軍用地の相続税評価はなぜ低い？計算方法と倍率の仕組みを徹底解説

米軍基地など軍用地の相続税評価額は、基本的に自治体が算出する「固定資産税評価額」に所定の「評価倍率」をかけて計算します。また、所有する人が自由に使用できるわけではないため、評価の際は一定割合が減額される仕組みです。

軍用地の適切な評価方法を理解していないと、本来よりも相続税を過大に納めてしまったり、反対に少なく申告をして加算税や延滞税の対象になったりする可能性があります。軍用地を活用して相続税対策をする際や軍用地を相続するときは、評価方法を正しく理解することが大切です。

この記事では、軍用地の相続税評価額の計算方法を相続税専門の税理士がわかりやすく解説します。軍用地が相続税対策で活用される理由やデメリット、注意点についても解説していますのでぜひご覧ください。

1．軍用地の相続税評価額を算出する計算式と基本ルール

軍用地とは米軍基地や自衛隊基地などのことです。国税庁の分類では「公用地」となります。公用地の定義は以下のとおりです。

• （１）アメリカ合衆国の軍隊の用に供されている土地
• （２）自衛隊の施設の用に供されている土地
• （３）那覇空港施設の用に供されている土地
• （４）未買収となっている国道、県道、市町村道で賃貸されている土地及び返還された陸軍貯油施設のうち通称パイプラインの用に供されていた土地で道路の用に供されている土地（以下、これらの土地を「未買収道路用地」という。）

※引用：国税庁「令和６年分 財産評価基準書（沖縄県） 雑種地の評価」

軍用地は一般的な宅地とは異なり、国に貸し出しているという特殊な権利関係が存在します。これにより、所有者の権利が制限されているため、通常の評価額から一定割合が減額される仕組みです。

以下では、軍用地の相続税評価額の計算方法を詳しく解説します。

1-1．基本となる計算式

返還予定のない一般的な軍用地の場合、相続税評価額の基本的な計算式は以下のとおりです。

計算式にある「0.6」は、軍用地の上に存在する国側が持つ権利を「相続税法第23条」にもとづく割合（40％）で評価し、それを控除した結果として残る、地主側の権利割合（60％）を表しています。そのため、軍用地の評価額は「固定資産税評価額×公用地用の評価倍率×（1−40%）」と表記されることもあります。

固定資産税評価額は、各自治体が算出する不動産価格です。固定資産税や不動産取得税などの地方税を算出する際に用いられます。毎年4〜5月ごろに軍用地があるエリアを管轄する市町村から届く「固定資産税課税明細書」で確認できます。

固定資産税評価額を調べる際は明細書の「価格」または「評価額」と記載された欄の金額を参照しましょう。「課税標準額」に記載される金額は、特例や調整の適用により固定資産税評価額とは異なる場合があるためです。

1-2．評価額計算における「倍率」とは

倍率（評価倍率）とは、路線価が定められていない地域の土地を評価するために国税庁が定めるものです。路線価は、道路に面する標準的な土地の1㎡あたりの価額のことです。

軍用地にかかわらず、路線価が設定されていない土地の相続税評価額は「固定資産税評価額×評価倍率」で求めます。

倍率は一律ではなく、嘉手納基地や普天間基地といった施設の種類や場所、地目などで異なっており、国税庁が公表する「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に記載されています。

1-3．評価割合（しんしゃく割合）の適用

軍用地は国が排他的に占有しており、地主であっても土地を自由に使うことはできません。所有者の権利が制限される分、その土地の価値は下がると考えられるため、一定の割合が減額されます。この減額割合は「しんしゃく割合（減価率）」とも呼ばれます。

