実家の相続税はいくら？かからないケースは？計算方法や特例について

実家を相続することになったけれど、相続税がいくらかかるのか分からず不安に思われている方は多いのではないでしょうか。

結論から言うと、実家を相続しても相続税がかからないケースの方が圧倒的に多いです。

ただし、実家に相続税がかかるか否かを判定するためには、相続税評価額や基礎控除額を計算しなくてはなりません。

なお、実家で被相続人と同居していた場合は、土地の相続税評価額を最大80％減額できる小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。

この記事では、実家の相続に関わる相続税について、相続専門の税理士法人チェスターが分かりやすく解説します。

1．実家を相続すると相続税はかかる？基礎控除でわかる判定ライン

結論から言うと、「〇〇万円の実家を相続したから相続税は〇万円」などと、簡単には計算できません。

相続税がかかるかどうかは、「実家を含む相続財産の合計額」が「基礎控除額」を超えるかどうかで決まります。

相続税の基礎控除額は、すべての相続において適用できる「控除」のことで、【3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）】で計算します。

例えば、法定相続人が2人なら基礎控除額は4,200万円、法定相続人が3人なら基礎控除額は4,800万円です。

「実家を含む相続財産の合計額」が、この金額を超えていなければ相続税はかかりません。

実家を含む相続財産の合計額や、相続税の基礎控除額の具体的な計算方法については、次章で詳しく解説します。

1-1．実家を相続しても相続税がかからないケースの方が圧倒的に多い

「実家を相続すると相続税がかかる」と思われがちですが、実際には相続税がかからないご家庭がほとんどです。  

国税庁「令和6年分相続税の申告事績の概要」によると、相続税の課税割合は10.4％、相続税が課税されたのは「10件中1件だけ」とごく一部に限られます。

つまり、実家を相続したからといって、必ずしも相続税がかかるとは限らないということです。

東京都内にある実家は評価額が高くなりがちですが、預貯金やその他の財産が少なければ、基礎控除額以内に収まることも珍しくありません。

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2．実家を相続するときの相続税の計算方法

実家の相続税は、実家不動産の評価額だけでは決まりません。

預貯金・有価証券・生命保険・債務などをすべて合算し、相続税の基礎控除と比較して課税の有無を判断します。

まずは、相続税の計算がどのような流れで進むのか、以下の図で全体像をつかんでください。

相続税の計算は複雑に見えますが、仕組みさえ理解できればご自分で計算することも可能です。

相続税の計算の仕組みや、相続税の早見表は以下ページで解説しておりますので、あわせてご覧ください。

参考：相続税はいくらかかる？自分で計算するための仕組みと手順【税理士監修】

2-1．実家を含む「相続財産（遺産総額）」の考え方

相続税の計算では、実家の相続税評価額だけでなく、すべての相続財産を合算しなくてはなりません。

まずは、以下の図で「相続税の計算の基となる遺産総額」がどのように構成されるかを確認してください。

相続税が課税されるのは、実家不動産・預貯金・有価証券などの「プラスの財産」だけではありません。

死亡保険金などは「みなし相続財産」として相続税の課税対象となり、非課税財産・葬儀費用・債務などの「マイナスの財産」は差し引くことができます。

また、一定の範囲の生前贈与財産がある場合は、相続財産に持ち戻し（加算）しなくてはなりません。

相続財産の考え方は以下ページで解説しておりますので、あわせてご覧ください。

参考：相続財産とは？具体例で相続財産に含まれるもの含まれないものを解説

3．実家の相続税評価額の計算方法

実家の相続税評価額は、売買価格（実勢価格）ではなく、国税庁が定める「財産評価基本通達」に基づいて計算します。

なお、実家が「一戸建て」なのか「分譲マンション」なのかによって、相続税評価額の計算方法が大きく異なります。

特に都市部の不動産は評価額が高くなる傾向があり、税制改正によって高層マンションの評価方法が見直されているため注意が必要です。

3-1．実家が一軒家の場合（宅地と居住用家屋の評価方法）

実家が一戸建てである場合の相続税評価額は、「土地（宅地）」と「建物（居住用家屋）」を分けて計算する必要があります。

まずは、一戸建ての評価の基本構造を以下で確認してください。

住宅用の宅地は路線価方式で評価するのが一般的ですが、土地の形状によって減額補正（間口・奥行・角地・不整形地など）ができれば、評価額が下がる可能性があります。

また、建物は固定資産税評価額をそのまま使うため、築古ほど評価額が低くなる傾向にあります。

参考：家（住宅）の相続税はいくら？評価額の出し方や特例を解説！

3-2．実家がマンションの場合（居住用区分所有財産の評価方法）

実家がマンションである場合の相続税評価額は、専有部分（建物）と敷地権（土地の持分）を分けて計算します。

一戸建てとは評価構造が異なるため、注意が必要です。

敷地全体の相続税評価額は、路線価方式で計算するのが一般的です。そしてマンション全体の敷地評価額を持分割合で按分して求めます。

また、令和6年1月1日以降に相続等で取得したマンションは、建物と敷地の評価額に「区分所有補正」を適用する必要があります。

マンションは評価構造が複雑なため、税理士に評価額を計算してもらうことを強くおすすめします。

参考：マンションの相続税はいくら？相続税評価額の計算方法と相続手続き

4．実家の相続税評価額が80％減額？！小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、被相続人の自宅や事業をしていた宅地等（土地・敷地権）について、一定の要件を満たすことができる場合は、その宅地等の評価額を最大80％減額できる特例のことです。

