

マンションを兄弟で相続する場合、分割方法だけでなく、相続分の増減に直結する3つの争点でも対立が生じやすくなります。

マンションは評価額の決め方のみならず、被相続人からの生前贈与や介護の有無が兄弟間の不公平感につながりやすく、協議が複雑化しやすい点が特徴です。

本章では、兄弟間で揉めやすい次の3つの争点について、実務で問題となるポイントをご紹介します。

4-1．争点①マンションはどの評価額を基準にするのか

マンションを相続した兄弟で分割する際、どの評価額を基準にするかは最も対立しやすい争点です。

遺産分割というシーンでは「相続開始時（死亡時）の時価」を用いるのが原則ですが、状況によって基準が変わるため注意が必要です。

※法定相続人全員が合意すれば相続税評価額を基準としても問題ありません

マンションの評価額は、分割方法によって基準が異なるため、兄弟間で「どの評価額を使うか」を事前にすり合わせておくことが重要です。

特に代償分割では評価額がそのまま代償金に直結するため、対立が深まりやすい点に注意しましょう。

4-2．争点②特定の兄弟だけ「特別受益」がある

兄弟の一部が親から生前に金銭的援助を受けていた場合、遺産分割で「特別受益」が問題になることがあります。

特別受益は相続分の増減に直接影響するため、兄弟間の対立が生じやすい論点です。

特別受益が認められると、援助を受けた兄弟の相続分が減るため、その事実を認めないケースも散見されます。

どこまでを特別受益とみなすかはケースごとに判断されるため、兄弟間で認識を揃えておくことが重要です。

参考：特別受益とは？対象となるケース・時効や計算方法・持ち戻し免除をわかりやすく解説

4-3．争点③同居・介護していた兄弟が「寄与分」を主張する

親と同居していた兄弟や、長期間介護をしていた兄弟がいる場合、「寄与分」を主張されることがあります。

寄与分とは、被相続人の財産形成や維持のために、特別の貢献をした相続人に認められる制度です。

寄与分が認められると、主張した兄弟の相続分が増える一方、他の兄弟の相続分が減るため不満が生じやすくなります。

寄与分は証拠や事実関係の確認が必要となるため、早い段階で話し合いを進めることが大切です。

参考：相続の寄与分とは？認められるための5つの条件と証拠書類・計算方法を解説

5．マンション相続において兄弟で遺産分割する流れ【5ステップ】

マンションを兄弟で相続する場合、遺産分割の流れは5つのステップで進めます。

上記は「遺言書がないケース」を前提とした、遺産分割協議から相続税申告までの一般的な流れです。

遺言書がある場合は基本的にその内容に従って分割するため、遺産分割協議は不要です。

参考：マンション相続時にやるべきことは？税金の求め方も解説

5-1．STEP1：法定相続人を調査・確定する

まずは、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を収集し、法定相続人を調査・確定します。

この理由は、異母兄弟・異父兄弟など、想定外の相続人が判明することがあるためです。

第一順位の法定相続人は「実子」だけではなく、養子や認知された非嫡出子（婚外子）も含まれます。

想定外の相続人が見つかった場合は、遺産分割協議への参加が必須となるため、早い段階で調査しておく必要があります。

参考：相続人調査はどう進める？費用・戸籍の収集方法も解説

5-2．STEP2：マンションを含む相続財産を調査・確定する

法定相続人の調査と並行して、マンションを含む相続財産の調査・確定を行います。

ここでいう調査対象は、「プラスの財産（マンション・預貯金など）」だけでなく、「マイナスの財産（借入金・未払金など）」も含まれます。

マンションの相続開始時の時価は、「複数の不動産会社の査定価格」や「不動産鑑定士による鑑定評価」などを参考にするのが一般的です。

遺産分割協議の前提条件となるため、漏れなくしっかり調査して、財産目録を作成することをおすすめします。

参考：【相続財産調査とは】誰がするの？かかる費用や調査方法をプロが解説

5-3．STEP3：法定相続人全員で遺産分割協議をする

法定相続人と相続財産が確定したら、兄弟全員で遺産分割協議を行います。

この遺産分割協議では、確定した相続財産について「誰が・どの財産を・どの程度の割合で・どの分割方法で取得するか」を話し合って決めます。

マンションの分割方法を決めるのもこのタイミングで、特別受益や寄与分も考慮する必要があります。

遺産分割協議が成立したら、各種相続手続きで提出を求められる遺産分割協議書を作成しましょう。

参考：【ひな型付】遺産分割協議書の書き方とは？基礎から応用まで詳しく解説

5-4．STEP4：マンションの相続登記をする

マンションを取得した人は、法務局で相続登記を行います。

相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。

相続登記は令和6年から義務化が施行されており、「不動産の取得を知った日から3年以内」に法務局で申請手続きをしなければなりません。

正当な理由なく期限を過ぎた場合は、10万円以下の過料の対象となるため注意が必要です。

参考：相続登記とは？期限・必要書類・費用・手続きの流れを解説

5-5．STEP5：相続税の申告・納付をする（必要なケースのみ）

マンションを相続したからといって、必ずしも相続税が課税されるわけではありません。

マンションを含む相続財産の総額が、相続税の基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合のみ課税されます。

相続税の申告・納付が必要な場合は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内（申告期限）までに、「申告書の提出」と「相続税の納付」の両方を済ませなくてはなりません。