基本的には、相続税法第23条（地上権及び永小作権の評価）にもとづき、土地に地上権が設定されるとして、その権利の残存期間に応じて減額割合が決まる仕組みです。

基本的には、存続期間には定めがないものとして40％の減額割合が適用されますが、土地の返還が確定している場合や返還予定地については取り扱いが異なります。

残存期間と減額割合の例は以下のとおりです。

返還までの期間が短くなるほど、所有者が自由に利用できる時期が近づくため、減額割合は小さくなっていき、相続税評価額は高くなります。

2．軍用地が「最強の相続税対策」と言われる理由と仕組み

軍用地が相続税対策として注目される理由は「時価（実勢価格）」と「相続税評価額」の差が大きいためです。手元の現金を軍用地に換えるのみで、大幅な資産圧縮効果が見込めます。

また、軍用地を所有する場合、維持管理が容易であることに加えて国から定期的（基本的に毎年7月）に「借地料（軍用地料）」が入る点も相続税対策に効果的とされる理由です。

相続税対策に不動産投資が有効な理由について詳しくは以下の記事で解説していますので、あわせてご覧ください。

参考：相続税対策に不動産投資が有効な理由│節税の仕組みと生前対策

2-1．時価と相続税評価額の乖離（ギャップ）が大きい

軍用地の相続税評価額は、実際の売買価格の40～50%ほどといわれています。

これは、軍用地の相続税評価額が低く設定される傾向にあることに加え、しんしゃく割合（通常は40%）に応じた一定金額が控除されるためです。

市場での取引価格と相続税評価額の価格差を利用することで、高い節税効果が期待できます。

たとえば、現金6,000万円をそのまま相続した場合、6,000万円全額が相続税の課税対象ですが、それを資金源として軍用地を購入すると相続税評価額は2,400万～3,000万円程度まで下げられる可能性があります。

さらに、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」を適用できれば、評価額を最大50％減額することも可能です。

ただし、相続開始前3年以内に新たに取得した軍用地は小規模宅地等の特例の対象外となるなどいくつか注意点もあります。

軍用地を正確に評価したり、特例を適用できるかどうか判断したりするためには税務の専門知識が不可欠です。そのため、軍用地を用いて相続税対策をする際は相続税専門の税理士へ相談することをおすすめします。

2-2．建物所有を目的としないため維持管理が容易

一般的なアパート経営やマンション経営などとは異なり、軍用地は維持コストや管理の手間がほとんどかかりません。

まず、軍用地の所有権を得ても、土地や建物は引き続き国（日本政府）が管理するため、修繕費や入退去時のリフォーム費用は不要です。

空室や家賃滞納によって収入が減るリスクもないため、入居者募集や家賃催促の手間もかからず、安定した賃料収入が期待できます。

また、所有者は現地に足を運ぶ必要がなく、実質的に「ほったらかし」で運用することも可能です。沖縄県外に住む親族が軍用地を相続しても負担が少ないため、誰が管理をするかで揉めにくく、遺産分割を円滑に進められる可能性もあります。

3．正しい評価額を導くための「倍率」の調べ方

軍用地の評価額計算に必要な「倍率」は、国税庁ホームページにある「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」から、無料で最新の数値を確認できます。

また、倍率は地価の変動に合わせて毎年更新されるため、軍用地の相続税評価額を正確に計算するためには、相続が発生した年（または贈与をする年）の最新版を参照することが大切です。

3-1．国税庁の財産評価基準書を確認する

市場で取引されているのは、基本的に沖縄県の軍用地です。沖縄にある軍用地（公用地）の評価倍率を調べる手順は以下のとおりです。

一般的な評価倍率は各都道府県の「評価倍率表」に記載されているのに対し、軍用地の場合は「その他土地関係」の雑種地（公用地用の評価倍率表を含む）」で公開されている点に注意しましょう。

3-2．沖縄県の軍用地における特殊性

軍用地の評価額を計算する際は、固定資産税評価額を求めるうえで設定された地目ではなく、相続税の課税時期（通常は被相続人の死亡日）における「登記簿上の地目」の倍率を適用する必要があります。

たとえば、現況は「宅地」として固定資産税が課税されていても、登記簿上の地目が「畑」であれば、評価の際は「畑」の倍率を用います。

令和6年以前は、伊江村や恩納村、宜野座村など一部の市町村にのみ「固定資産税の課税地目」と「登記地目」が異なる場合の評価方法に関する注意文言が定められていました。しかし、令和7年分の財産評価基準書ではこの項目が削除されており、地目が異なる場合のルールについても変更されています。