戸建て・マンション問わず、実家の宅地部分は「特定居住用宅地等」に該当するため、上限330㎡まで大幅な減額が可能です。

引用：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（※赤枠部分は筆者による）

例えば、実家（一戸建て）の宅地（土地）の評価額が4,000万円の場合、小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等の特例）が適用できれば800万円まで減額されます（面積330㎡以下とした場合）。

ただし、同居・別居で適用要件が大きく異なるため、事前確認が必須です。

小規模宅地等の特例の全体像は、以下ページで詳しく解説しています。

参考：【小規模宅地等の特例】相続税評価額を最大80%減額！適用要件・計算方法を解説

4-1．実家で同居していた場合（同居親族の要件）

被相続人と同居していた相続人が小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）を適用するためには、居住要件と保有要件を満たす必要があります。

「同居」とは、構造上1つの建物で、被相続人と相続人が日常生活を共にしていた状態を指します。

住民票の住所が同じでも、実態として同居していなければ要件を満たさないため注意が必要です。

なお、被相続人が老人ホームに入居していた場合は、追加の要件が発生するため、専門的な確認が必要です。

参考：同居で相続税が8割減？小規模宅地等の特例の適用要件を解説

4-2．親と別居していた場合（家なき子特例の要件）

被相続人は実家に住んでいたものの、相続人が別居しているケースで小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）を適用するためには、家なき子特例の要件を満たす必要があります。

※自己、自己の配偶者、3親等以内の親族、特別の関係がある法人の持ち家

家なき子特例の要件は非常に厳しく、1つでも満たさないと小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）が適用されないため、事前確認が重要です。

制度の詳細は以下ページで解説しています。

参考：家なき子の特例。親と別居していても小規模宅地等の特例が使える制度

5．実家の相続税が払えないとどうなる？放置は高リスク

相続税の申告・納付期限は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

相続税は原則「現金一括払い」のため、実家の不動産が大半を占める場合は、納税資金が不足することがあります。

しかし、相続税を払えないからといって申告や納税を放置すると、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課せられてしまいます。