期限を過ぎると、加算税や延滞税などのペナルティが課せられますのでご注意ください。

マンションの相続税評価額の考え方や特例については、次章で詳しく解説します。

参考：相続税の申告義務の判断ポイント│誰が申告するのかも解説！

6．マンションの相続税評価額の計算で知っておきたい3つのポイント

マンションを兄弟で相続する場合、「誰がマンションを取得するか」「どの評価額を使うか」といった実務上の判断が相続税額を大きく左右します。

マンション特有の評価方法や特例の適用可否によって、兄弟全員に課せられる相続税の総額が変わるため、マンションの分割方法とあわせて慎重に検討する必要があります。

この章では、兄弟でマンションを分ける場面に直結する、相続税に関わる3つの注意点を解説します。

6-1．相続税の計算時はマンションの相続税評価額を用いる

相続税額を計算する際に用いるマンションの評価額は「相続税評価額」です。遺産分割協議で使った「相続開始時の時価」ではありませんのでご注意ください。

相続税評価額とは、国税庁「財産評価通達」に基づいて算定される評価額で、時価よりも低く評価されます。

自用地評価額は路線価方式（路線価×画地補正率×面積）で算出される評価額のことで、ここにマンションの敷地権割合を乗じて、土地部分の評価額とします。

ただし、これは原則的なマンションの相続税評価額の計算方法であり、令和6年以降は土地（敷地）と建物のそれぞれの評価額について、一定の補正（区分所有補正）を行わなくてはなりません。

参考：マンションの相続税はいくら？相続税評価額の計算方法と相続手続き

6-2．マンションの評価方法は令和6年に見直された

令和6年以降の相続から、マンションの相続税評価額の計算方法が見直されています。

従来どおり、建物は固定資産税評価額、土地は路線価をベースに計算しますが、これに加えて「区分所有補正率」による補正が導入されました。

新たな評価方法により、マンション特有の築年数や階数などが相続税評価額に反映されやすくなりました。

しかし、区分所有補正率の計算方法は非常に複雑であるため、必ず専門家である税理士に評価額を計算してもらいましょう。

参考：マンションに係る財産評価基本通達が公表！令和6年1月1日以降の取り扱い

6-3．小規模宅地等の特例を適用できる兄弟がいれば節税に

マンションを相続する人が小規模宅地等の特例を適用できれば、兄弟全員の相続税を大幅に減額できます。

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす相続人が宅地等を取得した場合、宅地等の相続税評価額を最大80％減額できる特例のことです。

親が住んでいたマンションであれば特定居住用宅地等に該当するため、限度面積330㎡まで減額割合80％を適用することが可能です。

小規模宅地等の特例は、誰がマンションを取得するかによって適用可否が変わるため、兄弟間の話し合いに大きく影響します。

節税効果が非常に大きいため、事前に適用要件を確認しておくことが重要です。

参考：【小規模宅地等の特例】相続税評価額を最大80%減額！適用要件・計算方法を解説

7．マンションを兄弟で相続する場合によくある質問【Q&A】

マンションを兄弟で相続する際は、実務上の細かな疑問が多く生じます。

この章では、特に質問の多いポイントをQ&A形式でまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

Q1：3,000万円のマンションを相続したら相続税はいくら？

A：相続財産が3,000万円のマンションだけであれば、一般的には相続税の基礎控除内に収まるため、相続税は課税されないと考えられます。

ただし、相続税が課税されるか否かは、3,000万円のマンション以外にどれだけ相続財産があるのかで異なりますし、兄弟が何人いるのかでも相続税の基礎控除額が変動します。

相続税の申告義務を確認したい方は、まずは相続税に強い税理士に相談されることをおすすめします。

参考：子ども（息子・娘）にかかる相続税はいくら？計算方法や生前対策を解説

Q2：兄弟で遺産分割の話し合いがまとまらないときの対処法は？

A：兄弟全員による遺産分割協議が成立しない場合は、家庭裁判所へ遺産分割調停を申し立てることができます。

調停では第三者である調停委員が入り、兄弟間の意見調整を進めます。

なお、特別受益や寄与分は相続開始から10年を経過すれば主張できなくなりますので、なるべく早い段階で調停に移行することをおすすめします。

参考：遺産分割調停とは？申し立ての方法から流れ・費用まで解説

Q3：賃貸マンションが相続財産に含まれる場合はどうすればいい？

A：自宅用のマンションとは評価方法が異なるため、相続税評価額の算定に注意が必要です。

賃貸マンションは借家権割合・借地権割合・賃貸割合を考慮して評価するため、評価額が減額される可能性が高いです。

さらに小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」に該当する場合は、土地部分（敷地権）の評価額が、上限面積200㎡まで50％減額されます。

参考：賃貸不動産（賃貸物件）の相続税評価は下がるって本当？節税方法を知ろう

Q4：マンションは相続対策になる？

A：マンションは現金よりも相続税評価額が低く算定されるため、生前対策として有効です。

相続税評価額は時価よりも低いですし、賃貸マンションであればさらに減額されます。

ただし、令和6年度以降は新たなマンションの相続税評価額が適用されるため、数年前のような節税効果はありません。

参考：マンションが相続税対策になるのはなぜ？適した物件や注意点を解説

8．まとめ

マンションを兄弟で相続する場合、遺産分割が長期化しやすくなります。

法定相続分や遺留分の理解、マンションに適した分割方法の選択、特別受益・寄与分といった争点の整理は、兄弟間の対立を避けるために欠かせません。

また、相続税評価額の決め方や小規模宅地等の特例の適用可否など、マンション特有の税務判断も相続税額に大きく影響します。

話し合いが難航する前に専門家へ相談することで、兄弟間の負担や不公平感を最小限に抑えることができるでしょう。

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