評価額が変わると納税額に大きく影響する可能性があるため、計算に不安がある場合は相続税専門の税理士や最寄りの税務署などへ相談しましょう。

4．軍用地の相続や購入前に知っておくべきリスクと注意点

軍用地は相続税対策として効果が期待できる一方で、購入前に把握しておくべきリスクも存在します。とくに押さえておきたいのは、以下の3点です。

メリットばかりに目を向けるのではなく、将来的に資産の価値が変わる可能性や相続トラブルが起きる可能性も考慮したうえで、軍用地を購入するかどうかを判断することが大切です。

4-1．施設返還による資産価値の下落リスク

米軍基地がある軍用地が日本へ返還されることが決まり、存続期間が25年以下になると減額割合が40%から下がり、評価額が上昇します。

また、返還されたあとのしんしゃく割合は0%です。これに加え、土地の評価基準が「軍用地（倍率方式）」から「一般の土地（路線価または倍率）」に戻ることで、相続税評価額はさらに上昇する可能性があります。

土地が所有者に引き渡されたあとも、その翌日から最大3年間は賃借料相当額の給付金が支給されますが、期間経過後は収入を得られません。また、給付金が支給されるのは「土地所有者等が引き続き当該土地を使用せず、かつ、収益していない場合」のみです。

実際に過去にはいくつかの軍用地が日本に返還されており、現在も返還に向けた計画や協議が進められているエリアも数多くあります。

※画像引用：防衛省・自衛隊「SACO最終報告の概要・進捗状況等」

現在は、嘉手納飛行場よりも南の返還が進められている状況です。近年返還されたエリアは以下のとおりです。

軍用地の返還に関する計画や状況は、防衛省の「沖縄の基地負担軽減について」などで公開されているため、購入を検討する際の参考にするとよいでしょう。

4-2．倍率の変動リスク

公用地用の評価倍率は、国税庁により毎年見直されています。基本的には、土地の市場価格（時価）が上昇すると、それを追う形で評価倍率も引き上げられる傾向にあります。

とくに取引の対象となる軍用地が多くなる沖縄県では、観光需要の拡大や持ち家比率が低いことによる潜在需要、全国的な物価上昇などの要因が重なったことで地価が上昇傾向にあります。その影響により、軍用地の評価倍率も年々少しずつ上昇している状況です。

軍用地を相続するまでの間に評価倍率が上昇すると、購入価格と相続税評価額の差が縮小され、思うような資産の圧縮効果が得られない可能性があります。

購入したときに計算した節税効果が、将来的な相続の発生時にも実現される保証はありません。

相続税対策として軍用地を取得する場合、相続税専門の税理士や不動産会社などともよく相談し、評価倍率の変更や地価の上昇をある程度見込んだ計画を立てることをおすすめします。

4-3．遺産分割時のトラブル要因

軍用地は物理的に土地を分ける「分筆」をすることが難しいため、複数の相続人で共有名義になる事例も多く見られます。

しかし、不動産を共有名義で相続することには、以下のようなさまざまなリスクをともないます。

トラブルを避けるためには、売却して現金を分ける「換価分割」や特定の人が土地を継いでほかの相続人に現金を渡す「代償分割」といった方法があります。

しかし、代償分割をするためには運用地を相続する人に相応の資金力が求められます。また、換価分割をするためには買い手を探す必要があり、希望する金額で売却できるとは限りません。

そのため、軍用地を用いて相続税対策をする際は、相続発生時に親族間でトラブルが生じないかもよく検討することが大切です。

5．軍用地を相続した際に必要な手続きと必要書類

沖縄の軍用地を相続した際は、一般的な不動産と同様に「相続登記」が必要なほか、地主会での手続きもしなければなりません。また、相続財産の総額が基礎控除額を超える場合は相続税申告も必要です。