「相続税が払えないから後回し」は最も危険で、税負担が雪だるま式に増えてしまいます。

まずは期限内に利用できる対処法を確認し、現実的な方法を選ぶことが重要です。

参考：相続税の未払いにはペナルティが！差し押さえや連帯納付のリスクを解説

5-1．相続税を払えないときの4つの対処法

相続税の納税資金が不足して払えない場合には、次の4つの対処法を検討しましょう。

延納は売却も借入も難しい場合に検討できる方法で、利子税（年1.6～8.8％）がかかるものの、納税資金を分割で準備できます。

ただし延納税額や利子税の額に相当する担保を提供しなければならず、要件も厳しくなります。

物納は延納でも払えない場合のみ利用できますが、実務ではほとんど使われません。

参考：相続税が払えない場合の4つの対応方法【税理士が解説】

6．実家の相続税を税理士に相談するメリット

実家不動産が相続財産に含まれる場合は、迷わず相続税に強い税理士に相談されることをおすすめします。

この理由は、税理士に相談すれば以下のようなメリットがあるためです。

これらのメリットについて、詳しく確認していきましょう。

参考：相続の手続きに税理士は必要？自分でできるケースと税理士の選び方を解説

6-1．実家の相続税評価額を正確に計算してくれる

税理士であれば、土地の形状にあわせた評価減要素を正確に反映し、適切な土地の相続税評価額を計算できます。

実家の土地（宅地）は基本的に路線価方式で評価しますが、土地の形状に応じて以下のような減額補正を行う必要があります。

これらの土地の減額要素を適用できれば評価額が下がりますが、自己判断では見落としやすいポイントです。

相続税に強い税理士であれば、減額要素を見つけ出した上で、複雑な実家の土地の相続税評価額を正確に計算できます。

参考：【相続税路線価とは】国税庁路線価図の調べ方・見方・計算方法・減額補正について

6-2．相続税の特例や税額控除の適用を判断してくれる

税理士であれば、小規模宅地等の特例の要件を正確に確認し、適切な特例・控除を組み合わせた申告書を作成できます。

小規模宅地等の特例を適用できれば実家の土地の評価額を大きく下げられるものの、適用要件が非常に複雑で、そもそも適用できる宅地なのかを見極めなくてはなりません。

特に被相続人が事業をしていた土地も相続財産に含まれる場合、小規模宅地等の特例を併用できることもあります。

相続税に強い税理士であれば、小規模宅地等の特例の適用要否や併用可否の判断を正確にしてくれます。

参考：相続税の控除・特例とは【一覧表付】要件・控除額を税理士が解説

6-3．二次相続を見据えた遺産分割のアドバイスが受けられる

税理士であれば、一次相続と二次相続の税額を比較しながら、家族全体の負担を最小化できる遺産分割案を提示してくれます。

二次相続とは、一次相続の被相続人（亡くなった人）の配偶者の相続のことを指します。

一次相続では配偶者控除が使えるため、配偶者に多く相続させると、家族全体の相続税額が抑えられます。

しかし、一次相続で配偶者が多額の遺産を相続すると、一次相続と二次相続の両方の法定相続人となる子どもの、相続税の負担が重くなるリスクがあります。

参考：二次相続とは？【税理士監修】一次相続との違い・相続税対策のポイントを解説

6-4．税務調査が入りにくい申告書を作成してくれる

相続税の申告書をご自分で作成すると、評価誤りや記載ミスが起こりやすく、税務調査が入りやすくなります。

一方で、税理士が作成した申告書であれば、以下の点で税務調査が入りにくくなるという特徴があります。

相続税の申告書には税理士の署名欄があり、税務署は「税理士が関与しているか」を一目で把握できます。

特に「書面添付制度」を適用してくれる税理士であれば、税務調査の可能性が低くなるほか、事情聴取だけで済むケースもあり、さらに安心感が大きくなります。

参考：相続税申告の書面添付とは│メリットとリスクをプロが解説

7．実家の相続税についてよくある質問

実家を相続した際によくある質問をまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

7-1．亡くなった親名義の実家のローンはどうなる？

住宅ローン契約者が亡くなった場合、団体信用生命保険（団信）に加入していれば、残りのローン債務は完済扱いになります。

この理由は、団信は「契約者の死亡時にローン残高を保険で返済する仕組み」であるためです。

一方、団信未加入の場合は、ローン残債はマイナスの財産として相続されますので、相続人は「返済を継続する」か「相続放棄」を検討する必要があります。

参考：相続時に住宅ローンが残っている場合は返済不要？団体信用生命保険とは？

7-2．実家の名義が親のままだと相続税はどうなる？

実家の名義が親のままでも、相続税評価額の計算は変わりません。

この理由は、相続税は「相続開始時点の評価額」で決まるため、名義変更の有無は関係ないためです。

なお、令和6年4月以降は相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に、法務局に申請手続きをしなくてはなりません。

正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象になる可能性がありますので、十分ご注意ください。

参考：相続登記とは？期限・必要書類・費用・手続きの流れを解説

7-3．リフォームした実家を相続すると相続税はどうなる？

相続開始前に行った実家のリフォーム内容によっては、固定資産税評価額が上がり、結果として相続税評価額が高くなることがあります。

特に増築や構造そのものの変更など、建物の価値が大きく向上するリフォームは固定資産税評価額が見直されます（修繕の範囲内のリフォームは見直しなし）。

なお、固定資産税評価額は3年ごとに評価替えがありますが、リフォームした事実が反映されていない場合は、自分で申告して評価額を変更する必要があります。

評価方法が非常に複雑なため、必ず税理士に相談することをおすすめします。

参考：リフォームで相続税評価額が高くなる？計算方法や相続税対策に有効なリフォームを紹介！

7-4．実家を売却するときに使える所得税の節税方法はある？

実家を売却する際には、相続税とは別に所得税（譲渡所得税）がかかる可能性があります。

ただし、以下の3つの特例を適用できれば、所得税等の大幅節税に繋がります。

なお、取得費加算の特例は「自己居住用財産の3,000万円特別控除」とは併用できますが、「空き家の3,000万円特別控除」とは併用できません。また、2つの3,000万円特別控除は同一の譲渡について同時に適用するものではないため、どの特例を選択するかで税額が変わります。

どの組み合わせがより節税になるかは状況によって異なりますので、必ず税理士に相談されることをおすすめします。

参考：相続した不動産を売却する際の3つの特例│相続税の節税方法を解説

8．まとめ

実家の相続税は、基礎控除や相続税評価額の計算方法、小規模宅地等の特例の適用可否によって大きく変わります。

実務では「相続税がかからないケース」が多い一方で、土地の評価減要素・小規模宅地等の要件・二次相続の影響など、専門的な判断が必要なポイントも少なくありません。

自己判断で進めてしまうと、特例の適用漏れによる過大納付リスク、申告漏れによる税務調査リスクにつながる可能性があります。

実家の相続税で迷われている方は、早い段階で相続税専門の税理士に相談することを強くおすすめします。

8-1．相続専門の税理士法人チェスターにご相談を

税理士法人チェスターは、年間3,000件超の申告実績を誇る、「相続税専門」の税理士事務所です。

路線価の減額ポイントや小規模宅地等の特例など、適用できる節税対策を最大限活用しながら、正確な相続税評価額を算出いたします。

さらにチェスターでは、基本サービス内に「書面添付制度」が含まれているため、税務調査が入るリスクを低減できるという大きなメリットがあります。

すでに相続が発生しているお客様でしたら、初回面談が無料となりますので、まずはお気軽にご相談ください。

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