以下では、軍用地を相続した際に必要な手続きと必要書類について解説します。

5-1．相続登記

相続登記は、相続した不動産の名義を亡くなった人から相続人に変更する手続きです。

令和6年4月1日から相続登記は義務化されており、相続による取得を知った日から3年以内に法務局での手続きが必須となりました。

正当な理由なく相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が課される可能性があるため、期限内に必要書類をそろえて手続きを済ませましょう。必要書類の例は以下のとおりです。

必要書類は、軍用地を相続した方法（遺産分割協議、法定相続分による分割、遺言による承継）によって異なります。

事前に法務局のホームページを閲覧したり、窓口に問い合わせたりして相続登記に必要な書類を確認しておきましょう。

相続登記の必要書類や手続き方法などは以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

参考：不動産の相続登記の手続きについて

5-2．防衛局や地主会への届出

軍用地の所有者は、ほとんどが一般社団法人沖縄県軍用地等地主会連合会（土地連）に加入しています。また、所有者には政府（防衛局）から各市町村の地主会を通じて毎年の賃料が支払われる仕組みです。

そのため、軍用地を相続したときは、亡くなった人が所属していた地主会で名義や振込口座の変更手続きをしましょう。手続きを失念すると「亡くなった方の口座に賃料が振り込まれ続ける」「地主会費の引き落としができない」などの事態が生じる可能性があります。

手続きの際の必要書類は以下のとおりです。

• ① 委任状
• ② 振込依頼書
• ③ 登記簿謄本 （全部事項証明書）
• ④ 印鑑登録証明書
• ⑤ 実印
• ⑥ 通帳

※引用：一般社団法人沖縄県軍用地等地主会連合会（土地連）「地主会各種手続き」

委任状や振込依頼書は地主会の公式ホームページ内にある「所有権移転等の変更手続きに関する書類」からダウンロードできます。

状況に応じて必要書類が異なる場合があるため、軍用地を相続したときは地主会に問い合わせて必要書類を確認のうえ手続きをしましょう。

5-3．相続税申告

遺産の総額（各相続人が取得する遺産の課税価格の合計）が相続税の基礎控除額「3,000万円＋（600万円×法定相続人）」を上回る場合は、相続税申告も必要です。

相続税の申告期限は、相続の開始を知った日（通常は被相続人の死亡日）の翌日から10ヶ月です。この期限内に被相続人が最後に住んでいた住所を管轄する税務署に申告書などの必要書類を提出し、納税も済ませる必要があります。

相続税申告の際に提出する書類は以下のとおりです。

申告書類を作成する際は、軍用地の固定資産税課税明細書や登記簿謄本（全部事項証明書）などをそろえたうえで、評価額や税額を適切に計算する必要があります。

また、毎年7月に地主会から送付される「土地賃借料算定調書及び土地明細書」も準備しましょう。この書類には、軍用地の所在地や地目面積など相続税申告の作成に必要な情報が記載されています。

軍用地の賃貸料も記載されているため「準確定申告」をする際にもこの書類が必要です。準確定申告は、亡くなった人が1月1日から死亡日までに得た所得を申告する手続きです。

相続税申告時に必要となる書類は多岐にわたるうえ、適用する特例の種類などでも異なります。軍用地を相続したときは、最寄りの税務署や相続税専門の税理士に相続税申告の際の必要書類をよく確認しましょう。

6．軍用地の相続税評価や申告は専門家へ相談を

軍用地の相続税評価額は「固定資産税評価額×評価倍率×0.6」という一見するとシンプルな計算式で求めます。

しかし、登記上の地目と実際の土地の使われ方が異なる場合や返還が決まっている場合などは、税務に関する専門知識がないと正確な評価は難しいかもしれません。

そのため、軍用地を相続する際は相続税専門の税理士に相談することをおすすめします。

税理士法人チェスターは、年間の相続税申告件数が3,000件を超える相続税専門の税理士法人です。軍用地特有の複雑な評価計算はもちろん、相続税の節税を行いながらの申告手続きも適切にサポートいたします。軍用地の相続でお困りの方は、ぜひ一度チェスターにお問い合わせください。

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